Курсовая работа: Проблемы развития долгосрочного кредитования в Казахстане и пути их решения

Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность занятых в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повысилась значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет долгосрочного жилищного кредитования, поскольку оно действительно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.

Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на жилую недвижимость имели в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо было иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка долгосрочного кредитования.

Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 2002 года наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т. е. в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.

Перенос столицы из Алматы в Астану в 2000 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, в 2002-2003 гг. снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 2001 г., к 2011 г. немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-30% ниже, чем в Алматы.

Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдалась следующая ситуация. Как уже указывалось выше, был относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдался относительно низкий спрос на жилье.

В 2009 - 2011 гг. увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей).

В 2011 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 г. более, чем в 7 раз, при этом вполне вероятно продолжение этой тенденции.

Таким образом, на общем неблагоприятном фоне в строительном секторе, данные статистики показывали две тенденции, которые можно было назвать положительными. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья, которое строилось в негосударственном секторе, т. е. повышение значимости частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 2011 г. ситуация изменилась кардинально, и почти 85% нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора

Вторая положительная тенденция, хотя она была намного менее значима по сравнению с первой, - увеличение среднего размера строящихся квартир. Это указывало на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагал наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая, в принципе, могла быть включена в экономический оборот.

В 2013 г. цены на жилье на первичном рынке в 1, 5-2, 5 раза превышали цены на вторичном рынке.

Для более глубокого анализа возможностей роста объемов жилищного кредитования в ближайшей перспективе необходимо было определить, во-первых, доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос на них.

Для того, чтобы претендовать на получение долгосрочного кредита на покупку жилья, потенциальный заемщик должен располагать определенными собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющего большинства граждан являлось жилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации. Средние цены однокомнатной типовой квартиры в Казахстане (гг. Алматы и Астана, где рынок, как указывалось выше, развит в наибольшей степени) в 2013 г. равна USD 50000, двухкомнатной - USD 75000, трехкомнатной - USD 110000. При этом, следует отметить, что указываемый уровень цен на жилье в Казахстане сравнительно высок не только по отношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной Европы и Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане. Вторым источником собственных средств у населения могут быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и т. п. Реальную залоговую стоимость этих средств определить сложно.

В целом, платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казахстане условиях оставался относительно небольшим. Однако, во-первых, он был достаточен для начала практического освоения и развития механизмов долгосрочного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической политики.

2.2 Анализ развития ипотечного кредитования

В мае 2007 года, по данным НацБанка, банки выдали населению ипотечных кредитов на сумму около 64 млрд. тенге, в январе 2013 года - только 3, 8 млрд. тенге

В январе 2013 года объем ипотечных кредитов, выданных в течение месяца, достиг своего трехлетнего минимума. По сравнению с пиком ипотечного кредитования в мае 2007 года, январский показатель снизился почти в 17 раз и составил всего 3, 8 млрд. тенге.

Общая сумма ипотеки «на руках» у заемщиков, также последовательно снижается. Если на конец октября 2007 года она составляла почти 700 млрд. тенге, то на конец января 2013 года - 650 млрд. тенге. Этот показатель снижается медленно, так как большинство ипотечных кредитов были выданы 2-3 года назад на длительные сроки (от 5 до 20 лет).

Больше всего ипотечных кредитов по-прежнему числится за жителями Алматы (34% рынка) и Астаны (15%). Но за год общий объем ипотеки в столицах снизился намного больше, чем в других регионах.

По доле рынка 5-процентный порог превышают только Южно-Казахстанская, Восточно-Казахстанская и Карагандинская область. В остальных регионах аккумулировано менее 5% всех, выданных в республике ипотечных кредитов.

Ставки по ипотеке в течение всего 2012 года и в январе 2013 года держались в коридоре от 12% до 13%. Колебания составляли лишь десятые доли процента. Для сравнения, в сентябре 2007 года средняя ставка по ипотеке на рынке достигала 14, 2%.

На уровень ставок большое влияние оказала поддержка правительства, которое в 2012 году выделило через банки 360 млрд. тенге на кредитование строительства и приобретение недвижимости гражданами. В 2013 году из государственных резервов были выделены еще 120 млрд. тенге на рефинансирование ранее выданных ипотечных займов под меньший процент.

Рефинансирование ранее выданной ипотеки позволит снизить кредитное бремя многих заемщиков, но вряд ли окажет большое влияние на показатели просроченной задолженности. Просрочка по кредитам, выданным на строительство и приобретение жилья гражданами начала расти еще осенью 2012 года и с тех пор быстрыми темпами продолжает увеличиваться.

Очевидно, что в условиях роста безработицы и сокращения доходов населения, просроченная задолженность населения перед банками по ипотеке будет возрастать.

Рынок ипотеки в Казахстане замер в ожидании. Что предпримет правительство, чтобы оживить недавно процветающие строительные компании, а их в стране более 190.

