Материал: Расчетно-графическая работа
МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ
Федеральное Государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ»
ФАКУЛЬТЕТ КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ
КАФЕДРА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И КАДАСТРОВ
Дисциплина: «Кадастровая и инвестиционная оценка недвижимости»
Расчетно-графическая работа
Выполнил: ст. гр.
Проверил: доц., к.э.н.
Москва 2020
Оглавление
ВВЕДЕНИЕ 2
ГЛАВА 1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 3
1.1 Исходные данные 3
1.2 Цель (задачи) оценки 4
1.3 Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения 5
1.4 Вид стоимости 5
ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА 6
2.1 Краткий обзор состояния экономики России 6
2.2 Краткая характеристика города Долгопрудный 7
Социально-экономическая характеристика 7
2.3 Земельный фонд 9
2.4 Анализ рынка земельных участков под многоэтажную жилую застройку в городе Долгопрудный 11
2.5 Анализ рынка земельных участков под индивидуальное жилое строительство в городе Долгопрудный 12
ГЛАВА 3. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ 13
3.1 Описание процесса оценки объектов оценки 13
3.1.1 Доходный подход 13
3.1.2 Затратный подход 14
3.1.3 Сравнительный подход 15
3.2. Выбор ценообразующих факторов для построения статистической модели 16
3.3 Факторы стоимости 21
ГЛАВА 4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ 22
4.1 Определение кадастровой стоимости земельных участков по МЖЗ 22
4.2 Расчет средневзвешенной величины кадастровой стоимости в кварталах 29
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 30
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 32
Введение
Основные понятия:
1) государственная кадастровая оценка - совокупность установленных процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ);
2) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке;
3) кадастровая стоимость единого недвижимого комплекса - сумма кадастровых стоимостей объектов недвижимости, указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и объединенных в такой единый недвижимый комплекс, которые определяются с учетом функционирования в составе единого недвижимого комплекса данных объектов недвижимости.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости.
Глава 1. Описание объекта оценки
Исходные данные
Рис.1 – Административно-территориальное деление города Долгопрудный
1.2 Цель (задачи) оценки
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Целью (задачей) нашей работы в оценке объектов недвижимости является определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Долгопрудный. Категория земель - земли населенных пункта, вид использования под многоэтажную жилую застройку и индивидуальное жилое строительство.
1.3 Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения: для целей налогообложения и иных случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с момента их утверждения и внесения в государственный кадастр недвижимости.
1.4 Вид стоимости
Вид определяемой стоимости – кадастровая стоимость.
ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА
2.1 Краткий обзор состояния экономики России
Ситуация в экономике пока непростая, но, тем не менее, позитивные изменения намечаются, говорят эксперты. Например, в банковской системе остановился спад, что само по себе уже хорошо
Рис.2 – Основные показатели экономики России
Рис. 3 – Недвижимость и строительство
2.2 Краткая характеристика города Долгопрудный
Социально-экономическая характеристика
Долгопрудный — город в Московской области России, расположен в 18 км на север по железной дороге от Савёловского вокзала, в непосредственной близости от Москвы.
Город областного подчинения, образует одноимённый городской округ как единственный населённый пункт в его составе.
На юге и востоке город практически сливается с северными окраинами Москвы (районы Северный, Дмитровский и Западное Дегунино)[6], с запада ограничен каналом имени Москвы (на противоположном берегу канала — город Химки), а с севера — рекой Клязьмой и Клязьминским водохранилищем.
В состав города были в разное время включены:
посёлок Хлебниково,
село Павельцево,
рабочий посёлок Шереметьевский, находящиеся на севере за каналом имени Москвы.
Население — 116 038 чел. (2020).
Рис.4 – Численность населения города Долгопрудный по годам
В Долгопрудном находится Московский физико-технический институт, предприятия машиностроительной (ПАО «Долгопрудненское научно-производственное предприятие», судоремонтный завод) и химической (завод тонкого органического синтеза) отраслей, а также перерабатывающие и строительные предприятия (Московский камнеобрабатывающий комбинат (МКК), кирпичный завод и др.), фабрика театральных принадлежностей, Долгопрудненское пассажирское автотранспортное предприятие «Мострансавто».
На железной дороге Москва — Савёлово в городской черте расположены платформы Новодачная, Долгопрудная, Водники, Хлебниково, Шереметьевская.
В непосредственной близости от города расположен международный аэропорт «Шереметьево».
