ПРЕСТУПНЫЕ НАРУШЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ: УГОЛОВНО-ПРАВОВЫЕ И КРИМИНАЛИСТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
И.А. Макаренко, С.А. Григорян
Аннотация
в настоящей статье анализируется содержание уголовно-правовой новеллы ст. 200.3 УК РФ «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» с точки зрения не только квалификации данного деяния, но и специфики его расследования. Рассматриваются предпосылки криминализации указанных действий, обращается внимание на трудности их доказывания в силу бланкетного характера конструкции состава ст. 200.3 УК РФ, приводятся типичные варианты действий субъектов преступления, нацеленные на обход требований законодательства о долевом строительстве, а также доводы допрашиваемых подозреваемых и обвиняемых, реализуемые в порядке защиты от уголовного преследования в обоснование своих действий, излагаются рекомендации по формированию доказательств, опровергающих позицию субъектов преступлений.
Ключевые слова: долевое строительство, дольщики, застройщик, договор участия в долевом строительстве, многоквартирный дом, квартира, жилое помещение, недвижимость, разрешение на строительство, право собственности.
Annotation
уголовный правовой долевой строительство
I.A. Makarenko, S.A. Grigoryan
CRIMINAL VIOLATIONS OF LEGISLATION ON EQUITY CONSTRUCTION OF HOUSING AND OTHER REAL ESTATE OBJECTS: CRIMINAL-LEGAL AND CRIMINALISTIC ASPECTS
The authors analyze the contents of the criminal law novel in Art. 200.3 of the Criminal Code of the Russian Federation “Eliciting funds from citizens in violation of the requirements of legislation of the Russian Federation on equity construction of apartment buildings and (or) other real estate objects” paying attention not only to the description of this action, but also to the specific features of investigating it. They examine the prerequisites for the criminalization of such actions, draw attention to the difficulties in proving them connected with the blanket character of corpus delicti in Art. 200.3 of the Criminal Code of the Russian Federation, and describe typical behavior scenarios of the subjects of this crime aimed at bypassing the requirements of equity construction legislation, as well as the arguments of the interrogated suspects and accused persons that they use to protect themselves against criminal prosecution and to justify their actions. The authors also present recommendations on assembling evidence that would refute the position of the subjects of crimes.
Keywords: equity construction, equity holders, developer, contract of participation in equity construction, apartment building, apartment, residential premises, real estate, construction permit, property right.
Основная часть
В настоящее время сфера строительства жилья продолжает оставаться весьма перспективным направлением, как для бизнеса и инвестиций (в силу высокого спроса, рентабельности, ликвидности), так и для разрешения различных социально значимых вопросов, неизбежно возникающих в жизни рядовых соотечественников [1, с. 44-47]. При этом особой популярностью пользуется такой формат приобретения объектов недвижимости, как участие в долевом строительстве жилья, сутью которого является поэтапное внесение денежных средств в строящийся многоквартирный дом дольщиками (будущими собственниками) за конкретную квартиру или иной обособленный объект (парковочное место и пр.).
Закономерно, что, наряду с жилыми домами, возведенными своевременно и с соблюдением установленных требований, появилось множество проблемных объектов: от недостроенных домов (либо находящихся на нулевом этапе строительства) до подлежащих сносу вследствие грубого нарушения законодательства [2, с. 550-560]. Грубые нарушения норм строительного и земельного законодательства, повлекшие решение о сносе многоквартирных домов, как показала правоприменительная практика, проявились преимущественно в таких действиях, как строительство жилого дома вопреки отсутствию разрешения (в т.ч. с попытками понуждения уполномоченных должностных лиц, путем подкупа, уговоров, а в некоторых случаях даже и шантажа, выдать необходимую разрешительную документацию), строительство объекта с превышением установленной в разрешительной документации этажности, площади и т.п., строительство на землях, не предназначенных для строительства многоквартирных домов (на землях для индивидуального жилищного строительства, в свою очередь нередко приобретенных противоправным путем [3, с. 59-66; 4, с. 44-47; 5, с. 504-511; 6, с. 30-33: 7, с. 66-69], на территориях зеленых насаждений общего пользования, иных особо охраняемых территориях). Очевидно, что как невыполнение застройщиками обязательств по своевременному возведению жилого дома, так и передача дольщикам завершенных строительством квартир в доме, который впоследствии был подвергнут сносу, влечет колоссальные неблагоприятные последствия для дольщиков. Особый драматизм ситуации проявляется в том, что обманутые дольщики не только не получили ни новой квартиры, ни потраченных денежных средств, но и нередко остались без единственного собственного жилья (т.к. оно было реализовано в счет инвестирования в долевое строительство).
