Башкирский государственный университет (г. Уфа)
Принципы укрепления прав на недвижимость
П.В. Клец, аспирант
Аннотация
Автором анализируются принципы, лежащие в основе укрепления прав на недвижимость, которые являются гарантией того, что осуществление регистрационных действий по признанию и подтверждению возникновения, изменения, перехода и прекращения прав в государственном реестре недвижимости не будут подвержены произвольному толкованию. Неукоснительное соблюдение принципов направлено на обеспечение незыблемости сведений государственного реестра как информационного ресурса, их доступности, законности и достоверности. Нормы, предусматривающие ответственность органа регистрации, свидетельствуют о том, что государство гарантирует законность предоставляемой информации. По мнению автора, наличие иных реестров, содержащих информацию о недвижимости, размывает смысл государственного реестра недвижимости как единого свода достоверных сведений.
Ключевые слова и словосочетания: единый государственный реестр недвижимости, принципы укрепления прав, информационные системы.
Annotation
P. V. KLETS, Postgraduate of the Bashkir State University (Ща)
PRINCIPLES FOR STRENGTHENING REAL ESTATE RIGHTS
The author analyzes the principles underlying the strengthening of rights to real estate, which guarantee that the implementation of registration actions to recognize and confirm the occurrence, change, transfer and termination of rights in the state register of real estate will not be subject to arbitrary interpretation. Strict observance of the principles is aimed at ensuring the inviolability of the information of the state register as an information resource, their availability, legality and reliability. The rules stipulating the responsibility of the registration authority indicate that the state guarantees the legality of the information provided. According to the author, the presence of other registers containing information about real estate blurs the meaning of the state register of real estate as a single set of reliable information.
Keywords and phrases: unified state register of real estate, principles of strengthening rights, information systems.
Основная часть
Системное развитие гражданского законодательства и регистрационного процесса в сфере укрепления прав на недвижимость последних 8 лет создает для юристов предпосылки постоянного анализа вводимых норм права и сравнения их с предыдущим регулированием в целях определения наиболее предсказуемых шагов законодателя в будущем.
В современных условиях главными целями укрепления прав на недвижимость являются признание и подтверждение возникновения, изменения, перехода и прекращения прав в государственном реестре недвижимости, а также информирование в установленном законом порядке широкого круга заинтересованных лиц о зарегистрированном праве, ограничении (обременении) права или сделке в реестре недвижимости за правообладателями недвижимости и обмен такими сведениями между государственными реестрами.
Основа любого правового государства заключается в незыблемости принципов, на которых базируется вся жизнедеятельность государства. Не стал исключением и институт государственной регистрации прав на недвижимость, который длительное время базировался на общих положениях гражданского права и не имел своих принципов, прямо определенных в федеральном законе [1].
По мнению В.Ф. Яковлева фундаментом любой отрасли права являются принципы, представляющие собой основные идеи, основные положения и основные начала, которые присущи в том числе гражданскому праву, предопределяя содержание каждого из его институтов и его норм [2].
Шесть основных начал гражданского законодательства закреплены в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), а именно, признание равенства участников регулируемых гражданским законодательством отношений; неприкосновенность собственности; свобода договора; недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела; необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных права, их судебной защиты; добросовестность поведения участников гражданских правоотношений на всех стадиях возникновения и осуществления прав и обязанностей.
Важно отметить, что для института государственной регистрации прав на объекты недвижимости в ст. 8.1 ГК РФ предусмотрены также три специальных принципа осуществления такой регистрации, в частности, принципы проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Полагаем, что законодатель уделяет повышенное внимание роли института государственной регистрации прав на недвижимость в обществе, поскольку в ч. 1 ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» [3] (далее Закон о регистрации) закреплено, что ведение Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН, реестр недвижимости) осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, достоверности и доступности его сведений.
В научной литературе имеются различные точки зрения относительно принципов регистрации прав на недвижимость, которые сводятся к их расширительному толкованию.
Так, Е.М. Тужилова-Орданская выделяет 4 принципа государственной регистрации: гласности, достоверности, двойной регистрации и приоритета ранее зарегистрированных прав [4]. А.Р Кирсанов выделяет семь принципов (законности, обязательности, достоверности записей, приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной регистрации, единства, гласности) [5]. Р.С. Бевзенко пишет, что традиционно считается, что регистрационная система основывается на шести основных положениях: 1) для того, чтобы право возникло, оно должно быть записано в реестр (принцип внесения); 2) реестр должен быть открыт публике (принцип открытости); 3) перед регистрацией регистрирующий орган должен проверить законность оснований для внесения записи (принцип легалитета); 4) участники оборота, доверившиеся реестру, должны получать юридическую защиту своего доверия (принцип публичной достоверности реестра); 5) записи реестра должны содержать пообъектное описание имущества, права на которое регистрируются (принцип специалитета); 6) записи, внесенные раньше, имеют приоритет перед записями, внесенными позднее (принцип старшинства) [6].
Следует отметить, что большая часть указанных принципов является содержанием статьи 8.1 ГК РФ, но есть и сформулированные учеными принципы, с которыми трудно согласиться, что они являются принципами, так как по своему значению и содержанию они являются процедурами (действиями, элементами процесса) государственной регистрации права. К таким можно отнести принцип внесения, принцип специалитета, принцип старшинства.