Сам по себе факт распределения “бюджетного пирога”, “чтобы не расшатать ипотечный рынок”, для рядового казахстанца, включившегося в “ипотечную игру”, не представляет никакого интереса. Для него важно единственное - когда он получит то, во что вложил свой капитал. За вожделенную собственность, выраженную в энном количестве квадратных метров, он будет сражаться до последнего процента. И если правительство не сумеет защитить выгоду вкладчика в случившемся ипотечном кризисе, то это станет еще одной из его стратегических ошибок.

Кредитный портфель ипотечных компаний Казахстана на 1 мая 2013 года составил 90, 7 млрд тенге против 170, 4 млрд тенге на начало 2009 года, сообщает Агентство по финансовому надзору (АФН). За апрель этого года данный показатель снизился на 1, 9%, указывается в распространенном сообщении АФН.

В структуре кредитного портфеля ипотечных организаций по состоянию на 1 мая 2012 года доля стандартных кредитов составила 63, 9% (на 1 мая 2009 года - 93, 9%), сомнительных - 32, 8% (5, 2% соответственно), безнадежных - 3, 3% (0, 9%).

На 1 мая 2013 года совокупные активы ипотечных компаний составили 100, 5 млрд тенге (снижение за апрель на 1, 7%), совокупные обязательства - 77, 4 млрд тенге (снижение на 0, 6%), совокупный собственный капитал - 23, 1 млрд тенге (снижение на 4, 9%), отмечается в сообщении.

По состоянию на 1 августа 2009 года на финансовом рынке республики функционировали 9 ипотечных компаний, а также 15 организаций, осуществляющих отдельные виды банковских операций на основании действующих лицензий.

Сегодня всех интересует дальнейшая судьба рынка жилой недвижимости и ипотеки в Казахстане. Еще недавно эта отрасль впечатляла темпами развития и мощью финансовых потоков. Текущее положение этих отраслей дает понять лишь то, что развитие экономики вещь сложно прогнозируемая.

Для того чтобы построить прогноз развития любого рынка необходимо прежде всего понимать факторы на него влияющие. Сегодня хочу поговорить об одном из этих факторов - доходах населения. Че выше доходы населения и чем быстрее они растут, тем быстрее будет развиваться и рынок кредитов на покупку недвижимости. При росте реальных доходов люди оптимистично смотрят в будущее, могут больше сберегать или откладывать на кредит. Попробуем оценить влияние фактора роста/падения реальных доходов на рынок ипотеки в Казахстане.

Индекс реальной ЗП населения будет использоваться как показатель характеризующий динамику доходов населения или независимая переменная. А объем ипотечных кредитов будет являться зависимой переменной. В ходе анализа были рассмотрены данные за каждый месяц начиная с января 2007 до января 2010 гг. В итоге мы получили следующую взаимосвязь.

Рисунок 3. Динамика взаимосвязи доходов населения и объема ипотечных кредитов

Рисунок выше подтверждает гипотезу о прямой зависимости ипотечного кредитования от роста реальных доходов, т. е. чем быстрее у населения растут их заработные платы тем, больше они могут накопить, и смогут обслуживать свой кредит. И более оптимистично смотрят на покупку квартиры в кредит. Это приводит к росту объемов ипотеки.

Полиноминальная модель зависимости показывает волнообразный характер связи, т. е. при постоянном росте реальной ЗП рост объемом ипотечного кредитования будет со временем замедляться. Это обуславливается тем, что рынок со временем замедляется и имеется ограничение по недвижимости могущей быть купленной в кредит, и с тем, что при высоком росте ежемесячных ЗП, население может самостоятельно накопить на квартиру и многими прочими факторами. При этом полиноминальная модель также показывает, что на рынке существует минимальный уровень выдачи подобных кредитов, т. е. ниже него рынок вряд ли упадет. Можно это границу назвать «дном рынка». Согласно нашей модели такое «дно» находиться в районе 3-3, 5 млрд. тенге в месяц. Но при изменении каких-либо важных факторах, влияющих и на всю модель возможно и дальнейшее понижение этой границы.

Согласно же более грубой линейной модели, при росте месячного индекса реальной ЗП в РК на 1% объем выдаваемых в месяц ипотечных кредитов вырастает на 1, 8 млрд.

Какие же выводы мы можем сделать. Прежде всего, отчетливо видно, что одним из основных факторов развития рынка ипотеки в РК является рост доходов населения. Характер зависимости положительный и волнообразный. При слабой или отрицательной динамике доходов эластичность от доходов низкая, т. е. люди будут ждать большего роста доходов, чтобы начать брать кредиты (проявляется влияние экономического оптимизма или пессимизма граждан). В среднем при росте реальной ЗП на 1% объем выданных ежемесячных ипотечных кредитов увеличивается на 1, 5-1, 8 млрд. тенге.

В первом полугодии 2012 года наблюдается рост спроса в сфере ипотечного кредитования. Это объясняется тем, что Казахстан постепенно выходит из кризиса. Но все равно на оформление ипотечного кредита решится не каждый, поскольку условия непривлекательные. Ведь коммерческие банки требуют вносить обязательную первоначальную сумму в размере 30% от общей суммы взятого кредита.