Материал: Отчет об оценке квартиры в многоквартирном жилом доме расположенной по адресу: ул. Ключевская 70а/56 (дата оценки: 5 ноября 2013 года)

Переход от цен базисного года к текущим делается с помощью индексов удорожания, а последние, в свою очередь, определяются с учетом фактических биржевых цен на материалы, энергоносители и труд.

Полная восстановительная стоимость определяется по формуле:

Где Ц1971 - цена строительства в 1982 г. 1 м3 здания. 32,7     

Ксейсмич - коэффициент, учитывающий удорожание строительства в сейсмических районах, к которым относится и Республика Бурятия. Сейсмичность (в баллах) = 8, для жилых зданий этот коэффициент равен 1,04.

И1982/1971 - индекс удорожания строительно-монтажных работ в 1982 г. по отношению к 1971 г. = 1,17;

Крег - региональная поправка к Индексу2000/1987 для Бурятии = 1,08.

И2000/1987 - индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2000 г. по отношению к 1987 г. На 1.01.2000 г. этот индекс составил 10,111.

И2011/2000 - индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2010 г. по отношению к 2000 г. На 1.01.2011 г. этот индекс составил 6.24

К1клим - поправочный коэффициент для 1-го климатического района, к которому относится Бурятия, учитывает также группу капитальности объекта, определяется из данных табл. 1 сборника №4 УПВС, равен 1,08.- объем здания. V= 128,7 м³

НДС - налог на добавленную стоимость, по действующему налоговому законодательству равен 18%.

Полная восстановительная стоимость жилого дома по состоянию на 10.11.2011 г. будет равна:

С2011=32,7*1,04*1,17**1,08*10,111*5,24*6,24*128,7*1,18=2142464 руб.

Определение величины накопления износа.

Для определения накопленного износа применяется метод разбивки.

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Данные по оценке износа приведены в таблице 2.1.

Устранимый износ не учитывается, т.к. оцениваемый объект не нуждается в косметическом ремонте.

Таблица 2.1

Расчет неустранимого физического износа

В результате произведенных расчетов физический износ составил 3,172%.

Таблица 2.2

Расчет устранимого физического износа

Физический устранимый износ = 9*5%+20*30%+17*15%+2*25%+9*30%=12,2%

Физический устранимый износ составляет 2142464*12,2%= 261381 рублей.

Таблица 2.3

Расчет накопленной суммы износа

Все вышеуказанное позволяет, заполнить таблицу 2.5, в которой рассчитана рыночная стоимость затратным подходом:

Таблица 2.4

Рыночная стоимость затратным подходом

Таким образом, стоимость объекта, полученная затратным методом, равна 1813124 рублей.

2.2 Рыночный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

. сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

. приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

Таблица 2.4 отражает алгоритм нахождения стоимости объекта недвижимости и включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

Таблица 2.5

Таблица корректировок по сравнимым продажам

Стоимость объекта, полученная методом сравнения продаж, равна 2188413 руб.

В процессе нахождения стоимости методом сравнения продаж было учтено 10 различных корректировок для объектов - аналогов, а именно, корректировка на условия сделки, строительные характеристики, время продажи, количество кв.м., этаж, наличие балкона, количество комнат, наличие сигнализации, кабельного телевидения и стеклопакетов, так как именно эти факторы наиболее существенно влияют на стоимость объекта недвижимости.

Определение корректировки на сигнализацию и кабельное телевиденье, устанавливалась количественным методом издержек, который заключается в нахождении вклада корректируемого элемента в общую стоимость недвижимости. Средняя стоимость установки кабельного телевидения равна 1000 р., средняя стоимость установки сигнализации равна 18000 р. Следовательно, величина издержек по данным конструктивным элементам равна 1000 р. и 18000 р. соответственно. Величина корректировки на наличие такого конструктивного элемента как балкон, определялась на основе качественного метода относительного сравнительного анализа, который заключается в нахождении парной продажи, которая отличается от объекта оценки только одним конструктивным элементом, в данном случае отсутствием балкона.

2.3 Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовый доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Расчет чистого операционного дохода

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.

Таблица 2.6

Данные о ставках арендной платы по сопоставимым объектам

Таблица 2.7

Отчет о доходах и расходах на основании полученной информации