Правові аспекти оцінки земель в Україні
Зміст
Вступ
1. Правові аспекти оцінки земель в Україні
2. Визначення обєктів оцінки земель в Україні
3. Особливості визначення ціни землі
Висновки
Список використаних джерел
Вступ
У сучасному розумінні оцінка земель - це процес визначення якісних характеристик, економічної цінності та вартості земель за процедурами, що встановлені законодавством у сфері оцінки земель. Залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види: бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель та грошова оцінка земельних ділянок (ч.1 ст.5 Закону України "Про оцінку земель" від 11 грудня 2003 p.). Водночас, всі перелічені види оцінки є складовими частинами державного земельного кадастру (ст. 196 ЗК України) і, відповідно, наповнюють його відомостями про якість земельних ділянок, їх економічну цінність та вартість. Слід відзначити, що в умовах формування ринку землі та з метою забезпечення її раціонального використання важливо, щоб зазначені відомості були точними і достовірними, а цьому, перш за все, сприяє вчасне проведення оцінки земель та правильне визначення об'єктів такої оцінки.
Тому визначення об'єктів оцінки земель є актуальною проблемою сучасної юридичної науки.
Метою цієї роботи є аналіз норм чинного законодавства, які регулюють проведення оцінки земель.
Питанню оцінки землі приділяють увагу такі науковці як А. Третяк, В. Месель-Веселяк, Б. Косович, Д. Добряк, Л. Мельник, П. Саблук, З. Котик, Ю. Дехтяренко, М. Лихогруд, П. Кухтин та ін.
1. Правові аспекти оцінки земель в Україні
У законодавстві України під економічною оцінкою земель розуміється оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському та лісовому господарстві і як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та доходність з одиниці площі (ч.1 ст. 200 ЗКУ, ст.1 Закону України "Про оцінку земель").
В.В. Носік слушно зауважив, що у правовому значенні економічну оцінку земель слід розглядати через призму суспільних відносин, що виникають в процесі одержання, обробки, збереження, поширення і використання у встановленому законодавством України порядку за визначеними показниками інформації про землю як природний ресурс, засіб виробництва у сільському і лісовому господарстві, а також як просторовий базис у суспільному виробництві. Об'єктом правового регулювання суспільних відносин, що виникають у процесі проведення економічної оцінки земель, є земельно-кадастрова інформація щодо продуктивності земель всіх категорій, ефективності їх використання та доходності з одиниці площі.
Деякі науковці-економісти пропонують визначати економічну оцінку землі двох видів залежно від її призначення вирішувати певні завдання: чи то визначення цінності як природного ресурсу, стимулювання охорони земель, чи то визначення цінності землі як об'єкта власності. При цьому сутність економічної оцінки землі полягає у визначенні економічного ефекту від використання різних за якістю земель шляхом врахування різниці у природних, економічних, соціальних та екологічних чинниках.
Крім того, економічну оцінку земель можна розглядати як вид земельно-кадастрової діяльності, що відповідає складовій частині ДЗК.
Таким чином, економічну оцінку земель можна розуміти як регламентовану нормами права діяльність уповноважених суб'єктів, спрямовану на одержання необхідних для ведення ДЗК документованих відомостей про продуктивність земель всіх категорій, доходність з одиниці площі та ефективність використання різних за якістю земель шляхом аналізу природних, економічних, соціальних та екологічних чинників, що впливають на їх цінність.
Слід підкреслити, що Законом України "Про оцінку земель" визначено З види оцінки земель: бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель і грошова оцінка земельних ділянок (ст.5), і лише проведення грошової оцінки земельних ділянок регламентовано відповідними Порядками, затвердженими Кабінетом Міністрів України. Порядок здійснення економічної оцінки земель як повноцінного законодавчо визначеного виду оцінки земель залишається неврегульованим, оскільки даним Законом встановлено лише періодичність і суб'єкти її проведення. Відповідно ж до п.2.4 Тимчасових методичних вказівок по веденню державного земельного кадастру, що є Додатком №1 до наказу Державного комітету України по земельних ресурсах від 3 вересня 1999 р. № 83, економічна оцінка земель визначається за методикою, затвердженою Державним комітетом України по земельних ресурсах. Однак така методика досі не розроблена. На нашу думку, Методика економічної оцінки земель має бути затверджена постановою Кабінету Міністрів України, оскільки згідно зі ст.13 ЗКУ організація ведення ДЗК належить до повноважень цього органу виконавчої влади.
