Материал: Планировка помещений жилого фонда, ее влияние на рынок недвижимости

Планировка помещений жилого фонда, ее влияние на рынок недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

В данной курсовой работе необходимо разработать проект недвижимости «Планировка помещений жилого фонда, ее влияние на рынок недвижимости».

В неё входят: планы расположения объектов недвижимости, планы перепланировки помещений недвижимости, паспорт объектов с основными технико-экономическими характеристиками, расчет рыночной стоимости объекта недвижимости, сравнительный анализ помещений до и после перепланировки, зависимость рыночной цены от характеристик объекта недвижимости, подбор сделок с объектами недвижимости, описание необходимых документов для их совершения и регистрации прав.

1. Однокомнатная квартира

.1 План расположения помещений квартиры

Однокомнатная квартира в Железнодорожном районе по улице Красноармейская: материал стен - кирпич, площадь 28/17,2/6, изолированная комната, совмещенный с/у, 5 этаж (крайний), балкона нет, состояние удовлетворительное, год постройки 1956, имеется телефон. В квартире проживает гражданка Самсонова И. В. (собственница).

План однокомнатной квартиры до перепланировки

1.2 План перепланировки помещений однокомнатной квартиры

План однокомнатной квартиры после перепланировки

1.3 Паспорт объекта с основными технико-экономическими характеристиками

МИНИСТЕРСТВО ЖИЛИЩНО - КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

РЕСПУБЛИКАНСКИЙ ЦЕНТР УЧЕТА И РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ

ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ

НА КВАРТИРУ (ЖИЛУЮ КОМНАТУ)

ЖИЛИЩНОГО ФОНДА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

. Область           ___________________________________________

. Район               ___________________________________________

. Сельский совет __________________________________________

. Населенный пункт Гомель____________________________________

. Район в городе Железнодорожный___________________________

. Улица              Красноармейская_____________________________

7. Инвентарный номер ______350/Д-7364_________________________

Адрес________________________________________________________

Подъезд №_____ Этаж №__5

Составлен по состоянию на «___»______________20__г.

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

(наименование органа регистрации и технической инвентаризации)

. План квартиры

. Сведения о жилом доме

. Характеристика помещений квартиры (жилой комнаты)

. Техническое описание конструктивных элементов инженерного оборудования

Особые отметки __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Паспорт составил:

«__04__»__декабря_____20_13_г.______Городкова И.И.___ ________

Паспорт

проверил: «_04___»__декабря______2013__г.____Титова Т.В.__ _____

Руководитель органа регистрации

и технической инвентаризации ______Пархимович И.В.____________

1.4 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости до перепланировки

Исходный вариант квартиры включал в себя кухню 6,0 кв.м, 1 жилую комнату площадью 17,2 кв.м, коридор 1,8 кв. м, совмещенный санузел 3 кв.м.

Для расчёта рыночной стоимости однокомнатной квартиры выберем из СМИ объекты аналоги и используя поправки на отдельные факторы рассчитаем их цену. Учитывая что из практики оценщиков для более точного расчёта необходимо брать не менее 3-х пар, возьмём за основу 5-ть вариантов.

Порядок оценки:

1)                       Определяем рыночную стоимость объектов аналогов в у.е. по курсу нац. банка Республики Беларусь в долларах США, используя фактор отличия наружных стен жилых домов с квартирами находящимися не на крайних этажах в хорошем состоянии:

Расчёт поправки будем делать исходя из усреднённых показателей найденных цен:

П=38400-36200=2200

Тогда рыночная стоимость квартиры с учётом поправки на кирпичный дом будет следующая:

+ 2200 = 38200 долл.

При использовании показателя медианы на разницу полученных цен, мы можем определить поправку в размере 1000 долл. тогда рыночная стоимость квартиры будет:

+ 1000 = 37000 долл.

Аналогично данному примеру рассчитаем поправки на цену и по другим факторам. При подборе вариантов аналогов квартир для расчёта, в данных объектах должны присутствовать факторы, поправки к которым уже проводились. Например, если мы посчитали поправку на материал стен, то при расчёте на следующую поправку, берутся квартиры с одинаковыми наружными стенами, в противном случае в определяемой поправке будет находиться и предыдущая. Не редко из-за отсутствия возможности выделить каждую поправку отдельно, берутся объекты с несколькими факторами отличия, и поправки определяются в совокупности.

На основании данных приведенных в таблице по объектам аналогам вычисляются поправки на этаж и наличие балкона.

П=38200-33400=4800

С применением медианы поправка будет составлять 5000 долл.

Расчёт оставшихся поправок с подбором объектов аналогов

Как видно из таблицы 5 поправки на отличия квартир аналогов по различным факторам будут составлять:

На площадь кухни и совмещённость санузла с ванной комнатой:

П=36600-33900=2700

С применением показателя «медианы» - 2500 у.е.

На состояние квартиры:

П=38200-35300=2900

С применением показателя «медианы» - 3000 у.е.

На имеющуюся инфраструктуру:

П=40400-36000=4400

Вычислив необходимые поправки, берём среднюю рыночную стоимость объекта аналога из любых пар анализа и слаживаем (вычитаем) полученные данные. Для расчёта из табл. 3 возьмём среднюю рыночную цену квартиры в панельном доме и проведём её к рыночной стоимости заданной квартиры:

- 4800 - 2700 - 2900 + 4400 = 32400 у.е.

Учитывая наличие погрешностей при расчёте поправок делаем корректировку на точность расчёта в размере 5% от полученной суммы.

δ =V*5/100=1620 у.е., тогда рыночная стоимость квартиры с учетом корректировки составит 34020 у.е.

При использовании медианы рыночная стоимость квартиры составит 31900 у.е.

1.5 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости после перепланировки

В ходе перепланировки было перенесена стена кухни, вследствие чего кухня стала площадью 8,0 кв.м, коридор 1,5 кв.м., жилая комната 15,2 кв.м. и санузел сделали раздельным, в итоге ванна стала площадью 2,3 кв.м., а туалет 1 кв.м. . Сделан ремонт, оконные рамы заменены на стеклопакеты.

Для расчёта рыночной стоимости однокомнатной квартиры выберем из СМИ объекты аналоги и используя поправки на отдельные факторы рассчитаем их цену. Учитывая что из практики оценщиков для более точного расчёта необходимо брать не менее 3-х пар, возьмём за основу 5-ть вариантов.

Порядок оценки:

2)                       Определяем рыночную стоимость объектов аналогов в у.е. по курсу нац. банка Республики Беларусь в долларах США, используя фактор отличия наружных стен жилых домов с квартирами находящимися не на крайних этажах в хорошем состоянии:

Расчёт поправки будем делать исходя из усреднённых показателей найденных цен: