По соглашению сторон в договоре аренды земли могут отмечаться другие условия, в частности качественное состояние земельных угодий, порядок выполнения обязательств сторон, порядок страхования объекта аренды, порядок возмещения расходов на осуществление мероприятий по охране и улучшению объекта аренды, проведение мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение действия договора аренды и т.п.. При этом дополнительные условия договора аренды земельного участка не могут противоречить требованиям действующего законодательства.
Неотъемлемой составной частью договора аренды земли является: план или схема земельного участка, который передается в аренду; кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в ее использовании и установленных земельных сервитутов; акт определения границ земельного участка в натуре (на местности) ; акт приемки-передачи объекта аренды; проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных законом. В случае если договором аренды земли предусматривается осуществление мероприятий, направленных на охрану и улучшение объекта аренды, к нему прилагается договор о возмещении арендатору расходов на такие мероприятия.
Закон "Об аренде земли" предоставляет существенного значения порядка передачи земельных участков в аренду и заключения договора аренды земли. Согласно ч. 1 ст. 124 ЗК передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления путем заключения договора аренды земельного участка. Приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется исключительно на аукционах (кроме земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, в которых отсутствуют акции (доли, паи), принадлежащих государству, приобретение права на аренду земельных участков под объекты социального назначения, строительство социального и доступного жилья, использование земельных участков для разработки полезных ископаемых и специального водопользования в соответствии с полученными специальными разрешениями (лицензиями), использование религиозными организациями (под культовыми зданиями), которые легализованы в Украине). Не допускается проведение аукционов по участкам, которые (или здания на которых) арендуют бюджетные учреждения, музеи, предприятия и общественные организации в сферах культуры и искусств (в том числе национальные творческие союзы и их члены (под творческие мастерские).
Условия и порядок заключения договора аренды земли, в том числе по результатам аукциона, определены в Законе "Об аренде земли". Порядок проведения аукциона и приобретения права аренды земельного участка на конкурентных началах определяется законодательством. Сама же передача объекта аренды арендатору, согласно ст. 17 указанного Закона, осуществляется арендодателем на условиях и в сроки, определенные в договоре аренды земли, по акту приема-передачи.
В пределах сроков краткосрочной и долгосрочной аренды земельного участка договором могут быть предусмотрены и другие условия, с которыми связываются сроки его действия. К ним можно отнести, например, выполнение необходимого объема хозяйственных работ, завершение строительства, капитального ремонта или реконструкции жилых домов и производственных сооружений.
Таким образом, срок действия договора аренды земельного участка может быть обусловлено наступлением оговоренных в нем условий.
Для упорядочения земельных отношений в важное значение имеет государственная регистрация договоров аренды земельных участков. Так, в ст. 20 Закона "Об аренде земли" определено, что заключенный договор аренды земли подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация договоров аренды земли проводится в порядке, установленном законом. А ст. 18 этого Закона устанавливает, что договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации. Таким образом, несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность договора аренды земельного участка.
Действующее земельное законодательство предусматривает возможности предоставления арендованного земельного участка в субаренду. Согласно ч. 4 ст. 93 ЗК арендованный земельный участок или его часть может с согласия арендодателя передаваться арендатором во владение и пользование другому лицу (субаренда). Итак, субаренда является разновидностью арендного землепользования и составляет переуступку арендатором права владения и пользования арендованной им земельного участка субарендаторов.
Время Закон "Об аренде земли" предъявляет специальные требования к арендных землепользования. Так, согласно ст. 8 указанного Закона арендованный земельный участок может передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения, если это предусмотрено договором аренды или по письменному согласию арендодателя. Если в течение одного месяца арендодатель не направит письменного уведомления о своем согласии или возражения, арендованный земельный участок или его часть может быть передана в субаренду.
Условия договора субаренды земельного участка ограничиваются условиями договора аренды земельного участка и не могут противоречить ему. Срок субаренды не может превышать срок, определенный договором аренды земли. В случае прекращения договора аренды действие договора субаренды земельного участка прекращается. По соглашению сторон договор субаренды земельного участка может удостоверяться нотариально. Договор субаренды земельного участка, как и договор аренды земли подлежит государственной регистрации.
Арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения на период действия договора аренды могут обмениваться принадлежащими им правами пользования земельными участками путем заключения между ними договоров субаренды соответствующих участков, если это предусмотрено договором аренды или письменного согласия арендодателя.Однако передача в субаренду земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, принадлежащего АРК, и их структурных подразделений, запрещается. Это объясняется тем, что такие земельные участки, как правило, находятся в постоянном землепользовании указанных предприятий, учреждений и организаций. Приведены требования Закона свидетельствуют о том, что условия арендных землепользования определяются не только непосредственными, в этом случае "вторичными" арендодателями земельных участков, но и собственниками, которые определили условия использования земельных участков в "первобытном" договоре аренды земли.
Арендное землепользование как специальный вид использования земельных ресурсов является платным. Согласно ч. 2 ст. 206 ЗК плата за землю взимается в соответствии с законом. Известно, что таким законом является Закон "О плате за землю", согласно которому плата за землю осуществляется в виде земельного налога или арендной платы. Однако для внесения платы за арендуемые земельные участки в Законе "О плате за землю" предусмотрено исключение, согласно которому арендная плата за землю регулируется Законом "Об аренде земли".
В ст. 21 Закона "Об аренде земли" определено, что арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются в соответствии с Законом "О плате за землю". Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды. Годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, поступает в соответствующие бюджеты, распределяется и используется в соответствии с законом и не может быть меньше: для земель сельскохозяйственного назначения - размера земельного налога, который устанавливается Законом "О плате за землю", для других категорий земель - трехкратного размера земельного налога, который устанавливается Законом "О плате за землю".
Годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, не может превышать 12% их нормативной денежной оценки. При этом в случае определения арендатора на конкурентных началах может быть установлен больший размер арендной платы, чем указанный ч. 7 ст. 21.
Закона "Об аренде земли". В случае признания в судебном порядке договора аренды земли недействительным полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается. Плата за субаренду земельных участков государственной и коммунальной собственности не может превышать арендной платы.
Закон предусматривает и формы установления сторонами арендной платы за арендуемые земельные участки. Согласно ст. 22 указанного Закона, арендная плата может взиматься в денежной, натуральной и отработочной (предоставление услуг арендодателю) формах. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание различных форм арендной платы. Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, взимается исключительно в денежной форме. Внесения арендной платы оформляется письменно, за исключением перечисления средств через финансовые учреждения.
Законом "Об аренде земли" предусмотрены случаи изменения арендной платы за использование земельных участков на условиях аренды. Так, по ст. 23 Закона арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые переданы в аренду для сельскохозяйственного использования, пересматривается один раз в 3 года в порядке, установленном законом или договором аренды. Арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, пересматривается по соглашению сторон. Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы в случае, если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не по его вине.
Аренда земельных участков может иметь место на всем категориям земельного фонда страны, независимо от их основного целевого назначения. Развитие арендных отношений в землепользовании определяется не столько основным целевым назначением земель, сколько видами деятельности арендаторов. Земельные участки могут предоставляться в аренду для осуществления различных видов предпринимательской деятельности. Арендное землепользование имеет место при ведении фермерского хозяйства, как формы предпринимательской деятельности с использованием земельных ресурсов как средства производства, осуществлении строительства, как форм предпринимательской деятельности с использованием земельных площадей как пространственного базиса т.д.
Одновременно действующим земельным законодательством предусматриваются широкие возможности аренды земельных участков для предпринимательских видов деятельности как физическими, так и юридическими лицами. К ним можно отнести, например, арендное землепользование граждан для ведения личного крестьянского хозяйства, для занятия садоводством или гаражным строительством, учреждений государственной собственности для выполнения исследовательских работ, предприятий коммунальной собственности для осуществления благоустройства, юридических лиц частной собственности для ведения строительства и т.п.
Согласно ч. 1 ст. 102-1 ЗК право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) и право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) возникают на основании договора между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для таких нужд, согласно ЦК. Однако согласно ч. Из этой статьи заключения договоров о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки осуществляется согласно ГК с учетом требований ЗК. Это дает основания для вывода о возможности пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд и застройки на основании и условиях договора аренды земли.
Заключение
Принципы земельного законодательства представляют собой, как известно, основополагающие начала, положения, подходы к решению вопросов, к мероприятиям, содержанию, концепции, целям и задачам. Сформулированные в Кодексе нормы-принципы являются стержнем всей системы земельного права.
Они выражают сущность охраны и рационального использования земель, основу их правового регулирования и осуществления. Данные принципы должны соблюдаться всеми субъектами, участвующими в земельных отношениях.
Приоритетным принципом назван учет значения земли как основы жизни и деятельности человека. Земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. В системе природных ресурсов земля обладает отличительными свойствами.
Список использованной литературы
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г., N 44. ст. 4147.
. Веденин Н.Н. Земельное право - М., 2011. 521 с.
. Гусев Р.Ф. Земельное право - М., 2011. 485 с.
. Ерофеев Б.В. Земельное право России - М., 2011. 421 с.
. Крассов О.И. Земельное право современной России, - М., 2011. 528 с.
. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2011. - 782 с.