В пригороде расположено несколько риэлторских агентств (Хомутово и окрестности здесь! #8964 2011), там ведут дела многие иркутские риэлторы. Это можно отнести к одному из наиболее развитых в пригороде направлений бизнеса, но с той же «пригородной» спецификой - ориентацией, прежде всего, на создание репутационного капитала в неформальных сетях (В каком месте купить землю для строительства дома #885 2015). Помимо всевозможных операций купли-продажи недвижимости, риэлторские агентства иногда предоставляют услуги ее страхования.
Несмотря на большое количество предложений риэлторских агентств, создается впечатление, что их услуги не особо популярны. Необходимую консультацию можно получить и бесплатно, через сети: «Привет, Хомутовцы:) Вот подумал у вас там домик приобрести, может, кто барыжит таким, а то в агентствах цены конские совсем...». Через некоторое время ему отвечают: «Распишите свои ”хо- телки”, дома разные, цены тоже» (Хомутово и окрестности здесь! #22499 2011). Любопытно, что юридические лица пользуются меньшим доверием, нежели физические. Отдельные пользователи, размещая объявления о продаже земли, акцентируют внимание на том, что предложение исходит от частного лица, а не от фирмы: «Продам участки от 7 и до 20 соток. С домами и без домов, с фундаментами и просто голые участки. <... > Большой выбор участков на любой вкус и кошелек»; «Кому надо, участки есть во всех направлениях, обращайтесь. Не агентство» (Байкальский тракт собирает соседей и друзей #222 2013).
В отдельную группу стоит выделить операции по аренде земли, объемы которых сложно представить, однако некоторые пользователи утверждают, что до половины пригородной земли под ИЖС находится в долгосрочной аренде. Этот вид деятельности, несмотря на масштаб, на форумах почти не обсуждается, в отличие от покупки земли.
Любопытно, что и риэлторы, и частные лица используют пространство форума в своих целях, например маскируя рекламу собственных товаров или услуг под «дружеский» совет. Такие случаи нередки, однако реклама в «нерекламных» разделах форума запрещена администрацией форума, заинтересованной в публикации платных объявлений, к тому же их не одобряют и пользователи, которые в отдельных случаях «доносят» о таких сообщениях администрации.
Особенно резко отрицательно пользователи реагируют на рекламу в ветках, где обсуждается перспективность того или иного поселка для переезда. Например, на ветке drom.ru обсуждался новый коттеджный поселок «Светлый яр». Большинство пользователей высказывались против этого проекта, подозревая его авторов в обмане. Автора единственного положительного отзыва немедленно заподозрили в ангажированности: «Выбрали участок с двумя елками и кедром, а он занят оказался. Так что совет: вначале узнайте о свободных. В офисе нормально встретили, показали все. Если их планы хоть на 70% реально в жизни будут, и то хорошо. Цена привлекает и природа. Там несколько домов строится. Вдруг потом дороже будет» (Светлый Яр - мнения #117 2013). - «Человек с одним постом дает положительный отзыв, меня гложут сомнения, что это ж неспроста» (Светлый Яр - мнения #120 2013) Мнение пользователей немного изменилось в лучшую сторону лишь после сообщения человека, «лично знакомого» с застройщиком.
Этот диалог весьма любопытен, поскольку позволяет установить единственно допустимую в данном разделе форума валюту - взаимное доверие и репутацию. Попытки использовать сложившуюся сеть ради личной финансовой выгоды приводят к разрушению сложившейся системы снижения рисков, поэтому против них выступают большинство пользователей.
Совет «знакомого» профессионального риэлтора о подборе участков, юридических сложностях (Материнский капитал и строительство 2015) оформления земли в том или ином районе, глубине залегания водоносных пластов ценится выше, чем консультация в агентстве.
Следующее направление обсуждений относится явно к экстрале- гальным практикам и связано с открытыми аукционами на приобретение земли. Это еще один механизм взаимной интеграции неформальных сетей и администраций. Сюда входят и требование взятки с покупателей земель сельхозназначения в обмен на неучастие в открытых аукционах, и посредничество с администрациями. Чтобы приобрести участок, покупатель за свой счет проводит геодезические работы, ставит его на кадастровый учет. Затем участок, все еще числящийся в собственности администрации, выставляется на аукцион. «И вот тут на аукцион может прийти кто угодно и перекупить у вас этот участок. Кстати, что там успешно и практиковалось некоторыми дельцами, которые перед началом аукциона подходили к возможным владельцам и предлагали им заплатить, чтобы те не играли на повышение цены» (В каком районе вы были готовы бы строить дом? #964 2009).
И администрация, и «рядовые» жители пригорода заинтересованы в существовании пространства, где государство сможет реализовывать свою власть даже при отсутствии легальных механизмов, а частные лица - получить к ней доступ, выплачивая различные ренты. Результатом становятся многочисленные посредники, которые осуществляют сделки по обмену власти на иные ресурсы между государством и жителями пригорода.