Однако при всей распространенности противоправных действий в сфере жилищного строительства (от недостроев до возведения домов вопреки отсутствию разрешения на строительство либо не соответствующих отдельным положениям, предусмотренным разрешительной документацией), правоприменителям крайне сложно доказать умысел на совершение мошеннических действий как формы хищения инвестируемых денежных средств дольщиков путем обмана и злоупотребления доверием. Как показывают материалы следственносудебной практики, подозреваемые или обвиняемые, при условии их согласия дать показания, зачастую не отрицают факта получения от потерпевших денежных средств. Но при этом невыполнение взятых обязательств они объясняют теми или иными якобы заслуживающими внимания причинами [8, с. 127136] (от роста цен на строительные материалы до неправомерного вмешательства должностных лиц государственных органов [9, с. 745-754] или представителей общественности), не имеющими ничего общего с преднамеренным умыслом на обман или введение в заблуждение потерпевших. Кроме того, далеко не всегда действия злоумышленников подпадают под признаки ст. 201 УК РФ (злоупотребление полномочиями), предусматривающей совершение лицом, выполняющим управленческие полномочия в коммерческой или иной организации, действий или бездействия, противоречащего интересам самой организации [10, с. 3 - 9].
Стремясь разрешить данную проблему, законодатель, посредством введения Федеральным законом от 01.05.2016 г. № 139-ФЗ статьи 200.3 УК РФ, криминализировал действия застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных домов или иных объектов долевого строительства вопреки требованиям законодательства о долевом строительстве, совершенные в крупном размере (превышающем три миллиона рублей). Квалифицированный состав данного деяния предусматривает ответственность за аналогичные действия, совершенные группой лиц по предварительному сговору и/или в особо крупном размере (превышающем пять миллионов рублей). В примечании к указанной норме законодатель предусмотрел специальные основания освобождения от уголовной ответственности субъектов данных деяний: - возмещение в полном объеме привлеченных денежных средств дольщиков; - принятие подозреваемым или обвиняемым мер, обеспечивших ввод в эксплуатацию жилого дома или иного объекта недвижимости.
Очевидно, что конструкция диспозиции этой нормы носит бланкетный характер, переадресовывая правоприменителей к положениям строительного законодательства, регулирующего правоотношения дольщиков, застройщиков, а также третьих лиц в связи с возведением многоквартирных жилых домов - объектов долевого строительства. Поэтому не только с точки зрения квалификации данного деяния, но и не в меньшей степени с точки зрения его успешного расследования, формирования добротной и исчерпывающе изобличающей доказательственной базы, важно обращение к нормам законодательства о строительстве, упоминаемого в ст. 200.3 УК РФ.
В анализируемой норме ст. 200.3 УК РФ не называются четкие уголовно-наказуемые критерии нарушения законодательства о долевом строительстве (тогда как очевидно, что нарушение нарушению - рознь, - по степени общественной опасности, характеру и размеру вреда, иным последствиям), в соответствии с которыми деяние можно признать преступлением, а не проступком. Тем не менее, формулируя обвинение, следователь обязан конкретизировать в нем нормы строительного законодательства, которые были нарушены обвиняемым, а также аргументировать изложенные в постановлении о привлечении в качестве обвиняемого положения представленными доказательствами. Это закономерно влечет трудности в расследовании данных деяний, способствует отсутствию единообразия среди правоприменителей в интерпретации норм о долевом строительстве применительно к положениям ст. 200.3 УК РФ, а также продуцирует конфликтные следственные ситуации.
Уместно отметить, что вследствие относительной новизны такого явления, как долевое строительство жилья и иных объектов недвижимости, одноименная отрасль строительного законодательства продолжает переживать период активного формирования и совершенствования. Как известно, основным нормативным актом здесь является Федеральный закон РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако за непродолжительный период действия указанного нормативного акта в него были внесены существенные изменения посредством принятия почти тридцати различных федеральных законов.
Наиболее заметным нововведением, признанным кардинально повлиять на снижение преступности в сфере долевого строительства, защиту прав и законных интересов дольщиков, является введение режима счетов эскроу, вступившего в силу с 1 июля 2019 г. Суть данного механизма заключается в передаче дольщиками денежных средств не напрямую застройщикам, а на счета эскроу, открытые в банковских учреждениях, выступающих в данном случае эскроу- агентами. Внесение дольщиками денежных средств осуществляется только после регистрации договоров об участии в долевом строительстве, данная сумма резервируется на эскроу-счете (депонируется) до момента регистрации права собственности на первую квартиру в завершенном строительством доме, после чего внесенные денежные средства могут быть доступны застройщику.
