Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует еще один принцип оценки -- принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.
Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, и остаточная сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.
Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок будет обеспечивать более высокий доход, или если его положение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принцип остаточной продуктивности.
Факторы производства оцениваются не сами по себе, а с учетом периода их воспроизводства, места в обороте капитала. С этой точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке стоимости предприятия.
И, наоборот, высококвалифицированный состав рабочей силы должен оцениваться с точки зрения изменения или неизменности вида производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее переучить. Все эти факторы должны быть учтены покупателем.
Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого важного положения экономической теории вытекает еще один принцип оценки бизнеса, содержание которого можно свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами.
Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется принципом предельной производительности [10, С. 49]..
Предприятие является системой, одной из закономерностей развития и существования которой является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованны между собой по пропускной способности и другим характеристикам.
Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости предприятия.
Следовательно, при оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.
Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.
Третья группа принципов напрямую обусловлена действием рыночной среды.
Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях совершенного рынка.
Если рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, т. е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся, ниже реальной рыночной стоимости.
В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными силами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени силы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке имущества предприятий. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные механизмы контроля. Например, органы власти могут установить контроль надпродажей предприятий.
Как уже отмечалось, полезность определена во времени и пространстве. Рынок учитывает эту определенность, прежде всего, через цену. Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в данное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данное предприятие.
С действием такой закономерности связан другой принцип -- принцип соответствия, согласно которому предприятия, которые не соответствуют требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего, будут оценены ниже среднего.
С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия вероятно не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия, скорее всего, окажется выше его стоимости.
На ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли.
В настоящее время многие предприятия получают сверхприбыли только в результате своего монополистического положения и по мере обострения конкуренции их доходы будут заметно сокращаться. Отсюда вытекает, что при оценке стоимости предприятий следует учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем.
Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть, либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.
Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факторами, но, во многом, -- внешними. Стоимость предприятия, стоимость его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Отсюда следует, что при оценке предприятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды.
Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Вследствие этого стоимость предприятия изменяется.
Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменения стоимости. Из этого принципа следует, что для того, чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного предприятия [9, С. 106].
При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.
Результатом такого анализа является определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, иначе говоря, определение направления использования собственности предприятия, которое юридически, технически осуществимо и которое обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества [2, С. 74].
В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если же целью оценки является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.
1.3 Характеристика ООО «Аврора» и особенности задания на оценку
Общество с ограниченной ответственностью «Аврора» учреждено на основании Гражданского Кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 08.02.1998 г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и протокола учредителей №1 от «12» октября 2006 года.
Место нахождения Общества: Нижегородская область, Городецкий район, пансионат «Буревестник».
Высшим органом управления ООО «Аврора» является общее собрание участников Общества, которое может быть очередным или внеочередным.
Руководство текущей деятельностью Общества осуществляется единоличным исполнительным органом - Директором.
ООО «Аврора» является коммерческой организацией, в качестве основной цели своей предпринимательской деятельности является извлечение прибыли.
Основными видами деятельности ООО «Аврора» является:
предоставление услуг по производству продукции общественного питания, ее доставке и организации потребления различными контингентами населения;
деятельность баров и розничная торговля.
Основной задачей ООО «Аврора» является предоставление услуг по организации питания в ЗАО «Пансионате «Буревестник».
Исходя из этой задачи ООО «Аврора» производит продукцию общественного питания с соблюдением и в соответствии с санитарно-гигиеническими нормами, производит реализацию собственной продукции в залах питания, а также организует деятельность баров и розничную торговлю.
На момент создания уставный капитал ООО «Аврора» составляет 100 000 (Сто тысяч) рублей и составлен из номинальной стоимости долей участников ООО.
ООО «Аврора» совмещает две системы налогообложения УСН и ЕНВД и ведет раздельный налоговый учет.
Структура управления ООО «Аврора» отражена в Приложении А. В рамках данной структуры директор без доверенности действует от имени Общества, представляет его интересы в отношениях с гражданами и юридическими лицами. В пределах предоставленных ему прав директор распоряжается имуществом Общества, открывает расчетные и другие счета в кредитных учреждениях, заключает договоры, выдает доверенности, издает приказы.
Развлекательный комплекс состоит из ресторана, спорт-бара-бильярдной, бара, ночного клуба.
В структуре ООО «Аврора» имеется отдел снабжения, который занимается снабжением продуктов по розничным точкам и в кухню столовой.
Основным хозяйствующим субъектом, взаимодействующим с ООО «Аврора», является ЗАО «Пансионат «Буревестник», так как именно ему ООО «Аврора» предоставляет основные услуги по организации питания. А Пансионат в свою очередь предоставляет в аренду площади для деятельности Общества, и оплачивает все коммунальные услуги.
Основными поставщиками являются такие организации как: ООО «Продснаб НН», ООО «Ставилон», ЗАО «Молоко», ЗАО «Городецкий хлеб», ЧП Никитин, ОАО «Балахнинский мясокомбинат», ООО ТД «ВКТ», ООО «Чемпион», ООО «Лудинг», ООО ТД «Леопард» и другие.
Задание oн на oн оценку:
Объект oн оценки: oн компания oн ООО «Аврора», 606539, Нижегородская область, Городецкий район, п.Буревестник, д.1.
Имущественные oн права oн на oн объект: oн право oн собственности.
Права oн на oн объект oн оценки, oн учитываемые oн при oн определении oн стоимости: oн здания, oн оборудование oн и oн автотранспорт oн в oн собственности oн компании.
Цель oн оценки: oн определение oн рыночной oн стоимости oн объекта oн оценки.
Предполагаемое oн использование oн результата oн оценки: oн курсовая oн работа oн по oн дисциплине: oн «Оценка oн бизнеса».
Вид oн стоимости: oн рыночная oн стоимость.
Сроки проведения оценки: с 10.11.2018 по 19.11.2018
Дата oн оценки: oн 25 ноября 2018 oн года.
Допущения, oн на oн которых oн должна oн основываться oн оценка: oн представленные oн в oн отчете oн анализ oн и oн расчеты oн основаны oн на oн предположении, oн что oн курс oн рыночных oн реформ oн в oн России oн не oн претерпит oн резких oн изменений, oн произведенные oн анализ, oн расчеты oн и oн заключения oн основаны oн на oн уровне oн цен, oн состоянии oн рынка oн и oн тенденциях oн его oн развития, oн сложившиеся oн на ноябрь oн 2018 oн года.