Встречаются и предложения «решить любые вопросы», связанные с юридическим статусом земли: «Есть участок в Хомутово, 8,5 га, с/х назначение. Стоимость изменения под земли поселений?» <...> - « Что это Хомутово везде, тебе не кажется, что этот разговор не в форуме?! Все вопросы в личку!» (Земельные участки! #8 2008). Пользователь предложил дать консультацию по любым вопросам, касающимся земли, другой заинтересовался, исходит это предложение от агентства или от частного лица, затем задал вопрос про изменение статуса земли. Попытка перевести диалог в личные сообщения говорит о том, что речь идет о практиках, которые воспринимаются автором сообщения как экстралегальные, не для постороннего глаза. С другой стороны, изменение статуса земли за определенную мзду предполагает наличие неформальных контактов с администрацией поселения.
В подобные сети оказываются включены и иностранцы: «Китайцы помещение арендуют, у них доки на сбор металлолома, у сдающих доки на ремонт автомобильных агрегатов» (Хомутово и окрестности здесь! #27176 2011). Также иностранцы арендуют лесные деляны и перерабатывающие предприятия (Строительство брусового дома 8x10 #6271 2012). Здесь необходимо сделать небольшое отступление. Именно деятельность «китайских» предпринимателей является единственным свидетельством присутствия неформальной экономики пригорода в региональных средствах массовой информации. Причем их деятельность преподносится массмедиа как угроза, ассоциируясь с незаконными вырубками леса, «порчей земли», вымогательством. (МК Байкал 2016; Байкал-инфо 2016). В пространстве социальных медиа «китайские бизнесмены» объединяются с местными администрациями в ущерб населению пригородов. Речь может идти, например, о массовой продаже леса «китайцам», из-за чего цена на него вырастает, или о незаконной сдаче в аренду «китайским бизнесменам» земли и зданий. Любопытно, что если подобные действия совершаются самими жителями пригородов, они не вызывают осуждения.
Значительная сфера неформальной экономической деятельности, выделенная из массива сообщений, связана с благоустройством земельных участков. Сюда можно включить продажу и доставку грунта, чернозема, щебня для отсыпки участков и улучшения качества почвы, услуги по очистке земли от деревьев и корней. Подавляющее большинство услуг оказывается «по знакомству» частными лицами, упоминаний о деятельности юридических лиц найти не удалось. Сюда же можно добавить частные услуги по ландшафтному дизайну и геодезические работы.
Часть пригородного сельского хозяйства можно безусловно отнести к неформальной экономике. В социальных медиа присутствует множество упоминаний о сделках по продаже и обмену овощами и удобрениями, семенами, цветами, различным сельскохозяйственным инвентарем и техникой. Так, на одной из веток жители пригорода распродавали через знакомых десятки тонн картофеля (Картошка! Читаем первый пост #5 2010), другие предлагали на продажу свинину (Хомутово и окрестности здесь! #4577 2016), третьи - коровьи туши.
Любопытный сегмент пригородной экономики - «китайские теплицы». Они широко представлены в аналитических материалах и новостях региональных СМИ, где преобладает алармистская подача материала. Однако в социальных медиа словосочетание «китайские теплицы» чаще используется как топоним, а не как обозначение практики: «там, где раньше были теплицы» - маркер, который помогает ориентироваться на местности. Теплицы косвенно упоминаются и в обсуждениях рынка продовольствия, а именно - «китайских овощей», но не более того. Что происходит внутри таких локальностей, что за люди там работают, кто покупает их товар - все это остается за пределами форумов. Теплицы становятся исключенным пространством даже внутри «несуществующего» пригорода (Григоричев 2016).
Итак, в землепользование в пригороде вовлечены администрации, «рядовые» жители пригорода и иностранцы. Причем в условиях слабого регулирования власть, не имея легальных механизмов для получения ренты и контролирования сделок, интегрируется в неформальные сети и пытается взять их под свой контроль. Это сильно увеличивает непредсказуемость таких сделок для партнеров, не имеющих статуса «госслужащего». Последние, в свою очередь, пытаются снизить риски, выстраивая неформальные отношения с администрациями с помощью многочисленных посредников.
Горизонтальные сети У8 «власть»
Сделки по купле-продаже земли становятся первым очевидным сегментом пригородной экономики, в котором государственная власть оказывается включена в неформальные сети наряду с мигрантами и жителями пригорода. Слабость нормативного регулирования приводит к тому, что это не вызывает ролевых конфликтов у представителей власти, оставляя за ними огромные возможности для достижения выгодного результата. Люди, не имеющие статуса представителя государства, оказываются в заведомо проигрышном положении.
