На начальном этапе реализации программы ипотечный фонд предоставлял отсрочки по оплате строящегося жилья на 10 лет под 10% годовых. Между правительством области, ипотечным фондом и федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию в 2002 г. было заключено соглашение о сотрудничестве. Благодаря чему ипотечный фонд перешел к долгосрочному кредитованию (до 28 лет) с участием коммерческих банков, с применением инструментов финансового рынка закладных, которые впоследствии трансформируются в облигации и обеспечивают привлечение в ипотеку финансовых ресурсов.
В рамках реализации соглашения Правительства области с федеральным агентством на ипотечный фонд возложены функции регионального оператора, т.е. связующего звена между банками, оценочниками, страховыми компаниями и федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Первичным кредитором и первичным держателем закладной становится коммерческий банк. После выдачи кредита банк продает ипотечному фонду закладные, которые затем им продаются федеральному агентству -- конечному держателю закладных. Таким образом, средства вновь поступают в область. В настоящее время ипотечные кредиты жителям области предоставляет банк ОАО «Промэнергобанк». Строительством жилых объектов занимаются: ОАО «Вологдагражданпроект», ООО «Жилищно-строительная индустрия», ООО «Горстройзаказчик» и другие строительные организации. Страхование приобретаемой недвижимости осуществляют ОАО СК «Шексна», «Вологда -- РОСНО», ОСАО «Ингострах».
Распространение ипотечного кредитования в регионе и в целом по стране сдерживается следующими проблемами:
1. Большой размер первоначального взноса и высокая стоимость кредитных ресурсов. При существующих условиях в системе ипотечного кредитования (от 20% до 90% первоначальный взнос, 11-14% ставка кредита в зависимости от срока кредитования) заемщиками могут стать только достаточно обеспеченные граждане.
В качестве примера рассчитаем возможность участия семьи из трех человек в областной программе ипотечного кредитования. Для расчета использовалась трехкомнатная квартира, общей площадью 54 кв. м для семьи из трех человек стоимостью 1790262 руб. Первоначальный взнос составил 30% от стоимости квартиры, т.е. 573078 руб. Кредит составил 70% от стоимости квартиры -- 1253183 руб. Кредит выдан сроком на 28 лет под 14% годовых. Погашение задолженности по кредиту, процентам и основной сумме долга производилась по принципу аннуитета. При этом ежемесячные платежи определялись по формуле:
доступность ипотечный целевой жилье
где П -- сумма ежемесячного платежа, руб.; S -- сумма выдаваемого кредита, руб.; i -- процентная ставка за период погашения в долях от годовой; n -- количество платежных периодов во всем интервале погашения кредита.
В результате проведенных расчетов ежемесячные платежи будут составлять 175440 руб. Таким образом, семья из трех человек с двумя трудоспособными членами при наличии среднедушевых доходов по области (8461 руб. в месяц) не имеет возможности участвовать в системе ипотечного кредитования. Кроме того, общая выплата процентов составляет около 4 млн руб., что в 2,2 раза больше исходной стоимости квартиры! В итоге стоимость квартиры составит не 1790262 руб., а более 5 млн руб.
В 2008 г. после известия об обвале американского, а затем британского ипотечного рынка российские финансисты обсуждали вопросы о необходимости свернуть ипотечные программы, так как основным источником финансовых ресурсов для российских банков служили заимствования на Западе -- кредиты крупнейших мировых банков. Частично проблему решает Центральный банк РФ, но его ресурсы ограничены. Крах российской ипотечной системы не состоялся, но в результате процентные ставки на начало 2009 г. составили 14-18% годовых.
2. Жесткие требования банков к потенциальным заемщикам. Предъявляя их, банки пытаются снизить свои кредитные риски. Однако в настоящее время у большинства потенциальных заемщиков нет кредитной истории и возможности официально подтвердить свои высокие доходы. Это объясняется тем, что значительная часть граждан работает на частных предприятиях и получает заработную плату в конвертах.
3. Отсутствие четкой и ясной системы государственной поддержки населения на федеральном и региональном уровнях. Отдельные федеральные и региональные программы предусматривают только льготы бюджетникам, военным, молодым семьям в получении ипотечного кредита. Однако комплексного подхода к решению жилищных проблем данных категорий граждан не существует.
4. Психология и менталитет российских граждан. В нашей стране граждане опасаются брать долгосрочные кредиты, предпочитая хранить деньги дома. Это объясняется тем, что еще не полностью восстановилось доверие населения к банкам после кризиса 1998 г.
5. Научная и экономическая не проработанность на государственном уровне возможных стартовых моделей и сценариев развития ипотеки.
В условиях переходного периода развитие жилищной сферы невозможно без участия федерального и региональных органов управления. Осуществление принципа доступности жилья, восстановление социально оправданного соотношения доходов граждан и стоимости приобретения, оплаты содержания и ремонта жилища являются важнейшими направлениями воздействия государства на экономические процессы в данной сфере. Федеральные целевые программы реализуют разные органы управления: Комиссия Правительства РФ, специально созданные межведомственные комиссии, экономические службы регионов. Сказать однозначно, какая из применяемых моделей управления является лучшей, пока невозможно, очень много зависит от субъективного фактора.
В последние годы из-за ограниченности ресурсов федерального бюджета, требования к формированию перечня федеральных целевых программ постоянно ужесточаются. Фактически производится не отбор программ, а отбор наиболее эффективных или остро необходимых конкретных инвестиционных проектов, входящих в программы, который и предопределяет включение той или иной федеральной программы в перечень финансируемых из федерального бюджета.
Сложившаяся в России практика разработки и реализации федеральных целевых программ экономического и социального развития регионов имеет как достоинства, так и недостатки. К числу первых можно отнести: направленность на решение актуальных проблем регионов, наличие нормативной и законодательной базы.
Среди недостатков работы наиболее существенными являются: слабое финансирование, недостаточно соблюдается необходимая последовательность реализации программных мероприятий, не обеспечивается необходимая степень координации действий государственных заказчиков и региональных правительств, не вполне сочетаются рыночные механизмы и методы государственного регулирования.
Количественная оценка эффективности реализации федеральных целевых программ весьма затруднительна сейчас тем, что, несмотря на большое их количество и накопленный разнообразный опыт, процесс их реализации, по существу, находится на начальном этапе. Тем не менее, по каждой программе есть некоторые реальные результаты в виде осуществленных программных мероприятий.
Как показал опыт России, разработка и реализация федеральных целевых программ занимает одно из важнейших мест в достижении целей государственной региональной экономики, т.к. они решают жизненно-важные задачи регионального развития.
В настоящее время основные усилия предстоит направить не столько на разработку новых, сколько на реализацию уже разработанных программ. В связи с этим наибольшее значение приобретает решение практических проблем осуществления региональных программ, связанных с необходимостью преодоления выявившихся недостатков и использования накопленного положительного опыта.
Литература
1. Жилищный кодекс РФ: ФЗ №188-ФЗ от 29.01.2004г.: www.consultant.ru
2. О концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ № 28 от 11.01.2000г.: www.consultant.ru
3. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг. http://www.programs-gov.ru
4. Статистический ежегодник Вологодской области 2002-2008 гг: Вологодский облкомстат. -- Вологда, 2009.
5. Варламов В.С., Трейвиш А.И. Федеральные целевые программы развития регионов России и их роль в смягчении межрегиональной асимметрии. http://www.metal-profi.ru/library/economy/federalnie_tcel.htm