Метод предполагает следующую последовательность действий:
1) определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
2) определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
3) определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
4) корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
5) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
6) расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости [2].
Метод капитализации земельной ренты.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок [5].
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения метода является возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1) расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
2) определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
3) расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли [2].
Метод остатка.
Метод основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле [3].
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
3) расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
4) расчет величины дохода, как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
5) расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации части дохода [2].
Метод предполагаемого использования.
Метод предполагаемого использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки [5].
Метод разбивки на участки используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:
1) определение размеров и количества индивидуальных участков;
2) расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;
3) расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;
4) вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;
5) выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.
Затраты на освоение земельного массива обычно включают:
1) расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
2) расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
3) налоги, страховку, гонорары ИТР;
4) расходы на маркетинг;
5) прибыль и накладные расходы подрядчика [3].
Список использованных источников
1) Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ : [ред. от 13.07.2015]. - Режим доступа : КонстультантПлюс. Законодательство
2) Министерство имущественных отношений Российской Федерации - Распоряжение от 6 марта 2002 г. № 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков"
3) Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. [Текст] / С.В. Гриненко; Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
4) Типология объектов недвижимости: Учебное пособие для вузов / В.М. Груздев;.- Нижний Новгород: ННГАСУ, 2014.
5) Оценка недвижимости и управление собственностью.: Учебн. пособие / А.В. Татарова.- Таганрог: ТРТУ, 2003.