Курсовая работа: Проблемы развития долгосрочного кредитования в Казахстане и пути их решения

Ставка по ипотечному кредиту с конца 2009 года снизилась с 18% до 15%. Если сравнивать с докризисным временем, то эта ставка равнялась 8% годовых. Как видим, сейчас ставка по ипотечному кредиту увеличилась почти в 2 раза, что не позволяет жителям приобретать жилье. Однако спрос на квартиры в Астане и Алматы сохраняется из-за притока населения. Ahsel Group предполагает, что к концу 2010 году ставки по ипотечному кредитованию будут равны 14% в тенге и 13% в долларах.

В настоящее время на рынке ипотечного кредитования отмечено определенное оживление. Так, по данным Национального Банка РК по итогам 7 месяцев 2010 года наблюдается рост объемов ипотечного кредитования со стороны банков на 12, 2%.

Учитывая то, что за такой же период объемы кредитования экономики снизились на более чем 30% по сравнению с соответствующим периодом 2009 года, можно отметить, что данный сегмент кредитования показывает положительную динамику.

Н несмотря на данные статистики, показывающие рост на рынке ипотечного кредитования, текущие объемы значительно уступают докризисным.

Рост объемов кредитования пока не привел к росту ипотечного портфеля. С конца 2009 года наблюдается снижение ипотечного портфеля на 1, 3%, что говорит о недостаточности объемов кредитования даже для покрытия текущих объемов погашения кредитов.

После пережитого опыта, банки второго уровня сейчас стали более осторожны и уже не практикуют агрессивную политику ипотечного кредитования. Ужесточились условия финансирования, изменились требования к заемщикам, увеличилась процентная ставка по кредитам.

Сегодня рынок недвижимости в Алматы и Астане, как и в других регионах, находится в стабильном состоянии. До конца года и в 2011 году возможен незначительный рост цен на недвижимость, сопоставимый с уровнем инфляции или даже ниже него.

Население вновь возвращается к отложенному на время кризиса процессу по улучшению жилищных условий.

Население вновь возвращается к отложенному на время кризиса процессу по улучшению жилищных условий. Аналитик также отметил, что на рынке недвижимости наблюдается небольшой рост цен, указывающий на возобновление интереса к приобретению жилья. Это, в свою очередь, отражается на увеличении объемов ипотечного кредитования.

По данным Агентства РК по статистике на 1 сентября 2010 года цена одного квадратного метра новой недвижимости составила 139, 3 тыс. тенге и по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 0, 3%. Стоимость квадратного метра вторичного жилья равна 102, 4 тыс. тенге и это на 0, 4% выше, чем в предыдущем месяце [27, c. 33].

3. Проблемы развития долгосрочного кредитования в Казахстане и пути их решения

3.1 Проблемы внедрения и развитие долгосрочного кредитования в коммерческих банках

Чтобы ипотека была массовой, охватила процентов 70 населения (хотя бы в перспективе), надо, чтобы деньги, которые человек вкладывает, как минимум, не облагались подоходным налогом. А сейчас с этих денег берут подоходный налог. Вначале, мол, заплати, а уж потом вкладывай в ипотеку. В принципе, это ненормально, так в мире не делается.

У нас все операции с квартирами облагаются НДСами, поэтому ипотечники выдумывают разные хитрые схемы, чтобы НДС не платить. Когда люди через ипотеку купили квартиру, им надо образовывать кондоминиум, и выясняется, что и там поборы: и по части НДС, и по части несоответствия платы, которую они будут потом платить за коммунальные услуги, плате за обычное коммунальное жилье В банковском законодательстве тоже есть что менять… В общем, есть целая серия законов, которые надо “чистить”, поскольку они тормозят нормальное развитие ипотеки.

В связи с ипотекой в первую очередь главное - решить вопрос с налогами налоги. Нужны поправки к НДС и подоходному налогу, так, чтобы человек мог, не скрывая ничего, показывать свои доходы. Ставка подоходного налога не должна быть высокой. Второе: вложение денег в жилье должно освобождаться от подоходного налога. Правда, если это не хоромы за миллион долларов. то легко сделать. Просто нужно категоризировать недвижимость. Недвижимость одной категории подпадает под налогообложение, другой категории - нет.

