Введение
Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые и специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам.
Цель данной работы: раскрыть проблемы эксплуатации жилищного фонда и пути выхода из них. Также тема затрагивает систему управления жилищным фондом. За основу взят город Хабаровск и последние данные за 2009-2010 гг.
Сфера ЖКХ - это непроизводственный сектор экономики, где в рыночных условиях хозяйствования сложно достичь баланса между экономической целесообразностью и социальной необходимостью, и особенно остро вступают в противоречие рыночные и административные подходы. Для повышения эффективности работы этого сектора требуется реализация огромного комплекса задач технического, экономического и социального характера. Опыт организации жилищно-коммунального обслуживания потребителей показывает, что осуществление любой программы реформирования и модернизации этой отрасли может быть успешным только при условии, что этому процессу будет предшествовать введение в практику новых эффективных организационных структур.
1. Совершенствование управления эксплуатацией жилищного фонда города в современных условиях
.1 Организация эксплуатации жилищного фонда города
Эксплуатация жилищного фонда - процесс осуществления собственниками, владельцами (управляющими), арендаторами, нанимателями жилых и нежилых помещений в жилищном фонде города и обслуживающими организациями мероприятий, связанных с использованием, техническим обслуживанием и ремонтом помещений, конструкций, инженерных систем, с обеспечением режимов их функционирования, а также санитарным содержанием зданий и прилегающих к ним территорий.
Под воздействием природно-климатических факторов в процессе эксплуатации конструкции и оборудование зданий изнашиваются, что влечет за собой снижение их технико-эксплуатационных характеристик и потребительских параметров. Процесс утраты технико-эксплуатационных характеристик называется физическим износом, а потребительских параметров - моральным, или функциональным износом. Физический износ приводит к утрате конструктивными элементами зданий прочности, жесткости, влагостойкости, теплозащитных и звукоизоляционных свойств, к появлению внешних и внутренних дефектов.
С течением времени повышаются требования населения к функционально-потребительским качествам жилых помещений. Поэтому ранее построенное жилье уже может не удовлетворять потребности жителей по своим планировочным и конструктивным характеристикам, уровню благоустройства, местоположению и другим качественным параметрам. В результате снижается потребительская и, соответственно, стоимостная оценка жилого фонда, т.е. наступает его моральный износ. К примеру, отсутствие в квартире таких видов благоустройства, как центральное отопление и горячее водоснабжение, ванные и душевые комнаты, а также коммунальное заселение воспринимается в настоящее время как серьезные потребительские дефекты, что существенно снижает ценность данного жилья и, соответственно, его стоимостные параметры.
Хотя еще в середине XX в. в массовом сознании большинства горожан наличие отдельной теплой комнаты на семью в квартирах без «излишеств» считалось нормой заселения и воспринималось как полноценное жилье.
В настоящее время сформировалась также низкая потребительская оценка отдельных квартир в типовых панельных зданиях 60-70-х годов постройки, хотя они приспособлены для посемейного проживания и обладают базовым уровнем благоустройства. В то же время в период их возведения типовой панельный фонд воспринимался населением как сравнительно качественное жилье, особенно по сравнению с коммунальными квартирами.
Изменение потребительских предпочтений населения является важным фактором развития жилищного рынка и должно учитываться в системе эксплуатации и преобразования жилищного фонда.
Для обеспечения нормативных технико-эксплуатационных качеств жилых зданий в течение всего срока службы необходимо функционирование системы эксплуатации жилищного фонда, включающей техническое и санитарное содержание зданий, текущий и капитальный ремонт, жилых объектов. Длясовершенствования технико-эксплуатационных и потребительских качеств жилья проводится реконструкция и модернизация жилищного фонда.
Нормативной основой проведения работ по эксплуатации жилищного фонда являются «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (утверждены Государственным комитетом РФ по строительству и жилищному комплексу; в 1997 г.).
В соответствии с ними контроль за состоянием конструктивных элементов инженерного оборудования осуществляется путем проведения систематических осмотров и обследований.
Осмотры подразделяются на общие, частичные и внеочередные.
Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью. В процессе их проведения обследуются здания в целом, включая основные конструкции (фундаменты, стены, перекрытия, лестницы, оконные и дверные проемы, крыши и др.), инженерное оборудование (системы водоснабжения и канализаций, электро, газо и теплоснабжения, лифтовое хозяйство, аварийно-диспетчерские системы и пр.), элементы внешнего благоустройства (состояние придомовой территории, зеленых насаждений, детских и спортивных площадок). Частичные осмотры проводятся по мере необходимости. При этом обследуются отдельные элементы зданий. Внеочередные осмотры проводятся после ливней, ураганов и других стихийных природных явлений, а также в случае аварий и отказов функционирования инженерного оборудования. Особое значение имеет подготовка зданий к сезонной эксплуатации в осенне-зимний период. Для обеспечения нормальной эксплуатации здания в зимний период выполняется ремонт, наладка и регулировка систем отопления горячего и холодного водоснабжения, утепление наружных конструкций и т.д.
Техническая эксплуатация систем инженерного оборудования заключается в ремонте или замене систем и элементов, пришедших в негодность. Накладка систем внутреннего водоснабжения осуществляется два раз в год в процессе подготовки зданий к весеннее-летнему и осеннее-зимнему периодам эксплуатации. Герметичность сетей и стыков проверяет путем проведения испытаний при повышенном давлении. Системы отопления проверяются ежегодно при подготовке к отопительному сезону и подвергаются необходимой ревизии и ремонту.
Техническое состояние систем электроснабжения проверяется в соответствии с установленным графиком. При необходимости проводятся работы по устранению неисправностей и укреплению безопасности работы оборудования и электропроводки.
Техническую эксплуатацию систем газоснабжения и лифтового хозяйства осуществляют специализированные организации. Так, газовые службы должны регулярно проводить регулировку и планово-предупредительный ремонт оборудования, домовых и подводящих газовых сетей. Лифтовые установки подлежат ежегодным техническим осмотрам и освидетельствованиям.
В процессе освидетельствований проводятся статические и динамические испытания лифтового хозяйства. При осуществлении статических испытаний проверяется прочность лифтового оборудования и механизмов, а при динамических испытаниях проводится проверка действия всех механизмов в работе.
В процессе плановых осмотров лифтового хозяйства проверяется действие аппаратов управления, проводится наладка механизмов. Нормативные документы определяют периодичность осмотров лифтов, включая ежемесячные и ежеквартальные осмотры.
Техническое и санитарное содержание мусоропроводов заключается в их промывке не реже одного раза в неделю и очистке - не менее одного раза в месяц.
Общие осмотры зданий проводятся специальной комиссией, включающей представителей заказчиков и обслуживающих организаций, а частичные - обслуживающим персоналом. Общие осмотры включают оценку состояния наружных конструкций, включая осмотр наружных стен зданий со всеми относящимися к ним элементами (лоджии, балконы, пожарные лестницы), стыков панелей и перемычек, осмотр лестничных клеток и вестибюлей, лифтов и мусоропроводов, осмотр чердаков, технических этажей и кровли, подвалов и подполий, осмотр придомовой территории и элементов ее благоустройства. Они выявляют готовность зданий к осенне-зимнему сезону и определяют потребность жилищного фонда в ремонте.
В процессе частичных осмотров зданий определяется техническое состояние отдельных конструкций и их элементов. Кроме того, в процессе этих осмотров проводится наладка и регулировка санитарно-технического оборудования зданий, мелкий ремонт кранов и электрооборудования, проверка вентиляционных камер и другие аналогичные работы. Частичные осмотры зданий проводятся для выявления и устранения мелких неисправностей и дефектов.
В перечень работ по санитарному содержанию домовладений включаются:
уборка мест общего пользования зданий, уборка придомовой территории, сбор и вывоз мусора и отходов, содержание контейнерных площадок, газонов, детских и спортивных площадок и т. п. Кроме того, по договору с санэпидемстанцией проводится регулярная дезинфекция мест общего пользования зданий и придомовой территории.
Неудовлетворительное состояние объектов, несоблюдение установленного порядка проведения осмотров и ремонтов ведут к появлению дефектов и отказов, которые могут быть классифицированы по трем группам:
ухудшают условия проживания населения;
ухудшают внешний облик здания;
снижают безопасность эксплуатации и ускоряют нарастание физического износа конструктивных элементов зданий.
Дефекты первой и второй групп снижают потребительские качества жилья, а дефекты третьей группы ухудшают технико-эксплуатационные характеристики зданий.
Своевременное выявление и устранение дефектов позволяет предотвратить чрезмерные расходы на ремонт, модернизацию и реконструкцию жилищного фонда.
