Юридическое значение права постоянного землепользования заключается в том, что оно исключает возможность возникновения так называемой "двойной" собственности государства или территориальных общин и их предприятий, учреждений и организаций. Наличие этого института права формирует систему земельных отношений, в которых государство или территориальная община являются собственниками земли, а их предприятия, учреждения и организации - постоянными пользователями земельными участками. Полномочия органов исполнительной власти и органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков юридическим лицам в постоянное пользование определены в ст. 122 ЗК.
Праву постоянного землепользования присуща и определенная специфика его возникновения. Сравнительный анализ различных оснований возникновения права на землю дает возможность сделать вывод, что право постоянного пользования земельными участками для государственных и коммунальных предприятий, учреждений и организаций может возникать только на основании их отвода. Это прямо предусмотрено в ст. 123 ЗК, по которой предоставление земельных участков юридическим лицам в постоянное пользование осуществляется на основании решений органов исполнительной власти и органов местного самоуправления по проектам отвода этих участков. Договорные и иные основания приобретения этого права недопустимы. Таким образом, акт отвода земельного участка, как многостадийный и комплексный юридический факт, порождает право постоянного землепользования государственных и коммунальных предприятий, учреждений и организаций, составляет единственное основание его возникновения.
Право постоянного землепользования, которым наделены только государственные и коммунальные предприятия, может иметь множество разновидностей. Это зависит от тех признаков и критериев, составляющих основание их разграничения. Так, по признаку использования земельных участков по основному целевому назначению, право постоянного землепользования предоставляется для сельскохозяйственных нужд и потребностей жилищного и гражданского строительства, для нужд промышленности, транспорта, связи и обороны, для природоохранных, оздоровительных, рекреационных и историко-культурных потребностей, ведение лесного и водного хозяйства и т.д. В свою очередь, право постоянного сельскохозяйственного землепользования государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий и организаций предоставляется для ведения товарного сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и учебных целей, что предусмотрено в ст. 24 ЗК.
На основании специальных критериев постоянного землепользования можно выделить на землях сельскохозяйственного назначения постоянное пользование поливными участками, распашными и луговыми угодьями, на землях жилой и общественной застройки - рекреационное пользование ими т.п.. Каждая разновидность постоянного пользования соответствующим земельным участком имеет свои особенности по целям предоставления, условиями пользования, правами и обязанностями землепользователей, влияющим на содержание права постоянного землепользования.
3. Право арендного землепользования
Арендное землепользование является относительно новым, но уже достаточно развитым правовым институтом в земельном праве. В земельно-правовых актах 30-х годов прошлого столетия арендное использование земли было запрещено на сельскохозяйственных землях. А со вступлением в силу ЗК 1970 это положение было распространено на все земли. Однако перестройка экономических отношений, которая началась еще в советский период, и особенно, осуществления аграрно-земельной реформы в Украине возобновили арендное землепользование и предоставили ему нового правового содержания.
Согласно ч. 1 ст. 93 ЗК право аренды земельного участка - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности. В этом законодательном определении приведены важнейшие составляющие аренды земли - выделение участка как объекта аренды, договорные основания возникновения рассматриваемого права, определение срока действия аренды, ее платный характер, принадлежность арендатору правомочий только владения и пользования, предоставления земельного участка для определенных видов деятельности.
Однако указанная статья, специально посвященная аренде земли, является единственной в ЗК. В ней лишь в общем виде определены условия арендного землепользования. Более детально отношения, связанные с арендой земельных участков, регулируются законом, что прямо предусмотрено ч. 6 ст. 93 ЗК. Таким законом является Закон "Об аренде земли". Поэтому арендное использование земельных участков необходимо рассматривать в контексте положений настоящего Закона.
Объектами аренды могут быть земельные участки вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, которые находятся на них. Безусловно, здания и сооружения могут быть самостоятельными объектами арендных отношений как имущество или имущественный комплекс. Однако в данном случае речь идет о земельном участке, как единый объект аренды, включает здания и сооружения, на котором последние не являются самостоятельными объектами, а арендуются вместе с земельным участком. Отношения, связанные с арендой земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, регулируются Законом "Об аренде земли" с учетом особенностей, предусмотренных Законом Украины от 10 апреля 1992 г. "Об аренде государственного и коммунального имущества "(в редакции Закона от 14 марта 1995 г.).
