В галузі ведення державного земельного кадастру ґрунт як носій родючості і предмет оцінки розглядається як єдине поняття тому, що спочатку при бонітуванні ґрунтів проводиться оцінка природної родючості, а потім при економічній оцінці визначається економічна родючість, яка враховує об'єктивні економічні фактори (рівень ведення господарства, структуру посівних площ, спеціалізацію господарств тощо). Тому при бонітуванні ґрунтів і економічній оцінці земель вибирають єдиний вид таксономічної одиниці. За такі одиниці, крім агровиробничих груп ґрунтів, можуть бути прийняті більш дрібні - ґрунтові відміни або більш крупні - оціночні групи земель.
На нашу думку, поняття та види таксономічних одиниць як об'єктів оцінки земель повинні бути закріплені законодавчо, зокрема, у методиках бонітування ґрунтів і економічної оцінки земель, про які згадується в п. п.2.3., 2.4 Тимчасових методичних вказівок по веденню державного земельного кадастру, затверджених наказом Держкомзему "Про удосконалення ведення державного земельного кадастру в зв'язку з його автоматизацією" від 3 вересня 1999 р. № 83). Але на сьогодні навіть такі методики Держкомземом не розроблені.
Згідно з ч.1 ст.16, ч.1 ст.17 Закону України "Про оцінку земель" бонітування ґрунтів проводиться на землях сільськогосподарського призначення та лісового фонду, а економічна оцінка - лише на землях сільськогосподарського призначення. В тім, на підставі ч.2 ст. 200 ЗК України, економічна оцінка має проводитися на землях різного призначення. До того ж, і в Законі України "Про оцінку земель" зазначено, що дані з економічної оцінки земель є основою при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок (ч. З ст.5), яка, в свою чергу, проводиться на землях усіх категорій (ч.1 ст.18). Тому є слушною думка О.М. Пащенка щодо визначення об'єктом економічної оцінки земель єдиний земельний фонд країни, представлений різними категоріями земель і земельними угіддями з різним ґрунтовим покровом. Отже, в Законі України "Про оцінку земель" ст.17, з урахуванням положень ст.18 щодо періодичності проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, слід викласти у такій редакції: "Стаття 17. Порядок проведення економічної оцінки земель".
Економічна оцінка земель проводиться відповідно до державних стандартів, норм і правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Економічна оцінка земель проводиться:
сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років;
несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.
Економічна оцінка земель проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою".
На відміну від бонітування ґрунтів, об'єктом якого є тільки ґрунтовий покрив земель, економічна оцінка пов'язує між собою ґрунти і земельні площі складнішими багатоаспектними залежностями, які утворилися у результаті господарської діяльності людини. Якщо при бонітуванні земля розглядається як природне тіло, то економічна оцінка повинна визначити можливу ефективність виробництва в даних економічних умовах з урахуванням місцезнаходження ділянок, технологій, що застосовуються, та інших факторів. Відповідно, при бонітуванні ґрунтів земля оцінюється як природний ресурс, а при економічній оцінці - як природний ресурс, як засіб виробництва і як просторовий базис (що слідує із визначення економічної оцінки земель, наведеного в ч.1 ст. 200 ЗК України та ст.1 Закону України "Про оцінку земель"). І якщо внаслідок бонітування ґрунтів встановлюється, у скільки разів один ґрунт кращий або гірший від іншого за своїми природними і стійко набутими властивостям, економічна оцінка визначає, у скільки разів та чи інша земля краща (більш цінна) чи гірша (менш цінна) за іншу.
Що стосується земель сільськогосподарського призначення, в п.12 Положення про порядок ведення державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 січня 1993 р. № 15, зазначено, що економічна оцінка сільськогосподарських угідь проводиться за їх продуктивністю, окупністю затрат і диференціальним доходом. Вказані оціночні показники по агровиробничих групах ґрунтів визначають та відповідні оціночні шкали складають у межах природно-сільськогосподарських районів. Тобто, об'єктом економічної оцінки земель сільськогосподарського призначення, як і бонітування ґрунтів, приймаються агровиробничі групи ґрунтів, а територіальною основою такої оцінки є природно-сільськогосподарське районування. При цьому, головне завдання економічної оцінки земель полягає у визначенні диференціального рентного доходу на сільськогосподарських угіддях, а саме - частини чистого доходу, яка виражає вартість додаткового приросту сільськогосподарської продукції на відносно кращих і середніх землях при вирощуванні сільськогосподарських культур.
