Особенности возникновения, изменения и прекращения действия договора купли-продажи земельных участков
М.Б. Уаге
Abstract
Features of the emergence, modification and termination of thecontract of sale of land plots
M.B. Uage
The article reveals the main problematic aspects of legal regulation of public relations arising from the conclusion of a land purchase and sale agreement. It is noted that in most cases the difficulties that arise with respect to these agree-ments are associated with a sufficient amount of documents required to conclude an agreement, as well as the procedure for use, which is established for each category of land separately. In addition, the parties are in no way insured against the risks of providing false information about the object of the transaction, and unscrupulous sellers take advantage of this, practicing fraud in the purchase and sale of land, which is by no means uncommon. In connection with these as-pects, an acute question arises about improving the legislation in the field of regulation of the transactions in question. It is noted that the legal institution for the purchase and sale of land is not fully formed. The norms of paragraph 7 of Chapter 30 of the Civil Code of the Russian Federation ensure that only certain features of the land as a real estate object are taken into account. The provisions of Article 37 of the Land Code of the Russian Federation do not regulate all issues, moreover its provisions duplicate civil legislation, which in turn complicates the process of law enforcement in this area.
Keywords: land, purchase and sale, conclusion and termination of the contract.
Аннотация
В статье рассмотрены основные проблемные аспекты правового регулирования общественных отношений, воз-никающих при заключении договора купли-продажи земельного участка. Отмечается, что в большинстве слу-чаев сложности, которые возникают по поводу данных договоров, связаны с большим объемом документов, необходимых для заключения соглашения, а также с порядком пользования, который устанавливается для каж-дой категории земли в отдельности. Ко всему прочему стороны никак не застрахованы от рисков предоставле-ния ложных сведений об объекте сделки, и недобросовестные продавцы пользуются этим, практикуя мошенни-чество при купле-продажи земельных участков.
В связи с указанными аспектами возникает необходимость совершенствования законодательства в сфере регулирования рассматриваемых сделок. Отмечается, что правовой институт купли-продажи земельных участков полностью не сформирован. Нормы §7 главы 30 ГК РФ обеспечи-вают учет лишь отдельных особенностей земельного участка как объекта недвижимости. Положения статьи 37 ЗК РФ регулируют не все вопросы, а изложенное лишь дублирует гражданское законодательство, что в свою очередь усложняет процесс правоприменения в данной сфере.
Ключевые слова: земельные участки, купля-продажа, заключение и расторжение договора.
земельный общественный договор
Ценность земли как ресурса заключается в том, что она может выступать средством производ-ства, объектом земельных правоотношений, объектом сделок с недвижимостью, а также как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. По сравнению с иными природными ресурсами земля выполняет очень значимые функции в системе общественных отношений, поэтому вопросы, связанные с правомерным использованием и охраной земель, являются на сегодняшний день одними из наиболее актуальных.
В связи с тем, что земля, по смыслу гражданского законодательства, является особого рода това-ром, недвижимостью, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства, содержащиеся в кодифицированных актах. Задачи законодателя и правоприменительных органов усложняются из-за специфики самих объектов - земель-ных участков. С одной стороны, необходимо учитывать единство земли и ее влияние на всю сферу жизнедеятельности населения, а с другой - уникальность каждого отдельного участка.
Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и не может иметь юридической силы при заключении его в устной, электронной форме, посредством обмена ин-формацией по почте и т.д. Он должен иметь вид единого юридического документа, подписанного обеими сторонами в количестве трех экземпляров, по одному для каждой из сторон и для государст-венной регистрации перехода права собственности, поскольку подписание договора еще не подразу-мевает переход права собственности.