Сложной по правовой природе является аренда земельных участков вместе с водоемами и лесными участками. Несмотря на приоритетность положений ЗК, в таких случаях все же следует учитывать признаки водоемов как самостоятельных объектов права, и за водным и лесным законодательством для них предусмотрены особые условия и порядок аренды.
Не менее сложной с точки зрения правовой безупречности арендных отношений является аренда земельной доли (пая), потому что по чисто юридическими требованиями закона она не принадлежит на праве собственности гражданам-арендодателям. Согласно разделу IX "Переходные положения" Закона "Об аренде земли", граждане - владельцы сертификатов на земельную долю (пай) до выделения им в натуре (на местности) земельных участков имеют право заключать договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения, местоположение которых определяется с учетом требований рациональной организации территории и компактности землепользования, в соответствии с этими сертификатами с соблюдением требований закона.
Следует отметить, что приведенное положение касается не только земельных долей (паев), определенных при распаевании земель коллективных сельскохозяйственных предприятий, а и земельных долей полученных гражданами при осуществлении приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий по требованиям ст. 25 ЗК, к оформлению на них права частной собственности. После выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев), договор аренды земли перезаключается согласно государственному акту на право собственности на земельный участок на тех же условиях, на которых и был заключен, и может быть изменен только по соглашению сторон.
Субъектами арендных отношений, связанных с использованием земельных участков на арендных началах, являются арендодатели и арендаторы. Согласно ч. 5 ст. 93 ЗК арендодателями земельных участков являются их собственники или уполномоченные ими лица. Согласно ст. 4 Закона "Об аренде земли" арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица. Арендодателями земельных участков, находящихся в коммунальной собственности, являются сельские, поселковые, городские советы. Арендодателями земельных участков, находящихся в общей собственности территориальных громад, являются районные, областные советы и Верховный Совет АРК. Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров и Кабинет Министров Украины в пределах полномочий, определенных законом.
В целом приведенный в Законе "Об аренде земли" перечень субъектов - арендодателей земельных участков соответствует перечню, предусмотренному в ЗК. Однако следует отметить, что если граждане и юридические лица могут самостоятельно решать вопрос о предоставлении земельных участков в аренду на основании договора, предоставление в аренду земельных участков государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решений соответствующих органов исполнительной власти или органов местного самоуправления. Из этого следует, что в последнем случае основанием возникновения арендных отношений на землю имеется решение компетентного органа, а договор является средством его реализации.
Стоит отметить, что в отличие от первоначального содержания Закона "Об аренде земли" его действующая редакция не содержит положения о том, что решение о предоставлении в аренду земельных участков органы государственной власти принимают при предварительном согласовании этих вопросов на сессиях соответствующих советов. При этом положения ст.ст.6-10 ЗК не претерпели изменений по подготовке заключений об изъятии (выкупе) и предоставлении земельных участков из земель государственной собственности, которые производятся органами исполнительной власти. Хотя в указанных статьях ЗК употребляется словосочетание "предоставлении земельных участков", а в его ст.ст. 93, 124 применяется термин "передаются" и "передача", можно считать, что пока в ст.ст. 6-10 ЗК не внесены соответствующие изменения, принятие решений органами исполнительной власти о предоставлении в аренду земельных участков государственной собственности требуют предварительного согласования на сессиях соответствующих советов.
Арендаторами земельных участков являются юридические или физические лица, которым на основании договора аренды принадлежит право владения и пользования земельным участком. В ч. 2 ст. 93 ЗК предусмотрено, что земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам.
Приведенное положение в определенной мере конкретизируется в ст. 5 Закона "Об аренде земли", в частности указанием на то, что в пределах полномочий, определенных законом, арендаторами земельных участков могут быть: районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров и Кабинет Министров Украины; сельские, поселковые, городские, районные и областные советы, Верховный Совет АРК. Итак, по земельному законодательству все перечисленные субъекты права признаются потенциальными арендаторами земельных участков и нет юридических препятствий для реализации ими этого права.