Останній раз в Україні економічна оцінка земель проводилась ще в 1988 р. за Загальносоюзною методикою оцінки земель (тимчасовою), схваленою Міністерством сільського господарства СРСР 6 грудня 1976 p., і ці дані на сьогодні практично повністю втратили актуальність. Втім, в ч.2 ст.17 Закону України "Про оцінку земель" визначено, що економічна оцінка земель сільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один раз на 5-7 років. Тому є нагальною потреба у поновленні даних цієї складової ДЗК.
Необхідно зауважити, що згідно з ч.1 ст.17 Закону України "Про оцінку земель" економічна оцінка земель проводиться лише на землях сільськогосподарського призначення. Разом з тим, на підставі ч.2 ст. 200 ЗКУ, економічна оцінка має проводитися на землях різного призначення. До того ж, і в Законі України "Про оцінку земель" зазначено, що дані з економічної оцінки земель є основою при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок (ч. З ст.5), яка, в свою чергу, проводиться на землях усіх категорій (ч.1 ст.18). Тому є слушною думка О.М. Пащенка щодо визначення об'єктом економічної оцінки земель єдиного земельного фонду країни, представленого різними категоріями земель і земельними угіддями з різним ґрунтовим покривом. Отже, в Законі України "Про оцінку земель" ч.1 ст.17 слід викласти у такій редакції: "Економічна оцінка земель проводиться відповідно до державних стандартів, норм і правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.".
Відповідно до ч.2 ст.17 Закону економічна оцінка земель сільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один раз у 5-7 років. Однак, як вже було зазначено вище, економічній оцінці підлягає увесь земельний фонд України. Крім того, A. M. Мірошниченко і Р.І. Марусенко слушно зауважили, що формулювання Закону є не зовсім вдалим і не дає чіткої відповіді на те, чи можна і чи потрібно проводити переоцінку до спливу 5 років. У зв'язку з цим, у даній статті доцільно встановити періодичність проведення економічної оцінки земель до меншого із зазначених параметрів строку.
З урахуванням положень ч.2 ст.18 Закону України "Про оцінку земель" щодо періодичності проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок різних категорій, слід внести зміни до ч.2 ст.17 даного Закону і викласти її у такій редакції: "Економічна оцінка земель проводиться: сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 років; несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 років.".
Згідно з п.12 Положення про порядок ведення державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 січня 1993 р. № 15, економічна оцінка сільськогосподарських угідь проводиться за їх продуктивністю, окупністю затрат і диференціальним доходом. Вказані оціночні показники по агровиробничих групах ґрунтів визначають та відповідні оціночні шкали складають у межах природно-сільськогосподарських районів. Тобто об'єктом економічної оцінки земель сільськогосподарського призначення приймаються агровиробничі групи ґрунтів, а територіальною основою такої оцінки є природно-сільськогосподарське районування. При цьому головне завдання економічної оцінки земель полягає у визначенні диференціального рентного доходу на сільськогосподарських угіддях, а саме - частини чистого доходу, яка виражає вартість додаткового приросту сільськогосподарської продукції на відносно кращих і середніх землях при вирощуванні сільськогосподарських культур.