В веб-форумах часто упоминаются конфликты, связанные с оспариванием права собственности на участки в пригородах. В большинстве случаев их сторонами выступают частные лица и «власть» в различных ипостасях - от правлений садоводств до администрации Иркутского района. Конфликты двух частных лиц практически не встречаются - «правление», «администрация» или «мэр района» непременно становятся одной из сторон.
Судя по всему, существующие нормативные акты оставляют администрациям большую свободу в распоряжении землей, которую они используют в собственных интересах, увеличивая неопределенность. Однако множество сообщений о судебных исках против собственников земли, купивших ее у прежней районной администрации, говорят о конкуренции за передел земли между разными органами власти. Единственной проигравшей стороной становятся рядовые собственники земли, которую ранее они приобрели у районной администрации. Агентство лесного хозяйства, подававшее иски об оспаривании права собственности, видимо, даже не рассчитывало на их сопротивление, так как даже не отправило своих представителей на большинство судебных заседаний. В результате множество дел удалось выиграть собственникам, которые организовались в группы, наняли юристов и отстояли свои права.
В земельные отношения в пригороде вовлечены в одинаковой степени «переселенцы» и местные власти, что нередко порождает конфликты. Последние продают и сдают в аренду земли сельхозназначения под малоэтажную, коттеджную застройку и другой бизнес. Иногда земля продается под производство, например, железобетонных конструкций: «Выкупили 12 участков по 21 сотке на 17-м километре, сейчас объединяем в один и переводим под строительство завода. Бетон, стеновые блоки, ж/б изделия» (Поселок Еловый 17 км. БТ. Левая сторона #507 2015). Часть таких сделок можно отнести к незаконным, судя по многочисленным конфликтам между местными администрациями и их партнерами по сделкам с землей. Речь может идти, например, о продаже земли, которая не может быть продана в силу тех или иных правовых ограничений, или же продаже одного и того же участка одновременно нескольким собственникам. Как происходят подобные сделки, можно предположить, судя по следующей цитате: «С председателем договаривался взять участок за 5 камазов гравия, пока тот бухой был» (Обитатели 7-8 км мельничной пади, объединяемся! #439 2012).
Частые конфликты немедленно становятся достоянием общественности: «С другими хозяевами вопрос актуальный. Если появятся всякие Пупкины с членскими книжками - будет суд. Очень частые случаи, когда председатель втихую продает пустующие участки, выдает членские книжки. Потом документация теряется. Появляются несколько человек с одними и теми же документами» (Светлый Яр - мнения #173 2013). Неопределенностью правового статуса пригородных земель пользуются не только представители власти, но и частные лица. К примеру, участок продается по членской книжке, в то время как первый хозяин начал приватизацию, но не довел ее до конца. Данные о начатой приватизации в департаменте есть, поэтому новый хозяин не может оформить участок в собственность без первого хозяина. Затем первый хозяин подает в суд, который при рассмотрении дела не учитывает документы о продаже неприватизированного участка, поскольку он вообще не может быть продан.
Еще одна разновидность теневых операций с землей - продажа участков, заведомо не предназначенных для индивидуального строительства, или земель с неопределенным собственником. Здесь в качестве продавцов выступают уже исключительно представители администраций, как садоводческих, так и районных. Районная администрация пользовалась этим настолько широко, что после смены власти в Иркутском районе тысячи собственников оказались втянуты в судебные разбирательства. Случаи, когда прокуратура оспаривала право собственности на тот или иной участок, настолько часты, что на форумах советуют вообще не брать землю на Байкальском тракте, если она была отведена после 2007 г.: «Народ, а вот подскажите, <... > какое-нибудь садоводства по байкальскому тракту остались, где можно купить участок/дачу, не нарвавшись потом на изъятие? <... > Надо брать в старых землеотводах» (Байкальский тракт собирает соседей и друзей #781 2016).
Судя по сообщениям некоторых участников форумов, количество оспариваемых отводов сильно переваливает за тысячу: «Мой участок, на котором я построил свой дом, в своё время был незаконно выдан. <...> То есть по одним документам всё ДНТ находится на соответствующих назначению землях, а по другим документам - на землях лесхоза. <... > Тысячи человек <... > оказались в такой ситуации» (Мой дом по мельничной пади #1390 2014). Аналогичные сообщения встречаются и на других ветках, из чего можно сделать вывод, что подобные разбирательства касались не только участков по Байкальскому тракту, но и тракта в сторону Мельничной пади, и Голоустенского тракта. Впрочем, органы местного самоуправления также участвуют в теневых сделках: «Новые прирезы политехника в юридическом плане - это трындец тот ещё. Там многолетняя череда судов за сам отвод, и ещё обнаружились участки с двойными собственниками (один со свидетельством, другой с книжкой). <... > Правление постаралось» (Байкальский тракт собирает соседей и друзей #799 2016).