Материал: Отчет об оценке квартиры в многоквартирном жилом доме расположенной по адресу: ул. Ключевская 70а/56 (дата оценки: 5 ноября 2013 года)

Определение стоимости объекта недвижимости

Капитализация дохода - преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящие время стоимость.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость либо путем деления годового дохода на соответствующий коэффициент дохода. Этот метод не требует долгосрочных прогнозов. Норма дохода определяется из данных рынка.

Таблица 2.8

Определение коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации = ЧОД/ Цена продажи

Стоимость объекта недвижимости = ЧОД/Ккап.ср.зн. = 60840/0,042 = 1448571

Т.е. стоимость объекта оценки доходным подходом составила 1448571

(один миллион четыреста сорок восемь тысяч пятьсот семьдесят один рубль)

Глава 3. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается сама цель оценки.

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты (табл. 3.1).

Таблица 3.1

. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В центре затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя слишком полагаться на него. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, получилась ниже, чем при сравнительном и доходном подходе. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяет затраты на строительство такого же объекта в настоящее время.

. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. Можно считать, что данный подход иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

. Доходный метод считается надежным для приносящей доход недвижимости, особенно, если не требуется значительная реконструкция и ремонт.

Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Таблица 3.2

Весовые коэффициенты

Таблица 3.3

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (С, руб.) определяется по формуле:

С = C1*Q1 + C2*Q2 + C3*Q3

где C1, C2, C3 - стоимость объекта, определенная соответственно затратным, сравнительным и доходным подходами, руб.; Q1, Q2, Q3 - средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

С =1813124* 0,24 + 2188413* 0,39 + 1448571* 0,37 = 1824602

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применение методик оценки, можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость объекта оценки, включающего в себя трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Ключевская 70а-56 по состоянию на 5 ноября 2011г., с учетом округления составляет: 1824602 рублей (один миллион восемьсот двадцать четыре шестьсот два рубля).

СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:

изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами;

мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета: мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

наше вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;

задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;

ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывали профессионального содействия оценщикам, подписавшим данный отчет;

наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с Едиными Стандартами Профессиональной Практики Оценки;

удостоверяем, что использование данного отчета регулируется требованиями Российского общества Оценщиков в отношении его проверки должным образом уполномоченными представителями;

- расчетная стоимость признается действительной на 5 ноября 2011 г.

Заключение

Активное формирование рынка недвижимости в России характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной базы и недостаточно высокой платежностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц.

Для решения проблем, возникающих на этапе становления рынка недвижимости. Необходимы специалисты высшей квалификации. Владеющие соответствующими знаниями, способствующие развитию новой области знания со своей методологией, терминологией и принципами исследований.

Дисциплина "Оценка недвижимости" призвана обеспечить подготовку высококвалифицированных специалистов, отвечающих новейшим тенденциям развития экономики России, и в частности, рынка недвижимости, и для студентов специальности "Финансы и Кредит" изучение этой дисциплины послужит хорошей основой для экономического и технического образования.

Написание курсовой работы по дисциплине "Оценка недвижимости" способствует закреплению теоретических положений, рассмотренных на лекциях, расширению знаний по отдельным вопросам и получению навыков организации самостоятельной исследовательской работы по данной тематике.

В данной курсовой работе мы выполняли роль оценщиков и производили оценку жилой недвижимости. Под объектом оценки была выбрана квартира моих родственников, и мы научились определять рыночную стоимость оцениваемого объекта затратным, сравнительным и доходным подходами. Для этого была изучена специальная литература и необходимые нормативно-правовые акты, а также законы.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из проведения регрессионного анализа факторов, влияющих на рыночную стоимость объектов.

Также научились составлять отчет об оценке объекта недвижимости на основе необходимых требований и стандартов.

Полученные мной навыки по оценке жилой недвижимости очень пригодятся в моей дальнейшей учебе и работе.

недвижимость квартира стоимость рыночный

Список использованных источников

1. Джек Фридман. Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М. ДЕЛО 2007 461 с.

. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Учебное пособие. М., 1994. 230с.

. А.Г. Грязнова М. А. Фетодова. Оценка недвижимости М. Финансы и статистика 2010 557 с.

. С. В. Грибовский. Оценка стоимости недвижимости М. Маросейка 2009 420 с.

. Е.Н. Иванова. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие М. Кнорус 2009. 344 с.

. В.И. Оценка стоимости земельных участков Учебное пособие. М. Кнорус 2008 220 с.

. Джозефа К. Эккерта. Оценка земельной собственности. "Красная гора". Красногорск. 2011.

. Приложение к журналу "Имущественные отношения в Российской Федерации" Вопросы оценки земли Международная академия оценки и консалтинга. М. 2009

Приложение 1. Фотографии жилых площадей

Приложение 2. План объекта