Економічна оцінка земель несільськогосподарського призначення, відповідно до норм вищезгаданого Положення, проводиться за місцеположенням, екологічним значенням, інженерним облаштуванням територій, соціально-економічними умовами їх використання. Відповідно, при економічній оцінці таких земель враховуються фактори, що впливають на цінність земель і ефективність їх використання. Об'єктом оцінки є певні території земель несільськогосподарського призначення. Зокрема, і в ст. З Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що об'єктами оцінки земель є територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин, території оціночних районів та зон. Так, економічну оцінку земель населених пунктів проводять у розмірі зон економічної оцінки їх територій з урахуванням місцеположення ділянок відносно центрів громадського обслуговування, магістральних, інженерно-транспортних мереж, а також архітектурно-ландшафтного та історико-культурного значення територій, їх функціонального призначення. Економічну оцінку земель лісового фонду проводять на основі нормативів економічного ефекту від водоохоронних, кліматорегулюючих, захисних та інших корисних природних властивостей лісів, а також їх лісосировинного значення; а земель водного фонду - за їх місцеположенням, якісним складом і кількістю води водного об'єкта, його екологічним значенням, а також соціально-економічними умовами використання. При оцінці земель водного фонду враховується також їх продуктивність (п.13-16 Положення).
Варто відмітити, що в науковій літературі існує думка про те, що економічна оцінка земель відноситься до землеустрою, а не до ведення ДЗК, оскільки в ч. З ст.17 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що даний вид оцінки земель проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. Проте з цим не можна погодитись, оскільки належність економічної оцінки земель до складових частин ДЗК законодавчо визначена у ст. 196 ЗКУ. До того ж, у п.5 Положення про порядок ведення державного земельного кадастру чітко визначено, що економічна оцінка земель відноситься до процедур, що забезпечують ведення ДЗК. Відповідно ж до ст.1 Закону України "Про землеустрій" від 22 травня 2003 p. № 858-IV до робіт із землеустрою віднесені обстежувальні, вишукувальні, топографо-геодезичні, картографічні, проектні та проектно-вишукувальні роботи, що виконуються з метою складання документації із землеустрою, і аж ніяк не земельно-оціночні роботи.
Згідно з ч.1 ст.15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення економічної оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. За результатами проведення даного виду оцінки земель складається технічна документація, що підлягає державній експертизі відповідно до Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації" від 17 червня 2004 p. № 1808-IV, метою якої є дослідження, перевірка, аналіз та оцінка об'єктів експертизи на предмет їх відповідності вимогам законодавства, встановленим стандартам, нормам і правилам (ст.1). В свою чергу, документація, що отримала позитивний висновок експерта, повинна бути затверджена: у межах населених пунктів - відповідною сільською, селищною, міською радою, за межами населених пунктів - відповідною районною радою (ч.1 ст. 20, ст.21, ч.1, 2 ст.23 Закону України "Про оцінку земель").
Слід зауважити, що згідно зі ст.6 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації" об'єктами державної експертизи є документація із землеустрою та документація з оцінки земель, види яких визначені Законом, що також вказує на відмінність земельно-оціночних і землевпорядних робіт.
Оцінку земель можна визначити як регламентовану нормами права діяльність уповноважених суб'єктів, спрямовану на одержання необхідних для ведення державного земельного кадастру документованих відомостей про продуктивність земель всіх категорій, дохідність з одиниці площі та ефективність використання різних за якістю земель шляхом аналізу природних, економічних, соціальних та екологічних чинників, що впливають на їх цінність.
2. Визначення обєктів оцінки земель в Україні
У довідковій літературі під "об'єктом" (від лат. objectum - предмет) розуміється предмет, явище, на яке спрямована певна діяльність людини. Отже, виходячи із видів оцінки земель, перелічених у ч.1 ст.5 вищезгаданого закону, земельно-оціночна діяльність спрямована на оцінку земель, окремих земельних ділянок та їх ґрунтів.
Однак, якщо поняття "землі" і "земельні ділянки" можна розглядати як тотожні, які в контексті оцінки земель співвідносяться як категорії "загальне" і "одиничне" (тобто, в одних випадках оцінці підлягає певний земельний масив, в інших - конкретна земельна ділянка); поняття "ґрунт" є дещо відмінним від них. Хоча деякі автори вважають, що з точки зору родючості "земля" і "ґрунт" - поняття ідентичні. Так, на думку С.Д. Черьомушкіна, різниця між ними полягає лише в тому, що "земля" є більш загальним (збірним) поняттям, а "ґрунт" пов'язується з конкретним уявленням про землю.