Економічна оцінка земель несільськогосподарського призначення, згідно норм вищезгаданого Положення, проводиться за місцеположенням, екологічним значенням, інженерним облаштуванням територій, соціально-економічними умовами їх використання. Тобто, при економічній оцінці таких земель враховуються фактори, що впливають на цінність земель і ефективність їх використання. А об'єктом оцінки є певні території земель несільськогосподарського призначення. Так, в ст. З Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що об'єктами оцінки земель є територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин, території оціночних районів та зон. У цій статті закону також передбачено, що об'єктами оцінки земель є земельні ділянки чи їх частини або сукупність земельних ділянок і прав на них, у тому числі на земельні частки (паї), у межах території України. Визначення таких об'єктів характерно для грошової оцінки земельних ділянок.
Перш за все, необхідно зазначити, що формулювання "грошова оцінка земельних ділянок" вже вказує на те, що оцінці підлягають саме земельні ділянки. Це в повній мірі стосується нормативної грошової оцінки. Так, відповідно до п.1.2 Методики нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. № 525, об'єктами оцінки є земельні ділянки, що використовуються за функціональним призначенням незалежно від того, до якої категорії вони віднесені. Згідно з п.18 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, оцінці підлягають окремі земельні ділянки та їх сукупність - території сільськогосподарських угідь і території населених пунктів.
Відносно експертної грошової оцінки земельних ділянок варто відзначити, що на відміну від ч.4 ст. 201 ЗК України, де вказано, що експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок, згідно з ч.7 ст.5 Закону України
"Про оцінку земель" даний вид оцінки використовується також при укладенні цивільно-правових угод щодо прав на земельні ділянки. До того ж, у ст. З Закону України від 12 липня 2001 р. "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" та п. З Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. № 1440, передбачено, що об'єктом оцінки може бути не лише майно - земельна ділянка, а й майнові права на неї, до яких згідно ЗК України відносяться: право власності, право оренди та право користування чужою земельною ділянкою (сервітут, емфітевзис, суперфіцій). Оцінка таких прав здійснюється за Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. №1531.
Існує, однак, певна неузгодженість норм чинного законодавства щодо віднесення частин земельних ділянок до числа об'єктів грошової оцінки. Адже, Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю" від 5 листопада 2009 р. до ЗК України були внесені зміни, аналіз яких дає можливість зробити висновок, що частини земельної ділянки не можуть бути об'єктом земельно-оціночних відносин. Так, у новій редакції ч.6 ст.120 ЗК України зазначається, що укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера. Крім того, у ч. З ст.133 ЗК України законодавець визначив, що передача в заставу частини земельної ділянки (або права на частину земельної ділянки) здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості) відповідно до документації із землеустрою. А згідно з п.1.4 Порядку присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам, затвердженому наказом Держкомзему від 15 лютого 2010 р. № 168, земельним ділянкам при їх формуванні, земельним ділянкам, утвореним у результаті поділу чи об'єднання інших земельних ділянок, присвоюються нові кадастрові номери. При цьому попередні кадастрові номери отримують статус архівних і в подальшому не використовуються. Тобто, кадастровий номер не може бути присвоєно частині ділянки, в ринковому обороті виступають вже зовсім нові сформовані земельні ділянки, які виокремлюються з-поміж інших за допомогою кадастрових номерів.
Отже, в ст. З Закону України "Про оцінку земель" після слів "земельні ділянки" слова "чи їх частини" потрібно виключити, а також виключити слова " (їх частини)", " (її частина)" в п. З, абз.1 п.22 Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. № 1442. Крім того, необхідно привести у відповідність до даної норми положення Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531, та Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженого наказом Держкомзему від 9 січня 2003 р. № 2.
3. Особливості визначення ціни землі
Земля - це унікальний ресурс, особливість якого полягає в тому, що вона є не результатом людської праці, а продуктом природи, кількісно обмеженою і штучно не створюється; у процесі використання якість землі може як покращуватися, так і погіршуватися; її не можливо перемістити у просторі; в багатьох сферах діяльності немає альтернативи заміни землі іншими ресурсами; вона є джерелом незліченної кількості засобів життя людини, які вона використовує у процесі споживання або для подальшого виробництва, виступає місцем для життя людей.
