Проблемы реализации федеральной целевой программы "Жилище" в Вологодской области
Васильева Л. П.
доцент кафедры финансов и кредита Вологодского института бизнеса,
кандидат экономических наук
В статье рассматривается федеральная программа «Жилище», реализация которой в настоящее время является одним из приоритетных вопросов на территории Вологодской области
Ключевые слова: региональная экономика, федеральная целевая программа, ипотечный кредит, инвестиционно-строительная сфера, коэффициент доступности жилья
Структурные сдвиги в региональной экономике происходят постоянно под воздействием рыночных факторов. Они позитивно или негативно влияют на динамику развития предприятий и организаций, в результате чего экономическая среда постоянно адаптируется к современным условиям. Адаптация осуществляется с большими трудностями и не всегда соответствует долговременной стратегии социально-экономического развития страны. В связи с этим возникает необходимость, использовать формы регулирующего воздействия на процессы структурной перестройки экономики со стороны федеральных и региональных органов управления [5].
Программно-целевой метод регулирования экономикой, в отличие от других инструментов региональной политики (дотаций, субвенций, трансфертов) позволяет обеспечить комплексное решение региональных проблем. Он учитывает все многообразие факторов, определяющих динамику развития, предусматривает долговременные и дорогостоящие мероприятия в регионе.
Важнейшими функциями целевых программ являются: проблемно-целевая ориентация организаций региона; организационно-регулирующая, которая выявляет источники и объем ресурсов, выделенных для реализации программы, заказчиков, исполнителей, показатели, сроки и результаты; стимулирующая, определяет взаимные обязательства, систему поощрений и ответственность сторон; контролирующая, обеспечивает мониторинг и оперативность реагирования на возможные отклонения.
В настоящее время на территории Вологодской области ежегодно разрабатывается порядка 30 целевых программ. Их реализация позволяет целенаправленно решать многие региональные вопросы, такие как: развитие в регионе информационных технологий, поддержка предпринимательства, привлечение иностранных инвестиций, развитие туризма и др.
Более подробно мы остановимся на показателях реализации программ, которые регулируют актуальные вопросы по доступности жилья в области. Ситуация с обеспечением населения жильем в настоящее время является достаточно сложной. На 2009 г. в Вологодской области было обеспечено жильем только 79% населения, в том числе 6%, живущих в ветхом и аварийном жилье. Преобразования в этой области были начаты в рамках федеральной целевой программы «Жилище», принятой на 2002-2010 гг. Государственным заказчиком и координатором программы выступило Министерство регионального развития РФ. В результате было создано правовое поле для решения жилищных проблем, а также предложены механизмы их реализации.
Для достижения намеченных целей, и обоснования принимаемых решений программой проводится мониторинг рынка жилья, показателями которого являются: а) коэффициент доступности жилья (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек); б) доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств.
Планировалось, что к 2010 г. первый коэффициент будет иметь значение 3 (то есть стоимость стандартной квартиры будет равна среднему годовому денежному доходу семьи за три года), а второй -- 30% (для 30% семей будет доступно приобретение стандартного жилья с помощью собственных и заемных средств) [2].
На практике термин «доступность жилья» означает возможность приобретения жилья потребителем. На эту экономическую категорию влияет ряд факторов: стоимость, совокупный доход семьи, процентная ставка кредита, уровень платы за жилищно-коммунальные услуги, величина налога на недвижимость, размер страховых выплат и т.д.
Наиболее важным фактором, влияющим на доступность приобретения жилья, являются доходы населения. По доходам общество делится на три социальных группы. Первая -- это семьи с высоким уровнем дохода, которые решают жилищный вопрос без помощи государства. Численность этой группы составляет 10% общей численности населения и решение вопроса возможно за счет строительства элитных домов, многоэтажных домов с квартирами улучшенной планировки, коттеджей и особняков. Ко второй группе следует отнести средний класс, решение жилищной проблемы для которого возможно частично, за счет определенной помощи государства, предприятия, кредитов банка, на первичном и вторичном рынках. Она составляет до 30%. Третья группа населения, нуждающаяся в доступном жилье -- это семьи с низкими доходами, это 60% от общей численности населения.