Согласно ч. 1 ст. 6 Закона "Об аренде земли" арендаторы приобретают право аренды земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных ЗК, ГК, ГК, этим и другими законами и договором аренды земли. Согласно ч. 1 ст. 792 ГК по договору найма (аренды) земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. Так, в ч. 1 ст. 290 ГК указано, что отношения, связанные с арендой земли как средства производства, регулируются ЗК и другими законами.
Приведенные положения гражданского и хозяйственного законодательства свидетельствуют о том, что основным законодательным актом, на основании которого регулируются отношения по аренде земельных участков является ЗК и акты законодательства, принятые в развитие его отдельных положений. Такой вывод подтверждается конкретными положениям ст. 6 Закона "Об аренде земли", в частности, в случае приобретения права аренды земельного участка на конкурентных началах основанием для заключения договора аренды являются результаты аукциона. В случае досрочного прекращения договора аренды земли по инициативе арендодателя земельного участка, право аренды которого приобретено по результатам аукциона, арендодатель возмещает арендатору затраты на его приобретение в сроки, определенные условиями договора и законом, и убытки, которые понесет арендатор вследствие досрочного прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено договором аренды. Приведенная детализация права аренды земли содержится только в земельном законе.
Так, согласно ст. 7 Закона "Об аренде земли" право на аренду земельного участка переходит после смерти физического лица-арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды, к наследникам, а в случае их отказа или отсутствия таких наследников - к лицам, которые использовали этот земельный участок вместе с арендатором и изъявили желание стать арендаторами в случае, если это не противоречит требованиям ЗК и Закон "Об аренде земли". В случае осуждения физического лица-арендатора к лишению свободы или ограничения его дееспособности по решению суда право на аренду земельного участка переходит к одному из членов его семьи, который изъявил желание и может согласно закону стать арендатором, а в случае его отказа или отсутствия таких - к лицам, которые использовали этот земельный участок вместе с арендатором, с их согласия, если это не противоречит требованиям ЗК и Закона.
Важным является установление преимущественного права на получение арендованного земельного участка в собственность. Согласно ст. 9 Закона "Об аренде земли" арендатор, который в соответствии с законом может иметь в собственности арендованный земельный участок, имеет преимущественное право на приобретение его в собственность в случае продажи этого земельного участка, при условии, что он платит цену, по которой он продается, а в случае продажи на аукционе - если его предложение равно предложению, которое является наибольшим из предложенных участниками аукциона. В связи с этим, арендодатель обязан уведомить в письменной форме арендатора о намерении продать земельный участок третьему лицу.
Использования арендованных земельных участков осуществляется на основании договора, который заключается между арендодателем и арендатором. Согласно ст. 13 Закона "Об аренде земли" договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства. Приведенное в Законе определение договора аренды земли, в отличие от ЗК, не связывает отношения арендодателя и арендатора с осуществлением предпринимательской и других видов деятельности.
Важны законодательные требования относительно оформления договора аренды земли. Так, согласно ст. 14 Закона "Об аренде земли" договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально. Существенное значение для оформления договора аренды конкретного земельного участка на практике имеет Типовая форма договора аренды земли, который утверждается Кабинетом Министров Украины. Сейчас действует Типовой договор аренды земли, утв. постановлением Кабинета Министров Украины от 3 марта 2004 г. № 220.
Существенными условиями договора аренды земельного участка в соответствии со ст. 15 Закона "Об аренде земли" являются: объект аренды (местоположение и размер земельного участка), срок действия договора аренды; арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату, условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду, условия сохранения состояния объекта аренды, условия и сроки передачи земельного участка арендатору; условия возврата земельного участка арендодателю; существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка, определение стороны, которая несет риск случайного повреждения объекта аренды или его части; ответственность сторон. Отсутствие в договоре аренды земли одного из следующих существенных условий, а также нарушение других требований Закона, является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды и признании договора недействительным.