Проблемы на рынке жилья Германии.

В настоящее время и в Федеративной Республике Германии имеются проблемы на рынке жилья. В старых землях ФРГ наблюдаются тенденции уменьшения количества людей, живущих в одной квартире. Все более и более молодые люди хотят все раньше и раньше иметь собственную квартиру. Кроме того, сильный приток людей из других стран повышает спрос на жилье. В новых Федеральных землях (территория бывшей ГДР) основная часть жилого фонда нуждается в основательной реконструкции и частично даже в новостройке.

Потребность в деньгах для сохранения жилого фонда оценивается в размере 224 млрд. нем. марок, строительство нового жилья - 140 млрд. нем. марок и стоимость строительных работ для замены пришедших в негодность домов - 230 млрд. нем. марок. При цене для новой квартиры или дома в размере 400 тыс. нем. марок стоимость государственной поддержки для приобретения собственности составляет от 50 тыс. до 120 тыс. нем. марок в зависимости от вида поддержки.

Строительные мероприятия, связанные с субсидией квартплат, оцениваются для государства уже в размере от 190 тыс. до 300 тыс. марок.

Поддержка при приобретении собственности, тем самым, значительно выгоднее для государства, чем предоставление населению жилья в аренду. На чем основывается это преимущество? Тот человек, который решил приобрести собственность, связывает с этим более высокую готовность собственного вклада в создание и финансирование жилья, чем тот человек, который арендует квартиру. Это означает, что будущий владелец квартиры или дома готов в значительно большей мере участвовать в создании для себя и своей семьи аналогичных жилищных условий.

Пути поддержки жилищного строительства.

При поддержке в приобретении частной собственности на жилье различают два пути поддержки:

1. поддержка после начала финансирования, при этом речь идет обо всех льготах, содействующих покупателю недвижимости при выплате процентов и погашении, связанных с возвратом полученного кредита. Как правило, эти льготы предоставляются в виде более выгодного налогообложения;

2. поддержка перед началом финансирования, при этом речь идет обо всех льготах, содействующих будущему покупателю недвижимости в накоплении собственного капитала для строительства или покупки дома или квартиры.

«Стройсбережение» является единственной сберегательной формой в Германии, которая от государства получает прямую поддержку для создания собственного жилья. При сберегательном вкладе в размере до 1. 600 нем. марок в год замужние или женатые получают стройсберпремию в размере 10%, если их годовой доход не превышает 54 тыс. нем. марок. Для незамужних и холостяков эта премия составляет половину вышеназванного размера.

В новых Федеральных землях действуют другие цифры. Здесь люди, состоящие в браке, получают 15% премии при сберегательном вкладе до 4 тыс. нем. марок. Тем самым в новых Федеральных землях законодательство создает более весомый стимул для улучшения жилищной ситуации, являющейся там ещё более острой, путем проведения частных мероприятий по строительству и реконструкции жилья.

3.2 Перспективное направление в развитии рынка долгосрочного кредитования

Система долгосрочного кредитования в Казахстане все увереннее набирает силу

Об этом свидетельствует много факторов и прежде всего широкое ее распространение в республике. Сначала было два пилотных проекта - для Астаны и Алма-Аты. Здесь их «обкатывали», отрабатывая все детали финансовых и договорных операций. Следует отметить, что изначально модель ипотеки формировалась «по образу и подобию» аналогичных, действующих в США, Индонезии, странах Европейского союза и в России. Из этого коллективного опыта в РК постарались перенять все лучшее. В результате возникла система, основанная как на иностранных вариантах, так и на собственных разработках.

Основной прорыв был осуществлен, когда в стране была создана совершенно новая, не имеющая аналогов в республике Казахстанская ипотечная компания. У истоков зарождения этого закрытого акционерного общества, 100 процентов акций которого принадлежит государству, стоял Национальный банк РК. В своих действиях он руководствовался разработанной в Казахстане концепцией долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития долгосрочного кредитования.