Однако даже добросовестные застройщики по объективным причинам и в силу закономерных трудностей переходного периода не всегда оказались готовы сразу перейти на режим долевого строительства с использованием эскроу- счетов, в силу самого по себе организационно сложного и продолжительного характера строительных работ. Многоквартирные объекты, строительство которых началось до указанных нововведений, продолжают реализовываться по прежде сложившимся схемам, в чем наиболее заинтересованы застройщики, стремящиеся максимально отсрочить момент перехода на новые правила. Законодательство прямо формулирует требования, в соответствии с которыми в настоящее время возможно проведение строительно-монтажных работ по возведению многоквартирного дома, минуя процедуру применения эскроу-счетов, в частности: реализация до вступления в силу указанных нововведений не менее 10 % квартир по договорам долевого участия при готовности строительного объекта не менее, чем на 30 % и др.
Помимо объективных трудностей переходного периода, на рынке жилищного строительства остается немало недобросовестных застройщиков, которые, используя различные схемы, пытаются обойти законодательство о долевом строительстве, игнорируя не только режим эскроу-счетов, но и как таковое требование о государственной регистрации в росреестре договоров об участии в долевом строительстве. В этих целях застройщики убеждают клиентов- дольщиков оформить сделку путем оформления таких суррогатов договоров участия в долевом строительстве, как «предварительный договор об участии в долевом строительстве жилья», «договор инвестирования», «договор займа», «расписка в получении денежных средств» и т.п. Соответственно, заключение таких сделок сопровождается оплатой клиентом денежных средств застройщику, вопреки тому, что даже вне процедуры эскроу-счетов внесение денежных средств правомерно после государственной регистрации договора долевого участия, гарантирующей исключение случаев двойных (неоднократных) продаж одного и того же объекта. Но поскольку для клиентов наиболее решающими факторами, влияющими на выбор объекта долевого строительства, является низкая цена в сочетании с удачным расположением дома и квартиры, декларированием завершения строительства в быстрые сроки, известностью застройщика, то такие схемы продолжают быть популярными и востребованными. Тогда как квартиры, реализуемые через эскроу-счета, изначально предлагаются по более высоким ценам, что, в сочетании с новизной и недостаточной апробиро- ванностью режима эскроу-счетов, отсутствием опыта функционирования новых схем, необходимостью совершения покупателем дополнительных действий, все еще отталкивает многих потенциальных клиентов, побуждая откликнуться на предложения с более привычными и упрощенными схемами.
Итак, действующее законодательство о долевом строительстве жилья и иных объектов недвижимости предусматривает всего два исчерпывающих основания для привлечения денежных средств граждан: - заключение договора участия в долевом строительстве (разумеется, с последующей процедурой государственной регистрации договора, а не аналогов таких договоров); - деятельность жилищно-строительных кооперативов на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных застройщикам в безвозмездное пользование.
Как уже отмечалось, застройщик в обязательном порядке должен обладать разрешением на строительство многоквартирного дома. В этом документе, выдаваемом в установленном порядке с соблюдением необходимых процедур, предусматривается этажность, площадь и иные основные характеристики объекта строительства. Однако заключение с гражданами упоминаемых выше суррогатов договоров участия в долевом строительстве зачастую до сих пор сочетается со строительством многоквартирных домов (как малоэтажных, так и высотных) на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Как известно, российское законодательство допускает на землях ИЖС строительство домов, не превышающих трех этажей, однако предназначенных для проживания одной семьи. Недобросовестные застройщики (нередко из числа физических лиц или индивидуальных предпринимателей) в лучшем случае фрагментарно учитывают данные положения (в части соблюдения требований об этажности возводимого здания), явно намереваясь его использовать в качестве многоквартирного (а не частного) дома. Впоследствии лица, приобретшие квартиры в таком доме, зарегистрированном как единый объект недвижимости (без официального выделения квартир как самостоятельных объектов) могут так и остаться совладельцами недвижимости, находящейся в общей долевой собственности: то есть являться собственниками не квартир, а соответствующих долей со статусом «жилое помещение». В дальнейшем это влечет для жителей различные проблемы: связанные как с подключением к жизненно важным коммуникациям и разделением счетов за предоставленные услуги по электроснабжению, водоснабжению, газоснабжению, так и с перепродажей «квартир» (жилых помещений) новым владельцам (с обязательным извещением всех совладельцев и предоставления им преимущественного права выкупа).