Введение
Регулирование земельных отношений находится в эпицентре внимания самых разных слоев российского общества.
Земля - важнейший фактор производства, основа реальной экономики. Эффективное использование земельных ресурсов представляет собой гарантию устойчивого экономического развития. «Земельный вопрос» насквозь пронизывает все стороны общественной жизни, различные аспекты экономической и социальной политики в России.
После того как земля была «возвращена в рынок», стала полноправным объектом гражданских прав, появилась острая необходимость в проведении мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства.
Таким образом, возвращение земельных ресурсов в гражданский оборот обусловило повышенный интерес к правам и принципам землепользования.
Выбор темы «Принципы права пользования землей» - обусловлен ее актуальностью. Земля является одним из важнейших экономических ресурсов и имеет двойственную природу. С одной стороны, это природный ресурс и физическая подоснова городской (сельской) планировки. С другой стороны, это стоимость.
1. Понятие и принципы права землепользования
Осуществление земельной реформы, переход к рыночным условиям хозяйствования на земле, законодательное закрепление многообразия форм собственности на землю и расширение возможностей использования земельных ресурсов на основании права собственности значительно сузили сферу применения права землепользования. Однако оно не утратило своего значения как предусмотренный законом способ добычи полезных свойств земли. Право землепользования в обновленном виде нашло закрепление в действующем ЗК и успешно применяется в сфере регулирования земельных отношений.
В юридической литературе право землепользования рассматривается как правовой институт, охватывающий совокупность однородных земельно-правовых норм, закрепляющих и регулирующих основания, условия и порядок предоставления, изменения и прекращения основ использования земельных ресурсов. Таким образом, право землепользования представляет собой систему правовых норм, закрепленных в земельном законодательстве, регулирующих общественные отношения, связанные с получением полезных свойств земельных ресурсов.
Одновременно право землепользования можно рассматривать как правоотношения, включающие совокупность предоставленных прав и возложенных обязанностей, связанных с осуществлением землепользования. В этой связи право землепользования имеет комплексный характер, содержащий законодательные требования и объединяет их в земельно-правовой институт, а также охватывает правомочия субъектов - пользователей земельных участков и регламентирует их права и обязанности, которые реализуются в конкретных правоотношениях.
Право землепользования является правомочием физического или юридического лица относительно пользования земельным участком, возникающее в процессе использования земельных ресурсов. Правомочность как субъективное право землепользователя, предоставляет его обладателю возможности для добычи полезных свойств конкретного земельного участка.
Право землепользования как важный правовой институт земельного правоотношения и правомочия землепользователя, базируется на фундаментальных конституционных положениях и требованиях земельного законодательства. Ему присущи определенные принципы как основные принципы его правового регулирования. Они отражены в общих принципах земельного законодательства, предусмотренные в ст. 5 ЗК, закрепленные в его нормах, посвященных правовому регулированию использования отдельных категорий земель, включены в содержание прав и обязанностей землепользователей т.д.
Основными принципами права землепользования являются: его производности от права собственности на землю; использование земельных участков по основному целевому назначению; рациональное использование и эффективная охрана земельных ресурсов; сочетания особенностей использования земли как основного средства производства, пространственно-территориального базиса и природного ресурса; приоритетность экологической безопасности при использовании земельных ресурсов; гарантированность прав на земельные участки и прав землепользователей и т.п. Не все эти принципы относятся исключительно к права землепользования, и поэтому не получили полного отражения в земельном законе. Это обуславливает необходимость рассмотрения некоторых из них относительно права землепользования.
Принцип производности права землепользования от права собственности на землю заключается в том, что само возникновение этого права зависит от лица, обладающего правом собственности на земельный участок. Если право пользования собственника земли является его правомочиями, на основании которого он добывает полезные свойства земельного участка, то землепользователи осуществляют право пользования ею в объеме и в пределах, определенных владельцем. Таким образом, правомочность землепользователя на использование земельного участка опирается на право пользования собственника. При этом владелец может передавать землепользователю свое право пользования, как в полном, так и в ограниченном объеме. Например, государство как собственник земли, предоставляет земельный участок в постоянное пользование через свои уполномоченные органы, может передавать землепользователю право пользования в полном объеме. Юридическое или физическое лицо - собственник земельного участка, передавая ее во владение и пользование по договору аренды, может оговорить объем прав арендатора по пользованию, оставляя некоторые из них за собой.