Земля може бути і чорноземною, і дерново-підзолистою тощо. Що стосується ґрунту, то кожний з них єдиний у своєму роді. У зв'язку з цим чорнозем типовий, наприклад, є і ґрунт і земля, але він відрізняється відповідними ознаками від іншого ґрунту, що також є земле. На відмінність ґрунту від землі вказує і той факт, що земля (землі) є поверхнею суші, яка, крім ґрунтів, включає корисні копалини та інші природні елементи, що органічно поєднані та функціонують разом з нею (п.2 Методики визначення розмірів шкоди, зумовленої забрудненням і засміченням земельних ресурсів через порушення природоохоронного законодавства, затвердженої наказом Міністерства охорони навколишнього природного середовища та ядерної безпеки України від 27 жовтня 1997 р. № 171).
Варто відмітити, що в науковій літературі не існує однозначного розуміння об'єкту бонітування ґрунтів: одні вчені під таким об'єктом розглядають ґрунт, виражений суворо визначеними таксономічними одиницями, встановленими за матеріалами детального ґрунтового обстеження, інші - агровиробничі групи ґрунтів у межах природно-сільськогосподарських районів. Однак, як зазначив М.О. Володін, бонітування виконують на вихідному об'єкті - ґрунтах, зведених за матеріалами ґрунтових зйомок в окремі угрупування ґрунтових відмінностей - таксономічні одиниці, близькі між собою за рельєфними ознаками, гідротермічними умовами і всією сукупністю природних властивостей в цілому. Назва "таксономічна" (від латинського "taxatio" - оцінка) фактично означає - оціночна, або оцінна. А найбільш поширеною в Україні таксономічною одиницею є агровиробнича група ґрунтів.
В діючому законодавстві України відсутнє визначення агровиробничої групи ґрунтів. Таке поняття було закріплене, зокрема, в п.2.1 Методики визначення розмірів шкоди, зумовленої забрудненням і засміченням земельних ресурсів через порушення природоохоронного законодавства - як об'єднання ґрунтових відмін на підставі близькості генезису, механічного складу, властивостей ґрунтотворної породи, поживного режиму, фізико-хімічних показників і умов залягання, яке дозволяє застосовувати однакові заходи щодо раціонального використання ґрунтів та підвищення їх родючості. В науковій літературі таке визначення застосовується і сьогодні.
Виходячи зі змісту ч.2 ст.179 ЗК України, бонітування ґрунтів як один із видів оцінки земель проводиться у межах природно-сільськогосподарських районів. Разом з тим, на основі природно-сільськогосподарського районування можливе земельно-оціночне районування, що виконується з урахуванням місцевих природно-кліматичних і економічних умов ведення сільського господарства. Межі оціночних районів по можливості ув'язують з межами адміністративних районів чи областей (у випадку однорідності її території). У випадку значної незбіжності їх суміщають з межами конкретних землеволодінь і землекористувань. При цьому, головним принципом бонітування виступає ідентифікація показників оцінки однойменних ґрунтів в межах земельно-оціночного району. Це значить, що показник оцінки земель, присвоєний окремій таксономічній одиниці (агровиробничій групі ґрунтів) за затвердженою шкалою, є однаковим за родючістю у всіх господарствах, де вона має поширення. Тому дуже важливе значення має робота по агровиробничому групуванню ґрунтів земельно-оціночного району, на основі якого формуються різноякісні виділи земель, що підлягають оцінці. Іншими словами, однакові агрогрупи ґрунтів повинні одержати однакові показники бонітування. Отже, безпосереднім об'єктом бонітування ґрунтів є агровиробничі групи ґрунтів, а опосередкованим - території земельно-оціночних районів.