Рассмотрим пример из судебной практики. Истец К. обратился в суд с иском к ответчику М. о признании права собственности на земельный участок, в обоснование заявленных требований ссыла-ясь на то, что истец 3 марта 2003 г. заключил с ответчиком устный договор купли-продажи участка, передав в счет оплаты по договору Х рублей. Ответчик М. передала истцу К. все правоустанавли-вающие документы на участок и две доверенности для переоформления участка. Однако в представ-ленных расписках отсутствовали данные, позволяющие определенно установить недвижимое имуще-ство, в том числе данные, определяющие расположение соответствующего земельного участка, не указаны его площадь, стоимость недвижимого имущества, также не предусмотрена обязанность М. передать истцу К. недвижимое имущество в виде земельного участка, не определены условия таковой передачи, отсутствуют доказательства о вручении ответчиком истцу недвижимого имущества и под-писании сторонами соответствующего документа о передаче. Руководствуясь положениями ст. 550, 551 ГК РФ, судебная коллегия отметила, что поскольку расписки от 3 марта и от 27 марта 2003 г. не являются надлежаще оформленным письменным договором, договор купли-продажи сторонами не подписан, в расписках отсутствуют существенные для договора купли-продажи недвижимости условия, следовательно, данный договор следует признать незаключенным, связи с чем ссылка истца К. на переданные ответчиком М. правоустанавливающие документы не свидетельствует о переходе к истцу права собственности на спорный земельный участок, поскольку документ, устанавливающий или удостоверяющий право истца на земельный участок, отсутствует [1].
Исполнение договора заключается в совершении продавцом и покупателем действий, связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка в размере и порядке, указанных в договоре. Так, фактическая передача и, соответственно, получение земельного участка подтверждается передаточным актом, согласно ст. 556 ГК РФ. В нем стороны подтверждают, что участок перешел в собственность от продавца к покупателю, обязательства сторон исполнены и претензий друг к другу у них нет. Переда-точный акт, как и договор, составляется в трех экземплярах. При этом если состояние земельного уча-стка отличается от того, которое описано в договоре, продавец несет за это ответственность.
Передача имущества в собственность покупателя по договору продажи недвижимости - это со-вокупность действий продавца, совершаемых для фактического и юридического введения покупателя во владение, пользование и распоряжение недвижимостью. Заключение договора купли-продажи по-рождает для продавца две взаимосвязанные, но не тождественные обязанности - фактически пере-дать имущество покупателю и перевести на него титул собственника имущества. Лишь совокупное исполнение названных обязанностей позволит считать основное обязательство - передать имущество в собственность покупателя - исполненным.
Если обратиться к общепринятому толкованию термина «вручение», то становится понятно, что он не может быть применим к передаче недвижимости. Невозможно передать землю или иную недвижимость из рук в руки буквально. Противоречие абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, как ошибочно может показаться на первый взгляд, нередко приводит к игнорированию требования закона о вручении имущества, и исполнение обязанности по передаче недвижимости сводится лишь к подписанию пе-редаточного акта [2. С. 145]. Между тем нередки ситуации, когда, подписав передаточный акт и вы-полнив тем самым требование закона об оформлении передачи, продавец продолжает хозяйствование на земельном участке, что лишает покупателя возможности фактически вступить во владение. В по-добных случаях обязанность продавца не считается исполненной.
Необходимо принимать во внимание не прямой смысл слова «вручение», а значение, которое этому термину придает закон. Так, согласно п. 1 ст. 224 ГК РФ, вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение приобретателя. Иными словами, исполнение обязанности продавца вручить недвижимость покупателю означает предоставление покупателю возможности бес-препятственно вступить в право владения недвижимостью. Об этом может свидетельствовать, на-пример, освобождение земельного участка от имущества продавца, прекращение его хозяйствования на земельном участке и т. п.
Уклонение одной стороны от подписания передаточного акта на условиях, предусмотренных договором, считается отказом, соответственно, продавца - от исполнения обязанности передать уча-сток, а покупателя - от обязанности принять его (абз. 3. П. 1. Ст. 556 ГК РФ) [3]. Поэтому в договоре целесообразно устанавливать срок для подписания такого акта, при пропуске которого могут быть применены меры ответственности, предусмотренные гл. 25 ГК РФ.
Переход титула собственника земельного участка от одного контрагента к другому предполага-ет совершение юридически значимых действий, связанных с обращением в орган юстиции самостоя-тельно либо через нотариуса. Согласно п. 3. ст. 551 ГК РФ, продавец предоставляет заявление о госу-дарственной регистрации перехода права собственности к покупателю, который в свою очередь пре-доставляет заявление о государственной регистрации права собственности. А в случае нотариального удостоверения сделки с 01.02.2019 г. нотариус сам обязан подать документы для государственной регистрации, если нет возражений сторон. Но бывают ситуации, когда ни одна из сторон не позабо-тилась о регистрации перехода права собственности, услугами нотариуса не воспользовалась, из-за этого впоследствии регистрация перехода права становится возможной только через суд.
