Таким образом анализ законодательства показывает, что принцип публичности сведений реестра недвижимости имеет ограничения при его применении. Общее значение данного принципа не умаляется наличием ограничений, так как они направлены на охрану частной информации и безопасности правообладателей.
3. Одним из ключевых принципов, на наш взгляд, является принцип достоверности государственного реестра. В основе лежит идентичность информации, содержащейся в реестре сведениям, содержащимся в документах, на основании которых они внесены (например, по паспорту гражданина, договору, решению суда и т д.). От качества данных государственного реестра зависит доверие общества и заинтересованных лиц к работоспособности всей системы управления имуществом в стране.
Отметим, что, придавая особую значимость данному принципу, Закон о регистрации к основным положениям закона относит понятие Единого государственного реестра недвижимости, который является сводом именно достоверных систематизированных сведений об учтенном имуществе, зарегистрированных правах, основаниях их возникновения и правообладателях (ч. 2 ст. 1). Реализация данного принципа осуществляется, в том числе, возложением на государственного регистратора прав обязанности осуществлять действия, направленные на получение дополнительных документов и (или) сведений, подтверждающих их подлинность и достоверность. Закреплена ответственность органа регистрации прав за полноту и достоверность предоставляемых сведений, содержащихся в ЕГРН.
Очень емко по этому поводу высказалась Л.В. Санникова, которая пишет, что принцип достоверности вбирает в себя принцип законности и публичности, ибо полагаться на достоверность реестра в отсутствие действенного нормативно-правового механизма проверки законности оснований государственной регистрации невозможно.
Полагаем, что принцип достоверности играет решающую юридическую роль в гражданском обороте недвижимости, так как при осуществлении сделок с недвижимостью и при регистрации прав (перехода прав), значение имеют публично полученные сведения ЕГРН, подтверждающие характеристики недвижимой вещи и зарегистрированные права определенного субъекта на нее, наличие или отсутствие запретов (обременений) и др. Поэтому приобретатель недвижимой вещи, имеющий выписку из ЕГРН, признается добросовестным в силу закона, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этой недвижимости у продавца.
К сожалению, встречаются факты технических и реестровых ошибок, которые влияют на достоверность данных реестра. Государственным регистратором прав при вводе данных в ЕГРН могут быть допущены описки, опечатки либо иные подобные ошибки, которые могут привести к несоответствию введенных сведений сведениям, содержащимся в исходных документах. Такие ошибки именуются техническими, они исправляются при их обнаружении государственным регистратором прав. Кроме этого закон о регистрации регулирует порядок исправления реестровой ошибки, под которой понимается воспроизведенная в ЕГРН и содержащаяся в учетных исходных документах (межевом, техническом плане и т. д.) ошибка, возникшая вследствие ошибки кадастрового инженера или содержащаяся в иных документах. Она исправляется в судебном порядке или по решению государственного регистратора прав при получении документов, свидетельствующих о наличии ошибки и содержащих необходимые для этого сведения.
Еще одной причиной недостоверности государственного реестра, а, следовательно, и нарушением рассматриваемого принципа, могут являться мошеннические действия недобросовестных лиц. Имеют место факты представления поддельных документов-оснований для регистрации прав, перехода прав (например, выписки из похозяйственных книг, нотариальных документов, судебных актов и т д.). Качество таких «подделок» с каждым годом становится высоким, и государственный регистратор прав не всегда может выявить подделку. В Москве неизвестные переписали на себя чужую квартиру при помощи поддельной доверенности и электронной подписи. Факт мошенничества вскрылся не сразу, а только при обнаружении уже бывшими собственниками чужой фамилии в квитанции об оплате коммунальных платежей. Эта новость стала шоком для собственников, поскольку никто из них квартиру не продавал [12].
Считаем, что орган регистрации прав не может в настоящее время гарантировать безусловную проверку законности оснований регистрации и, следовательно, достоверность сведений реестра недвижимости. Поэтому государство, реализуя данный принцип в целях защиты прав добросовестных субъектов, не осталось в стороне. В Закон о регистрации была введена с 01.01.2020 года статья 68.1, которая предусматривает однократную единовременную компенсацию добросовестному приобретателю за счет казны Российской Федерации в случае истребования от него соответствующего жилья.
Справедливо мнение В.Ф. Яковлева, который отмечал, что в силу публичности и достоверности сведения государственного реестра могут быть оспорены только в судебном порядке. Презумпция добросовестности правообладателя, права которого зарегистрированы, действует до тех пор, пока не будет доказано, что лицо знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра [13].