В зарубежной практике применяется показатель «коэффициент доступности жилья», который рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья * к медианному доходу семьи * за год. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на ее приобретение. В России отсутствуют данные о медианных доходах и медианных ценах на жилье, поэтому коэффициент доступности жилья рассчитывается в соответствии с методикой ФЦП «Жилище».
По этой методике коэффициент доступности жилья определяется по соотношению средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек, и рассчитывается по формуле:
Кдс = (Д * N) / (C * S) , (1)
где Кдс -- коэффициент доступности жилья; Д -- среднедушевой доход семьи, руб./чел. в год; N -- число человек в семье; S -- площадь условной квартиры, кв. м; C -- средняя стоимость 1 кв. м жилья, руб.
Возможности населения по приобретению жилья можно охарактеризовать и показателем продолжительности периода накопления денежных средств, необходимых для приобретения жилья:
Тс = 1 / Кдс = (C * S) / (Д * N) , (2)
где Тс -- продолжительность накопительного периода, лет.
Следует отметить, что коэффициент доступности жилья является достаточно условным, поскольку учитывает все совокупные доходы семьи без вычета потребительских расходов. Поэтому при оценке реальных накопительных возможностей населения рассчитаем коэффициент доступности жилья, учитывающий только ту часть доходов, которая превышает минимальные потребительские расходы:
Кдр = ( Д - Р) * N / (C * S) , (3)
где Р -- минимальные среднедушевые расходы семьи, руб./чел. в год.
Период накопления денежных средств, необходимых для приобретения жилья, без учета минимальных потребительских расходов определяется по формуле:
Тс = 1 / Кдс = (C * S) / ((Д -Р) * N) , (4)
где Тр -- продолжительность накопительного периода без учета минимальных потребительских расходов, лет.
Согласно данным статистики и расчетам (табл. 1) вологодской семье состоящей из трех человек, исходя их среднемесячного совокупного денежного дохода семьи для приобретения стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м на конец 2009 г. понадобится 9 лет для приобретения жилья на первичном рынке, и 6 лет на вторичном.
Однако при учете реально располагаемой части доходов семьи за вычетом минимальных потребительских расходов продолжительность накопительного периода увеличится соответственно до 14 и 10 лет. Результаты расчетов, приведенные в таблице подтверждают, что в настоящее время жилье недоступно для основной части населения. Период накопления постоянно увеличивается, поскольку цены на квартиры все время растут. Даже при наличии у семьи со средними доходами какого-то жилья, намерение увеличить его размеры может быть реализовано не ранее, чем через 4 года. При этом ФЦП «Жилище» планировала, что на 2010 г. стоимость стандартной квартиры будет равна среднему годовому денежному доходу семьи за 3 года.
Вторым показателем доступности жилья в регионе является: «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств». Он позволяет более точно и комплексно оценить доступность приобретения жилья на основе данных о распределении населения по уровню доходов и параметров предлагаемых на рынке кредитов. Алгоритм расчета данного показателя представлен в приложении N9 к ФЦП «Жилище» и определяется по формуле:
где TI -- минимальный совокупный доход семьи из трех человек (руб. в месяц); LTV -- доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (5); P -- средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья (руб. в среднем за год); -- процентная ставка по кредиту (% в год); t -- срок кредита (лет); PI -- доля платежа по кредиту в доходах семьи (%).
Таблица 1
Расчет показателей доступности жилья в Вологодской области
3 Среднедушевой доход населения за вычетом потребительских расходов при условии экономной структуры потребления (при исключении расходов на покупку алкогольных напитков, ювелирных изделий, строительных материалов и т.д.)
Доля семей с совокупным доходом выше минимального определяется исходя из данных об их распределении по уровню среднемесячного дохода.