- Главная идея, положенная в основу деятельности компании заключается в рефинансировании ипотечных кредитов, выданных банками и организациями, осуществляющими отдельные виды финансовых операций, и выпуск на их основе специальных облигаций. Проще говоря, компания приобретает у банков-партнеров права требования по ипотечным жилищным кредитам и направляет их в залог, который обеспечивает исполнение обязательств по выпущенным нашим ЗАО облигациям. Размещая эти ценные бумаги среди казахстанских инвесторов, которыми являются пенсионные фонды и страховые организации, компания привлекает на внутренний рынок долгосрочные ресурсы для банков, осуществляющих кредитование покупки и ремонта жилья. Пока наша структура ориентируется именно на эти виды деятельности. Однако в скором времени по программе, разработанной в компании, будут предоставляться кредиты и на строительство жилья.

Сегодня потенциальная емкость городского рынка долгосрочного кредитования оценивается в три миллиона квадратных метров, что в денежном исчислении намного превышает сумму в миллиард долларов. Простор для инициативы огромный. Сейчас за право завоевать клиента и обеспечить его кредитом на покупку жилья борется около десятка различных финансовых структур. Однако на первом этапе главным партнером потенциальных заемщиков выступало акционерное общество «Астана-Финанс», которое первым оценило и использовало ипотеку, что позволило обойти конкурентов,

Несмотря на большое число новостроек, жилья в городе катастрофически не хватает и цена на него не снижается. Проведенный экспертами анализ показал, что стоимость одного квадратного метра в городе составляет от 400-560 долларов в домах, возведенных по типовым проектам, и до 1200 долларов - в так называемых элитных. К слову, на эти факты обратил внимание даже президент Нурсултан Назарбаев. Выступая в мае на совещании, посвященном проблемам застройки столицы, он упрекнул присутствующих в искусственном подъеме цен, которые не уступают московским, и потребовал от местной администрации больше внимания уделять сооружению муниципальных квартир стоимостью не более 300-350 долларов.

Сложно сказать, как успешно его пожелание будет выполнено. Очевидно же другое: цена одного «квадрата» в обычном многоквартирном доме среднего комфорта за последние три года подскочила с 400 до 700 долларов. Совершенно очевидно, что такие суммы обычному горожанину не по карману. И вряд ли следует рассчитывать на их снижение. Как показывает практика, цены легко скачут вверх, но крайне неохотно падают. И строительство - не исключение из этого правила. Поэтому в казахстанском обществе все более крепнет убеждение, что стоимость недвижимости никогда не опустится до приемлемого для большинства населения уровня, а потому приобретение жилья в собственность является одним из лучших вложений капитала. Так мы снова возвращаемся к ипотеке.

Среди ее столичных клиентов почти половина - это семьи, чей совокупный месячный доход не превышает 50 тысяч тенге. То есть к самым обеспеченным гражданам их не отнесешь. И все же именно они во многом определяют политику финансовых структур в этой сфере. Средний возраст таких заемщиков составляет 41 год, 18 процентов из них - относительно молодые тридцатилетние люди. Такая, в общем, картина.

Но это в столице государства, которая пользовалась и пользуется повышенным вниманием всех уровней власти. По схожему сценарию развивались события и в Алма-Ате, которую в РК нередко называют «южной столицей». А как дело обстоит в менее благополучных городах - допустим, в Чимкенте, где заработная плата в целом по региону составляет в среднем 13, 6 тысячи тенге, или 67 процентов к общереспубликанскому уровню? В этом отношении областной центр находится в более сложной ситуации по сравнению со многими другими. И все же ипотека успешно обосновалась и здесь.

Все началось с того, что ЗАО «Казахстанская ипотечная компания» решила расширить сферу своего влияния на другие области республики.

Естественно, не был обделен вниманием и Чимкент - в первую очередь благодаря тому, что здесь имеются крупные промышленные предприятия. Повышенную заинтересованность проявили и в областной администрации: тут, как и повсеместно в Казахстане, самыми неприкаянными оказались работники бюджетной сферы, которые не имели побочных заработков и «сидели» на одном окладе - его даже самый заядлый оптимист не решился бы назвать достаточным для безбедного существования. В городе подготовили список потенциальных клиентов - людей, нуждающихся в крыше над головой с указанием совокупного семейного дохода. Таких оказалось около двух тысяч. С помощью ипотеки местные власти и надеются решить задачу.