На наш взгляд, соблюсти принцип достоверности сведений единого государственного реестра недвижимости в полной мере также мешают другие действующие параллельно реестры (например, реестр бюро технической инвентаризации, реестр федерального имущества и т.д.), содержащие сведения о ранее учтенных объектах недвижимости и (или) о ранее возникших правах. Пока реестр недвижимости не является единым и данные об объектах и их правообладателях из других реестров признаются законами юридически действительными, то размывается смысл государственного реестра недвижимости как единого свода достоверных сведений.
Следовательно, принцип достоверности единого государственного реестра напрямую зависит от корректности вносимых в него сведений, а также от качества составления и подлинности документов и подвержен влиянию человеческих факторов, например, невнимательности, мошенничеству, а также фактора переходного периода становления системы регистрации. Установление денежной компенсации добросовестному приобретателю за счет казны это действенная мера защиты его интересов в таких ситуациях.
4. Ведение государственного реестра недвижимости осуществляется на основе принципа единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, и этот новый принцип не похож на вышеуказанные правовые принципы, но в совокупности с ними он обеспечивает, усиливает роль государственного реестра как унифицированного источника информации.
Фиксация данного принципа (с технологической направленностью) в тексте Закона о регистрации обусловлена, с нашей точки зрения, централизацией ведения реестра недвижимости с 01.01.2017 в одной Федеральной государственной информационной системе Единого государственного реестра недвижимости (далее ФГИС ЕГРН). Исторический аспект заключается в том, что до 01.01.2005 года каждый регион России самостоятельно определял информационную систему, на которой велся единый государственный реестр прав, а после 01.01.2005 года государственный реестр и кадастр недвижимости велись преимущественно на трех платформах АИС Юстиция, АИС ЕГРП и ГКН. Технологическое ведение государственного кадастра недвижимости (ГКН) до 01.01.2017 года осуществлялось также на основе данного принципа (ст. 4 Закона) [14] и поэтому логично, что данное требование было перенесено в новое законодательство.
В Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пишет А. Н. Борисов, законодатель установил правовой режим Единого государственного реестра недвижимости независимо от информационной системы, предназначенной для его ведения. Правовой режим ФГИС ЕГРН включает лишь полномочия оператора по созданию и эксплуатации системы, порядок взаимодействия с иными информационными системами. Связь информационной системы ведения реестра с самим реестром как информационным ресурсом отражена в нескольких специальных нормах [15].
Полагаем, что принцип единства технологии ведения государственного реестра нельзя признать правовым с точки зрения его сущности и природы. У данного принципа особая роль и взаимосвязь с исследованными в работе юридическими принципами института государственной регистрации недвижимости, поскольку реестр недвижимости ведется уже в большей степени ни в бумажной, а в электронной форме, стремясь к его максимальной цифровизации и обмену сведениями и документами с другими государственными системами и реестрами федеральных, региональных и иных органов (например, с порталом Госуслуг, с ФНС России, с системами межведомственного информационного взаимодействия разных уровней).
Выводы
гражданский государственный право имущество
В заключение отметим, что закрепление в Гражданском кодексе РФ специальных принципов государственной регистрации прав на имущество, распространяющих свое действие на институт государственной регистрации недвижимости, свидетельствует о том, что законодатель обеспечивает преемственность взглядов на важную роль и значение данного института для гражданского оборота недвижимости.
Литература
1. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
2. Яковлев В. Ф. Гражданское право: В 2 т.: Учебник (том 1) (3-е издание, переработанное и дополненное) // Под ред. Б.М. Гонгало. Статут, 2018. С. 25.
3. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ // Российская газета. 2015. 17 июля.
4. Тужилова-Орданская Е. М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: монография. М.: Издательский дом Буквовед. 2007. С. 360-372.
5. Кирсанов А. Р. Особенности правового регулирования общественных отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А. Р. Кирсанов. М.: Ось-89, 2003. С. 45-46.
6. Бевзенко Р. С. Комментарий к ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2019. № 11.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 1, 2, 3 / под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2013. С. 36.
8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 1-5 / под ред. Л. В. Санниковой. Статут, 2015. С. 46.
9. О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии : Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 // СЗ РФ. 2008. № 52 (ч. 1). Ст. 6366.
10. Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и порядка уведомления заявителей о ходе оказания услуги по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости : приказ Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 г. № 968. URL: http://www.pravo.gov. т.(дата обращения: 04.05.2016).
11. Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 1, 2, 3 // под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2013. С. 77.
12. Александр Рассохин. «Электронная подпись оставила без квартиры» // Коммерсантъ FM» от 16.05.2019.
13. Яковлев В. Ф. О Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации URL: http://docs.cntd.ru/document/902248128 (дата обращения: 10.09.2020.)
14. О государственном кадастре недвижимости : федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации 30.07.2007. № 31. ст. 4017.
15. Борисов А. Н. Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юстицинформ, 2019. С. 21.