Для поддержания удовлетворительного технического состояния зданий организуется система планово-предупредительных профилактических ремонтов, которые проводятся с заданной периодичностью. К текущему профилактическому ремонту относятся работы по ремонту и окраске кровель и лестничных клеток зданий, замене и окраске водосточных труб, частичному ремонту окон и дверей, очистке и покраске фасадов зданий. Периодичность проведения текущего ремонта - один раз в три года.
Но в настоящее время ограниченность ресурсов диктует необходимость проведения преимущественно аварийных текущих ремонтов, задача которых состоит в быстром устранении выявленных дефектов, например, протечек кровли или замене оборудования в системе теплоснабжения, устранение неполадок в электротехническом хозяйстве дома и т.п. Отсутствие планово-предупредительных текущих ремонтов ведет к увеличению объемов аварийно-восстановительных работ.
По мере нарастания физического и морального износа жилья, строений возрастает потребность в капитальном ремонте, реконструкции и модернизации фонда. Капитальный ремонт направлен на снижение физического износа зданий путем полной или частичной замены конструктивных элементов. Различают два основных вида капитального ремонта: комплексный и выборочный. Комплексный ремонт охватывает здание в целом и включает замену большинства конструктивных элементов, кроме несущих конструкций (стен, фундаментов, каркасов).
Выборочный капитальный ремонт направлен на устранение дефектов одной или нескольких конструкций зданий. К примеру, капитальные ремонты систем инженерного оборудования, фасадов, кровли и ряда других конструкций относятся к разряду выборочных.
Таким образом, содержание и текущие ремонты обеспечивают предотвращение преждевременного износа, а капитальный ремонт направлен на снижение физического износа здания.
Нарастание морального износа определяет необходимость проведения работ по реконструкции и модернизации жилых зданий. Модернизация представляет собой комплекс работ, обеспечивающих улучшение функционально-потребительских качеств жилых строений путем повышения уровня благоустройства зданий, усовершенствования планировки, использования современных видов материалов и конструкций.
Например, оборудование централизованного горячего водоснабжения, современных систем вентиляции, утепление зданий и т.п.
Реконструкция также направлена на устранение морального износа, но связана с изменением объемов или функционального назначения зданий, например, путем перевода жилого дома под нежилое, сооружения надстроек или пристроек.
Различные формы преобразования жилищного фонда взаимно дополняют друг друга, создавая единую систему воспроизводства, направленную на сохранение и совершенствование жилья. Так, капитальный ремонт зданий нередко проводится одновременно с модернизацией или реконструкцией фонда. Тем самым обеспечивается снижение уровня физического и морального износа строений.
Комплекс работ по капитальному ремонту, реконструкции и модернизации жилищного фонда проводится, как правило, на договорной основе ремонтно-строительными организациями. Организация работ по эксплуатации жилья осуществляется с использованием различных форм и подходов. Жилищная реформа определила необходимость повышения эффективности управления данным процессом.
.2 Новые формы и методы управления эксплуатацией жилищного фонда города
Организация эксплуатации жилищного фонда требует формирования эффективной системы управления, позволяющей обеспечить содержание жилья на требуемом уровне.
Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. В составе жилищного фонда страны в последние годы значительно повысилась доля частной собственности.
Значительная часть этого фонда приходится на приватизированные квартиры в многоэтажных домах, хотя подавляющее большинство многоэтажных жилых домов остается в муниципальной (или государственной, как в Санкт Петербурге) собственности города. Поэтому фактически городской жилищный фонд продолжает оставаться доминирующим по сравнению с домами других форм собственности, что требует от городских властей громадных усилий и средств на его содержание и ремонт. Но при существующей системе управления и финансирования эксплуатации жилья необходимых средств на эти цели в большинстве местных бюджетов просто нет. Отчисления из региональных и федерального бюджетов также явно недостаточны.
В результате городские органы власти должны самостоятельно организовать систему эксплуатации громадного массива жилья и обеспечить ее эффективным управлением в условиях крайнего дефицита ресурсов. Как показал практический опыт эксплуатации жилищного фонда, в течение многих лет и десятилетий сделать это местному руководству в подавляющем большинстве городов страны не удается. Попытки повысить эффективность системы управления эксплуатацией жилищного фонда в рамках жилищно-коммунальной реформы также не привели пока к позитивным результатам.