Анализ тенденций социально-экономического развития города за последние годы свидетельствует о позитивном характере развития экономики и социальной сферы, который выражается в:
устойчивом росте оборота предприятий и организаций;
росте средней заработной платы сотрудников на крупных и средних предприятиях города;
росте доходов городского бюджета;
росте объема розничного товарооборота;
росте объема платных услуг населению;
росте размера прибыли в целом по городу.
На сегодняшний день город Долгопрудный достиг стабильного темпа экономического развития. И в этом, в первую очередь, заслуга предприятий города. Выросли поступления во все уровни бюджетов. Наблюдавшаяся на протяжении последних 17 лет положительная динамика развития предприятий города сохранена.
В городе работают предприятия машиностроительного и оборонного комплекса, химической и перерабатывающей промышленности, производства строительных материалов, научные и исследовательские организации, расположен крупнейший российский вуз — МФТИ.
На территории городского округа Долгопрудный расположено 92 промышленных предприятия различной формы собственности (из них крупных и средних – 20, малых – 72 предприятия).
На крупных и средних предприятиях работает 59% от общего числа занятых в экономике города.
Еще одним фактором устойчивого экономического развития и успешной реализации рыночных реформ является развитие предпринимательства. В городе успешно растет и развивается предпринимательская деятельность, созданы все необходимые условия для развития малого и среднего бизнеса.
Субъекты малого и среднего предпринимательства являются стабилизирующим фактором для экономики, обладают гибкостью к изменениям конъюнктуры товарного рынка, способностью оперативно изменять структуру производства, создавать и применять новые технологии.
Доля работников субъектов малого и среднего бизнеса от общего числа занятых на предприятиях города составляет 35,54 %.
2.3 Земельный фонд
Земли, находящиеся в пределах Российской Федерации, составляют земельный фонд страны.
Согласно действующему законодательству, государственный учет наличия и использования земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям без включения в состав земельного фонда земель, покрытых внутренними морскими водами и территориальным морем.
Целью государственного учета земель является получение систематизированных сведений о количестве, качественном состоянии и правовом положении земель в границах территорий, необходимых для принятия управленческих решений, направленных на обеспечение рационального и эффективного использования земель.
В составе земельного фонда категория земель – это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению, имеющая определенный правовой режим.
Отнесение земель к категориям осуществляется согласно действующему законодательству в соответствии с их целевым назначением и правовым режимом.
Действующее законодательство предусматривает семь категорий земель:
– земли сельскохозяйственного назначения;
– земли населенных пунктов;
– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
– земли особо охраняемых территорий и объектов;
– земли лесного фонда;
– земли водного фонда;
– земли запаса.
Рис. 5 - Распределение земель по категориям в городе Долгопрудный.
2.4 Анализ рынка земельных участков под многоэтажную жилую застройку в городе Долгопрудный
Анализ рыночной информации включал в себя следующие этапы:
определение и выбор источников рыночной информации и проверка их достоверности;
сбор информации о рыночных ценах объектов недвижимости;
статистический анализ рыночных данных.
В данной работе рассматривается объект оценки, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов.
Долгопрудный сегодня становится все более привлекательным для постоянного проживания. И даже многие жители столицы, все еще продолжая трудиться в родном городе, перебираются в подмосковный город, меняя свое жилье на как минимум идентичное по комфорту, но большего размера за ту же или даже меньшую цену.
В последнее время здесь регулярно сдаются современные монолитные жилые комплексы со всеми коммунальными удобствами: стеклопакетами, остекленными балконами, лифтами, всеми коммуникациями, включая Интернет и облагороженные дворовые территории.
Если говорить о средних ценах на новую недвижимость в городе Долгопрудный, то можно отметить, что средняя стоимость 1 м² составляет примерно 127 067 тыс. рублей. Цены на однокомнатные квартиры составляют от 4,5 млн. рублей и выше.
Стоимость вторичной недвижимости в районе немного выше средней цены на новостройки, но при этом не глобально.
2.5 Анализ рынка земельных участков под индивидуальное жилое строительство в городе Долгопрудный
Анализ рыночной информации включал в себя следующие этапы:
определение и выбор источников рыночной информации и проверка их достоверности;
сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости;
статистический анализ рыночных данных.
В данной работе рассматривается объект оценки, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов.
При этом большинство потенциальных покупателей все чаще стали задумываться о приобретении участков под индивидуальное жилое строительство. Рынок земельных участков в Долгопрудный развит хорошо, имеется большое количество предложений в различной ценовой категории.