Із специфіки землі як особливого чинника виробництва випливають і специфічні особливості ринку землі, суть яких полягає в обмеженості впливу ринкового механізму на ціноутворення, тому питання оцінки землі є складним і багатогранним. Складність процесу ціноутворення полягає в тому, що вартість землі формується під впливом незліченної кількості чинників, дію яких не завжди можна оцінити кількісно. До визначальних чинників, під впливом яких відбувається формування ціни землі, необхідно віднести:
-співвідношення попиту та пропозиції землі;
-родючість ґрунту;
-місцезнаходження земельної ділянки;
-ставку банківського відсотка;
-витрати на виготовлення сільськогосподарської продукції;
-рівень цін на сільськогосподарську продукцію;
-податкову політику держави;
-правові особливості використання землі;
-зміну цільового призначення земельної ділянки;
-природне середовище;
-очікувану вартість землі в майбутньому;
-вартість подібної земельної ділянки;
-фізичні характеристики оцінюваної земельної ділянки;
-макроекономічну ситуацію у країні та ін.
Успішне розв'язання питання ціноутворення залежить також від розроблення та застосування відповідної науково-обґрунтованої методики оцінки. Проте, враховуючи значну кількість чинників, які впливають на ціну землі неможливо створити єдиної методики її визначення. Залежно від результатів та порядку проведення, у вітчизняній та зарубіжній практиці використовують два види оцінки землі - нормативну та експертну грошову.
Нормативна оцінка має на меті встановлення розміру оподаткування земельних ділянок, державного мита при їх обміні, спадкуванні, даруванні, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, визначення втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, врахування вартості землі під час розрахунку норми прибутку в аграрній сфері, розроблення показників та механізмів раціонального землекористування. Експертна грошова оцінка необхідна при здійсненні господарських операцій, пов'язаних із зміною власності на землю.
При нормативній оцінці здійснюється визначення вартості груп земельних ділянок, які володіють спільними родовими ознаками. Дані, необхідні для проведення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення містяться у державному земельному кадастрі. Оскільки нормативна оцінка здійснюється окремо по країні, областях, регіонах, містах, сільськогосподарських підприємствах, то за результатами її проведення можна отримати уявлення про вартість подібних земельних ділянок, виявити різницю між вартістю земель окремих міст, регіонів, областей.
оцінка земля ціна правовий
Ціну земельної ділянки сільськогосподарського призначення визначає рентний дохід та банківський відсоток. В основу визначення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено рентний дохід, який створюється внаслідок вирощування зернових культур та визначається даними економічної оцінки, здійсненої у 1988 р. за результатами показників господарської діяльності 1980-86 рр. за такою методикою:
НЦЗ = - хЖ, п
де: НЦЗ - нормативна ціна землі; R - рента; п - відсоток капіталізації чистого доходу, що відповідає терміну 33 роки і прийнятий у розмірі 3 %.
Як відомо, процес здійснення операцій купівлі - продажу, оренди, обміну чи іпотеки земельних ділянок є неможливим без визначення їх індивідуальної ринкової ціни. Тому важливе значення у період становлення та розвитку земельного ринку має здійснення експертної грошової оцінки земельних ділянок.
Інформаційною базою для експертної грошової оцінки земельних ділянок є дані державного земельного кадастру, відомості про ціни, за якими продаються такі земельні ділянки, дані про інженерне облаштування території, проект відведення земельної ділянки, містобудівна документація і місцеві правила забудови, природні, економічні, екологічні та історико-культурні особливості території, на якій розташована ця ділянка.
У сучасній вітчизняній та зарубіжній практиці при здійсненні експертної грошової оцінки земельної ділянки в основному використовують три методичні підходи, а саме:
-дохідний (капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки);
-витрат ний (урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці;
-порівняльний (метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок).
За умовного розподілу земельної ділянки на складові (земельна ділянка, будівлі та споруди, що на ній знаходяться) необхідно використовувати кілька методичних підходів. Вибір методу оцінки оцінювач здійснює самостійно, надаючи при цьому перевагу тому, який забезпечується найбільш повною та достовірної інформацією про оцінюваний ним об'єкт. Для отримання найбільш точного результату, при встановленні остаточної вартості земельної ділянки оцінювач повинен опиратися на результати порівняльного аналізу оцінки за різними методичними підходами.