Право на предоставление арендатором земельного участка в субаренду не меняет сути рассматриваемого принципа, потому что субарендного разновидность землепользования также возникает на основании согласия арендодателя, которым является собственник земельного участка. Принцип производности права землепользования от права собственности проявляется и в том, что собственник земельного участка может требовать прекращения права землепользования на основаниях и в порядке, предусмотренном законом.
Принцип использования земли по основному целевому назначению является чрезвычайно важным для использования земельных ресурсов страны. Несмотря на его традиционное закрепление в нормах земельного права, в действующем ЗК этот принцип претерпел некоторые изменения. Так, согласно ч. 1 ст. 19 ЗК, земли Украины по основному целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли жилой и общественной застройки; земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения; земли оздоровительного назначения; земли рекреационного назначения; земли историко-культурного назначения; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.
Отличие приведенного категориального распределения земельных ресурсов от предыдущего заключается не только в расширении самих категорий земель на основании отделения бывшей общей категории земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения в самостоятельные категории, но и в их разграничении по основному целевому назначению. Если раньше земли распределялись на категории по целевому назначению, не учитывало другие цели их использования, то теперь они разделяются по основному целевому назначению, которое предполагает возможности их использования и в сопутствующих целях.
Законодательное разделение земельных ресурсов по основному целевому назначению более адекватно отражает осуществления права землепользования на них. Об этом свидетельствуют реальные обстоятельства, когда, например, земли сельскохозяйственного назначения используются не только в целях производства сельскохозяйственной продукции, но и для возведения внутрихозяйственных сооружений и дорожного строительства, земли жилой и общественной застройки используются не только в строительных целях, но и для сооружения коммуникаций, осуществления благоустройства и т.п.
Вместе с тем реализация рассматриваемого принципа осуществляется и на уровне определения основного целевого назначения конкретного земельного участка. Основное целевое назначение предусматривается в решении о предоставлении земельного участка в постоянное пользование и отражается в государственном акте, оговаривается в договоре аренды земельного участка и фиксируется в государственном реестре. Отклонение землепользователя от основного целевого назначения является правонарушением и может стать основанием для прекращения права землепользования. Поэтому актуальной является проблема законодательного разграничения признаков основного и сопутствующего целевого назначения соответствующих категорий земель.
Принцип рационального использования и эффективной охраны земель также является традиционным в земельном законодательстве. Однако правовые требования по рациональному использованию и эффективной охраны земельных ресурсов не содержат законодательных критериев землепользования. Поэтому они имеют юридически неопределенный характер, что затрудняет обеспечение рационального использования и эффективной охраны земель правовыми средствами.
Принцип рационального использования и эффективной охраны земель при осуществлении землепользования реализуется в двуедином неразрывном процессе. Он составляет экономически необходимым и экологически рациональное использование земельных ресурсов, при котором одновременно учитываются экономические и экологические интересы человека и общества. Поэтому правовыми критериями рационального использования и эффективной охраны земельных богатств страны является соблюдение требований по обеспечению их плодородия и экологически обоснованного использования.
Законодательные требования по рациональному использованию земельных ресурсов разнообразны. К ним, в частности, относятся требования по обеспечению максимального выхода продукции в результате использования конкретного земельного участка, применение передовых, апробированных и научно обоснованных технологий при освоении земельных площадей и т.п. Так, рациональным использованием земельного участка, предоставленного в пользование может считаться получение максимального количества продукции с каждой единицы земельной площади, сосредоточение внутрихозяйственных зданий и других средств производственно-хозяйственной деятельности на минимальных земельных площадях и тому подобное. Особенно жесткими являются требования ЗК посвящены использованию техногенно загрязненных земель. Так, согласно ч. 1 ст. 170 ЗК техногенно загрязненные земли сельскохозяйственного назначения, на которых не обеспечивается получение продукции, отвечающей требованиям (нормам, правилам, нормативам), подлежат изъятию из сельскохозяйственного оборота и консервации.