Так, Максимова Т.В. и отец Гришина В.И. письменно оформили договор купли-продажи зе-мельного участка. С момента покупки участка и по настоящее время Максимова пользуется данным участком, оплачивает ежегодно взносы, однако, по данным кадастрового паспорта, ей стало известно, что в качестве собственника числится отец Гришина В.И., который уже умер. В связи с изложенным во внесудебном порядке разрешить настоящий спор невозможно, но в силу представленных в суде доказательств надлежащего исполнения договора и отсутствие спора о праве суд признал право соб-
ственности за Максимовой [4]. Если бы возник спор о праве, то суд вполне мог признать сделку не-действительной.
С подобной ситуацией столкнулся и истец Х., который обратился в суд с иском о признании пра-ва собственности на земельный участок и садовый домик, расположенный на нем. В обоснование тре-бований истцом указано, что указанный участок был приобретен им в собственность на основании до-говора купли-продажи, заключенного с ФИО 1. Также истец был принят в члены СНТ, уплатил вступи-тельный и членский взнос, целевой взнос на охрану и членские взносы за 2000 г. С момента приобрете-ния и на протяжении более 16 лет истец как собственник владеет указанным земельным участком от-крыто и непрерывно, претензий от бывшего владельца участка либо иных лиц не имеется. Тем не менее при жизни продавца регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимости произведена не была. На основании ст. 305 ГК РФ после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
По смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ суд может принять решение о государственной регистрации пе-рехода права собственности не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистра-ции, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю по независящим от воли данной стороны причинам. К таким причинам относится смерть ФИО1. На основании изложенного судебная коллегия определением оставила решение Сормовского районного суда без изменения, при-знав право собственности за истцом Х. [5].
Завершающим этапом в процессе заключения и исполнения договора купли-продажи земельного участка является получение выписки из ЕГРН о переходе права собственности от продавца к покупателю.
Анализируя судебную практику, можно сделать следующий вывод. Особое значение имеет не только юридически грамотное составление текста договора для обеспечения защиты интересов сто-рон сделки, но и процесс самого исполнения, в результате которого каждая из сторон получает то, о чем было оговорено в самом соглашении. Исполняются обязанности и тем самым реализуются права сторон, право покупателя на получение своевременной, в оговоренном размере и порядке платы и право покупателя на надлежащим образом оформленную передачу предмета договора со всеми выте-кающими правовыми последствиями в результате регистрации перехода права собственности на зе-мельный надел. К сожалению, никто не может быть застрахован от нежелательных последствий, но каждый может их минимизировать, если добросовестно подходить к выполнению всех этапов при заключении договора купли-продажи земельных участков.
Заключение договора купли-продажи земельного участка - достаточно сложная юридическая процедура. Его расторжение представляет собой не менее трудоемкий процесс в связи с тем, что он тоже регламентирован не только гл. 29, 30 Гражданского кодекса, но и ст. 37 Земельного кодекса. И, согласно ст. 452 ГК РФ, расторжение договора осуществляется только в том же виде, в каком было осуществлено его оформление.
Основаниями для расторжения договора являются существенное нарушение условий договора, то есть другая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора. Существенные нарушения связаны с положениями ст. 37 Земельного кодекса, где о расторжении договора купли-продажи земельного участка говорится конкретнее. Итак, покупа-тель (речь идет именно о покупателе) может потребовать расторжения договора, если продавец пре-доставил ложную информацию при заключении договора: об обременениях земельного участка, о том, что использование участка ограничено; о разрешении на строительство на участке; о том, что использование соседних участков оказывает существенное воздействие на приобретаемую землю; о качестве земли и другое. В перечисленных выше случаях покупатель вправе не только требовать рас-торжения договора, но и уменьшения цены этого участка или возмещения убытков.