Рассмотрим значение принципов, прямо закрепленных в ГК РФ и Законе о регистрации, а именно: проверки законности оснований регистрации, публичности (доступности), достоверности государственного реестра и единства технологии ведения реестра на всей территории Российской Федерации.
1. Одним из основополагающих принципов регистрации прав на недвижимость является принцип проверки законности оснований. Полагаем, что данный принцип базируется на положениях статей 8, 8.1, 235 ГК РФ, предусматривающих виды оснований возникновения и (или) прекращения гражданских прав, а также ст. 14 Закона о регистрации, содержащей развернутый перечень оснований государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета.
Согласимся с И. Б. Мироновым, который отмечает в качестве основополагающего фактора государственной регистрации обеспечение незыблемости сведений государственного реестра как информационного ресурса» [7].
Л.В. Санникова утверждает, что для обеспечения правовой чистоты сделки, отсечения случаев перехода (обременения, прекращения, изменения) имущественных прав, подлежащих государственной регистрации, на основании, например, недействительных сделок, огромную роль играет принцип легалитета (проверки законности оснований регистрации). Для достижения правового результата безусловное значение имеет качество проводимой юридической экспертизы оснований сделок [8].
Реализуя данный принцип, Закон о регистрации предусматривает необходимость проведения регистратором прав правовой экспертизы документов, представленных для осуществления учетно-регистрационных действий, на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления или отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Так в рамках правовой экспертизы регистратор прав обеспечивает проверку:
а) действительности и достоверности поданных заявителем документов, а также наличие правомочий у подготовившего документ лица или органа власти;
б) актов (свидетельств) о правах на недвижимое имущество, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления;
в) договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, актов (свидетельств) о приватизации жилых помещений на предмет соответствия их законодательству, действовавшему в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Представляется правильным, что практическая значимость данного принципа проявляется не только в установлении законодателем оснований для регистрации и учета недвижимости, но также и оснований для приостановления учетно-регистрационных действий (66 оснований), что в свою очередь должно являться гарантией того, что незаконные акты (документы) или недействительные (ничтожные) сделки не смогут лечь в основание регистрации права. Данный принцип нашел отражение в усилении ответственности, применяемой как к органу регистрации, так и к государственному регистратору прав в связи с ненадлежащим исполнением законодательства и служебных обязанностей (гл. 10 Закона о регистрации).
Установленный ГК РФ принцип проверки законности оснований уполномоченным органом имеет ряд особенностей. Во-первых, в ст. 59 Закона о регистрации установлено, что проверка законности сделки, удостоверенной нотариусом, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов при осуществлении регистрации права на их основании, свидетельства о праве на наследство государственным регистратором прав не осуществляется. Во-вторых, проверка законности судебного акта, вступившего в законную силу, также не осуществляется регистратором прав в силу требований процессуального законодательства. Но при этом достоверность нотариально удостоверенного документа, судебного акта обязательно должна проверяться регистратором прав через информационные системы нотариата или судебных органов в целях установления наличия (отсутствия) данных документов в системах и их идентичности с представленными на регистрацию. Следовательно, в таких ситуациях можно утверждать о презумпции законности таких документов и о том, что указанный принцип позволяет государственному регистратору прав в определенных случаях не проверять законность оснований, при условии проверки наличия документов в информационных системах.
2. Не менее значимым является принцип публичности (доступности) государственного реестра. Полагаем, что основная идея, лежащая в основе данного принципа, направлена на предельную открытость определенного законом вида информации из реестра недвижимости для заинтересованных лиц при соблюдении ими порядка получения сведений. Юридическое значение данного принципа также раскрывается через размещение на официальном сайте Росреестра [9] публичной кадастровой карты, которая используется для просмотра сведений из реестра неограниченным кругом лиц без подачи запросов и взимания платы.
По мнению Л. В. Санниковой, этот принцип может быть назван принципом открытости данных государственного реестра. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о проведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Принцип публичности реестра недвижимости напрямую связан с доступностью получения информации из него по установленным каналам связи. Информация из реестра недвижимости открытого вида предоставляется по запросам любых заинтересованных лиц, поданных посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал единой системы межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к информационной системе ведения ЕГРН или иным способом, установленным в законодательстве.
Однако, следует отметить, что из общего принципа публичности имеются исключения, направленные на сохранение конфиденциальности. Он связаны с предоставлением информации ограниченного пользования, к которой относятся сведения о недееспособности правообладателя, о правах отдельного лица на его объекты недвижимости. Такие сведения предоставляются только самим правообладателям или их законным представителям, судам, правоохранительным органам, имеющим в производстве соответствующие дела (ст. 62 Закона о регистрации, Приказ Минэкономразвития РФ) [10].
В этой связи В. С. Ем указывал, что государственная регистрация действий, событий и прав, делая их публично достоверными, является средством публичного контроля за гражданским оборотом в целях обеспечения наиболее полной охраны важнейших имущественных и личных прав, благ и свобод субъектов и только зарегистрированные в соответствии с требованиями закона действия и события являются юридическими фактами, порождающими гражданско-правовые последствия, и что только зарегистрированные права считаются существующими [11].