Ввиду отсутствия официальной информации используются данные о распределении населения по уровню среднедушевого месячного дохода, с которым сравнивается минимальный совокупный доход семьи из трех человек в расчете на одного члена семьи. В 2008 г. в Вологодской области значение рассматриваемого показателя составляло 10%, а к 2010г. в рамках национального проекта планировалось, что 30% семей будут иметь возможность приобрести жилье за счет собственных и заемных средств.
Используемая в России методика расчета коэффициента доступности жилья помимо очевидных достоинств, таких как простота расчета и наглядность, имеет недостатки, которые не позволяют применять его в качестве единственного показателя доступности приобретения жилья. Во-первых, данные официальной статистики о средней стоимости квадратного метра жилья существенно расходятся с информацией риэлторов. Расхождения между показателями могут составлять более 30%. Во-вторых, при расчете необходимо определять стоимость типового, улучшенного и элитного жилья. В-третьих, коэффициент доступности жилья традиционно рассчитывается на основе ежегодных данных, но для оперативного мониторинга ситуации в жилищной сфере требуется чаще определять значение показателя, так как стоимость квадратного метра жилья и заработная плата меняются в зависимости от сезона.
Бурный рост цен на первичном рынке жилья вызвал волну спекулятивного интереса к вложениям в этот сектор. Рынок недвижимости стал своеобразной «биржей», где можно заработать до 100% прибыли. Вследствие его переоценки, рано или поздно этот «мыльный пузырь» должен был лопнуть. Это произошло, после того, как российская экономика испытала на себе начало мирового финансового кризиса в 2008 г.
В конце 2008 г. снизилась инвестиционная активность в строительство жилья. Главным ограничителем инвестиционного спроса и динамики строительства стали исключительно высокие цены на жилье. Опережающий рост цен по сравнению с ростом доходов граждан обусловил снижение покупательной способности основной части населения.
С октября 2008 г. до мая 2009 г., по оперативным данным департамента строительства, энергетики и ЖКХ, вследствие увеличения процентных ставок по кредитам и высокой стоимости квадратного метра количество строительных организаций сократилось примерно на 30%, уменьшились продажи, а также снизились цены на жилье примерно на 5-10%.
В сложившихся условиях граждане вынуждены искать способы улучшения жилищных условий. Одним из них является получение бесплатного социального жилья от государства. Однако в результате уменьшения бюджетного финансирования в период с 2003 по 2009 гг. предоставление квартир государством сократилось более чем в 2 раза.
В соответствие с новым жилищным кодексом бесплатное жилье будет предоставляться только социально незащищенным слоям населения (инвалидам, военнослужащим, неполным семьям и др.). При среднем размере семьи 3 человека количество очередников на конец 2009 г. в Вологодской области составляет около 70 тыс. чел. Для обеспечения только этой категории населения жильем по установленным социальным нормам (18 кв.м. общей площади) необходимо построить более 1 млн кв. м общей площади. Остальной части граждан улучшать свои жилищные условия придется за счет собственных средств и с привлечением кредитов на коммерческом рынке жилья.
Одним из вариантов является получение ипотечного кредита. Ипотека в переводе с греч. hypotheke -- залог недвижимого имущества. В области становление ипотечного кредитования жилья началось в 1999 г. с принятия концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования и программы ипотечного жилищного кредитования.
Программа ипотечного кредитования является одной их приоритетных социально-экономических программ в регионе. В целях ее реализации в 2000 г. была создана некоммерческая организация «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области». Деятельность ее направлена на реализацию социально значимого для области инвестиционного проекта, позволяющего создать необходимые условия для обеспечения населения области доступным по стоимости жильем, содействовать активизации строительных и смежных с ней отраслей, обеспечить развитие рынка недвижимости и создание новых рабочих мест. Основными направлениями деятельности ипотечного фонда являются: строительство и инвестирование в строительство жилья; обеспечение рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов на территории области.