Более конкретными являются требования по охране земель. Так, согласно ст. 164 ЗК к ним отнесены: защита сельскохозяйственных угодий, лесных земель и кустарников от необоснованного их изъятия для других нужд, защита земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами и от других неблагоприятных природных и техногенных процессов, предупреждение ухудшения эстетического состояния и экологической роли антропогенных ландшафтов; консервация деградированных и малопродуктивных сельскохозяйственных угодий и другие требования.
Особые требования предусмотрены для охраны почвенного слоя земельных участков. Согласно ч. ст. 168 ЗК при осуществлении деятельности, связанной с нарушением поверхностного слоя почвы, собственники земельных участков и землепользователи должны осуществлять снятие, складирование и хранение поверхностного слоя почвы и нанесение его на участок, с которого он был снят (рекультивация), или на другой земельный участок для повышения его продуктивности и других качеств. Соблюдение указанных требований в процессе землепользования обеспечивает достижение максимальных экономических результатов и эффективную охрану земель от негативного производственно-хозяйственного и другого вредного воздействия.
земля правовой законодательный аренда
2. Право постоянного землепользования
Понятие использования земельных ресурсов страны на основании права постоянного землепользования, которое рассматривалось в предыдущих земельно-правовых актах как вечное и бессрочное землепользования, достаточно устоявшимся в отечественном законодательстве. Однако это право сейчас заметно потеснены многообразием собственнических оснований использования земельных наделов и утратило свою ведущую роль в земельном законе. Но как признанный законом и правомерный способ добывания полезных свойств земли на конкретных земельных участках, оно в ограниченном виде существует до сих пор.
Согласно ч. 1 ст. 92 ЗК право постоянного пользования земельным участком - это право владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, без установления срока. Несмотря на то, что это право в законодательном порядке обозначается термином "землепользование", его содержание охватывает и право владения земельным участком. Включение в состав права землепользования и права землевладения, обусловлено спецификой земельного участка, не доступно без владения. Более того, право владения земельным участком в большинстве случаев является необходимым условием правомерного пользования ею в понимании добывания ее полезных свойств.
В отличие от права собственности на землю, праву землепользования присуще только правомочия владения и пользования земельным участком. Их нормативно-правовое содержание мало чем отличается от аналогичных правомочий собственника земли. Однако необходимо подчеркнуть, что конкретное содержание правомочий владения и пользования землепользователя определяют собственники земли. Но правомочие распоряжения всегда остается за собственниками земельных участков. Таким правомочием в праве постоянного землепользования владеет государство или соответствующая территориальная община.
Общей чертой права собственности на землю и право постоянного землепользования является их бессрочность. Не установлен заранее срок права постоянного землепользования, равно как и права собственности, предоставляет устойчивый характер постоянном землепользованию и повышает степень стабильности правомочий землепользователя. В этом заключается преимущество права постоянного землепользования перед другими видами пользования земельными участками.
Объектами права постоянного землепользования являются земельные участки, предоставляемые по всем категориям земель государственной или коммунальной собственности. В связи с этим право постоянного землепользования имеет особое значение для использования участков, которые не подлежат передаче в частную собственность в силу их особой ценности или предназначены для обеспечения публичных интересов.
Субъектами права постоянного землепользования могут быть только государственные и коммунальные предприятия, учреждения и организации. Так, согласно ч. 2 ст. 92 ЗК права постоянного пользования земельным участком из земель государственной и коммунальной собственности приобретают предприятия, учреждения и организации, относящиеся к государственной или коммунальной собственности, а также общественные организации инвалидов Украины, предприятия (объединения), учреждения и организации (например, государственные сельскохозяйственные, промышленные, строительные и транспортные предприятия, коммунальные жилищно-эксплуатационные предприятия, осуществляющие управление жилыми комплексами и предоставляют коммунальные услуги, природоохранные, оздоровительные и научные учреждения и учебные заведения государственной или коммунальной собственности, лесохозяйственные и водохозяйственные организации, органы государственной власти и местного самоуправления и т.п.).