Висновки
Таким чином, на сьогодні правове регулювання даного виду оцінки земель є обмеженим, навіть відсутні нормативні акти, які б визначали методику її проведення, а чинне законодавство потребує вдосконалення, зокрема, щодо уточнення періодичності проведення економічної оцінки земель несільськогосподарського призначення.
Варто також відмітити, що відповідно до п.1 вищезгаданої Методики експертна грошова оцінка земельних ділянок, як і нормативна грошова, проводиться на землях усіх категорій.
Таким чином, можна зробити висновок, що бонітування ґрунтів проводиться лише на землях сільськогосподарського призначення та лісового фонду, а економічній та грошовій оцінці підлягає весь земельний фонд країни. Об'єктами оцінки є агровиробничі групи ґрунтів, території земельно-оціночних районів (зон), окремі земельні ділянки та права на них.
Питання ціноутворення на землю складне і багатогранне. Від успішного його розв'язання залежить розвиток ринку землі. Однак вирішення цього питання на сучасному етапі є неможливим без активного державного втручання. Заходи державного впливу на процес ціноутворення є однією з найважливіших складових системи державного регулювання економіки у всіх розвинених країнах світу. Політика державного регулювання ціноутворення на землю повинна здійснюватися шляхом встановлення відповідної системи ціноутворення з врахуванням економічної та політичної ситуації, рівня інфляції, соціально політики, рівня конкуренції на земельному ринку тощо. Це забезпечить створення конкурентного середовища на ринку землі, стимулювання раціонального використання та охорони земель, задоволення суспільних інтересів, об'єктивність та законність здійснення оцінки, впровадження у практику оцінкової діяльності міжнародних норм і правил, збільшення надходження коштів до державного бюджету, законність проведення ринкових операцій із землею.
Список використаних джерел
1.Конституція України прийнята Верховною Радою України 28.06.1996. // Відомості Верховної Ради України. - 1996. - № 30, ст.141.
2.Земельний кодекс України № 2768-III від 25.10.2001р. // Відомості Верховної Ради, 2002, N 3-4, ст.27.
.Про оцінку земель Закон України від 11.12.2003 № 1378-IV. // Відомості Верховної Ради України, 2004, N 15, ст.229.
.Гетьман А.П. Коментар до Земельного кодексу України / Гетьман А.П. - 2005 р. - X.: ТОВ "Одіссей", 2005. - 600 с.
5.Грабовець Н.О. Визначення обєктів оцінки земель в Україні. Вісник Національного університету біоресурсів і природокористування України. - 2011. - №2. - С.63-67.
6.Грабовець Н.О. Правові аспекти оцінки земель в Україні. // Науковий вісник, 2008, вип.18.1 - С.42-48.
.Добряк Д. С Методичні засади економічної оцінки сільськогосподарських угідь / Д. С Добряк, А.Г. Мартин // Землеустрій і кадастр. - 2009. - № 3. - С 3-7.
8.Кулініч П. Правовий режим земель оздоровчого призначення // Юридичний журнал. - 2008. - №2. - С.7-12.
.Мірошниченко А.М. Земельне право України. Навчальний посібник. - К: Алерта, ЦУЛ, 2011. - 678 c.
10.Москва - Львівський М.Г. Особливості визначення ціни землі // Науковий вісник Чернівецького університету. - 2011. - №1. - С.101-106.
.Петлюк Ю. С Законодавчі підходи щодо визначення місця земель оздоровчого призначення в земельних фондах України та Російської Федерації / Юрій Степанович Петлюк // Держава і право в умовах глобалізації: реа лії таперспективи: зб. наук, праць. Матеріали II Міжнар. наук. - практ. конф. (Сімферополь, 16-17 квітня 2010 р.) / Відп. за вип. Поляков І.І. - Сімферополь: КРП "Видавництво "Кримнавпеддержвидав", 2010. - С 305 - 306.
.Петлюк Ю.С. Законодавче забезпечення охорони та використання земель оздоровчого призначення в Російській федерації. // Форум права. №1. - 2011. - С.42-48.
.Світличний О.П. Здійснення та шляхи завершення земельної реформи в Україні. // Всеукраїнська ділова газета. - 2011. № 1. С.25-29.
.Терезі І. Адміністративно-правова відповідальність за порушення правово-режиму земель оздоровчого призначення. // Теорія і практика інтелектуальної власності - 2009. - №4. - С.67-72.
.Шеремет А.П. Земельне право України: Навчальний посібник. - К.: центр навчальної літератури, 2009. - 712 с.