Влияние закрепленного договором согласованного целевого использования на возможность применения implied covenants of continuous приводит к неоднозначным результатам. Многие штаты достаточно пренебрежительно относятся к значению данного фактора, что представляется неоправданным. Целевое использование может быть закреплено в форме ограничений или разрешений (restrictions or permissions). При разрешительном характере соответствующих положений, в том числе в виде обобщенных формулировок о возможности использования недвижимости в законных целях (any lawful purpose), никак не акцентирующих внимание на определенной, единственно дозволенной деятельности в границах арендуемых помещений, implied covenant of continuous operation исключается. Напротив, при четко выраженных ограничениях требование о непрерывной коммерческой деятельности может быть удовлетворено.
Зачастую сами условия целевого использования конкретизируют осуществляемую коммерческую деятельность на объекте недвижимости. Так, к примеру, уже само указание на то, что помещение сдается исключительно под универмаг, предполагает, что данное коммерческое предприятие, как разновидность розничной торговой деятельности, будет в обусловленные договором сроки открыто для потенциальных покупателей или клиентов. Если же помещения закрыто, т.е. в нашем случае, не осуществляется реализация присущей универмагу продукции, то и использование помещения не соответствует договорным условиям, что дает арендодателю право требовать признания реальности обязательства о непрерывной коммерческой деятельности. Однако судебная практика ряда штатов исключает подобное толкование. Обоснование их позиции состоит в том, что в таких ситуациях речь идет о недопустимости использования помещения в иных целях, кроме тех, которые прямо разрешены договором; в предмет регулирования таких условий не входит обязательство о непрерывном ведении коммерческой деятельности, т.е. они попросту «не обращаются» к вопросу о соответствующей обязанности арендатора. Суть положений о целевом использовании заключается в противодействии возможным злоупотреблениям со стороны арендатора (выходе за рамки разрешенного использования), а не в исполнении обязательства по непосредственному фактическому использованию (непрерывному осуществлению коммерческой деятельности) [4]. Следуя данной логике, приостановка коммерческой деятельности, осуществляемой в соответствии с конкретизированным разрешенным использованием и одновременно с запретом на оставление или освобождение занимаемых помещений на протяжении срока действия договора, не противоречит друг другу, ибо между ними нельзя поставить знак равенства, поскольку замораживание деятельности на объекте недвижимости не является полным отказом от его использования и зачастую не имеет намерения на её освобождение (прекращение договорных отношений). Соответственно отмеченные положения не принуждают арендатора непрерывно осуществлять коммерческую деятельность [22].
Актуальной в современных условиях представляется более мягкая и не столь категоричная позиция. Разрешенное использование может повлиять на положительный результат в вопросе о необходимости распространения на взаимоотношения сторон подразумеваемого обязательства непрерывного ведения коммерческой деятельности, если помимо конкретизации и детализации оно исключает в рамках соглашения любую возможность выхода за её рамки. Такой вывод подтверждается анализом судебной практики целого ряда штатов. Зачастую требования арендодателя о признании факта нарушения условий договора в результате прекращения деятельности на объекте недвижимости отклоняются по причине того, что положения о целевом использовании недвижимости допускали осуществление деятельности за рамками первоначальных ожиданий и договоренностей. Формулировки «в иных законных целях» и «без согласия арендодателя», выступающие как добавление к условию о санкционированном использовании недвижимости, чаще всего было основанием для признания действий арендатора правомерными. Если, в соответствии с договором, арендатор намерен (intends) использовать предоставленные ему во владение и пользование помещения под дисконтный универмаг, а арендодатель соглашается с тем, что магазин может быть использован в любых иных законных целях, то такая формулировка не обязывает арендатора использовать помещения исключительно под дисконтный универмаг на протяжении всего срока действия договора аренды [8]. В качестве примера можно также привести решение Апелляционного суда штата Джорджия по делу DPLM, LTD. V. J.H. Harvey Co. Согласно договору, арендатор должен был открыть и использовать объект недвижимости только в качестве продуктового супермаркета. Впоследствии арендатор имел право по своему усмотрению использовать помещения и в иных законных целях, которые ни при каких обстоятельствах не могли бы противоречить условиям о разрешенном использовании по соглашениям, заключенным арендодателем с другими арендаторами в рамках торгового центра. По мнению суда, договор не содержит четко выраженных положений, обязывающих нанимателя использовать и обеспечивать функционирование помещения только в качестве продуктового магазина, а, напротив, существующие условия договора выступают против толкования договорных положений, требующих от арендатора непрерывного осуществления коммерческой деятельности на протяжении всего срока действия соглашения об аренде [5].
Риск того, что арендатор воспользуется оговоркой по своему усмотрению без получения согласия арендодателя, предполагает, что целевое использование имущества может измениться в любом момент, несмотря на то, что первоначально оно было согласовано и конкретизировано. Положение арендодателя усугубляется еще и тем, что полная свобода, предоставляемая арендатору, не мешает ему радикально изменить профиль, исключающий в результате коммерческую деятельность, т.е. реализацию товаров и услуг третьим лицам (к примеру, реконструировав торговое помещение в складское под нужды хранения своего имущества). Понятно, что требование о непрерывном осуществлении коммерческой деятельности в случае изменения целевого использования, исключающего коммерческое направление, бесперспективно и бессмысленно. Исходя из проанализированных судебных решений видно, что требования арендодателя обычно отклоняются, поскольку согласованное изначально разрешенное использование не является единственно возможным по смыслу соответствующих положений договора. Однако если бы соответствующие положения были ограничены путем тщательной конкретизации разрешенной деятельности, порядком получения согласия арендодателя на соответствующие изменения и запретом на выход за пределы зафиксированных договоренностей, то логично предположить, что подобного рода требования собственника были бы удовлетворены.
По мнению автора, разрозненная практика решения проблемы implied covenant of continuous не только не способствует разработке системно-идентичных принципов во всех субъектах США, но, вдобавок, тормозит еще и прогрессивное развитие рынка коммерческой недвижимости и розничной торговли. Дифференцированные подходы внутри одной страны, фактически одного экономического пространства, не могут обеспечить благоприятный климат для «крупного» бизнеса (под крупным бизнесом в данном контексте следует понимать не размеры компании, а межрегиональный характер ее присутствия). Специфика каждого штата требует от участников арендных отношений всякий раз ориентироваться на законы и судебную практику отдельного административно-территориального образования и, в конечном итоге, приспосабливать договор к новым правилам, сопровождая данный процесс существенными издержками.
После анализа вышеприведенных факторов может показаться, что арендатору ни при каких обстоятельствах не следует оставлять помещение, закрывать его или иным образом приостанавливать в нем деятельность. Право США не настолько категорично. Наниматель недвижимости освобождается от ответственности, если, помимо закрепленных договором оснований, приостановка деятельности возникла по обстоятельствам, находящимся вне его контроля. Обстоятельства-основания могут быть самые разные, начиная с форс-мажорных событий, природных или техногенных катастроф, военных действий и заканчивая устранением чрезвычайных происшествий на самом объекте недвижимости (пожаров, выходов из строя водопровода и иных коммуникаций), в том числе и исполнением предписаний уполномоченных органов об устранении нарушений различных нормативов (пожарных, сан-эпидемиологических) и т.д. Арендатор может быть освобожден от ответственности и в том случае, если его бездействие вызвано недобросовестностью арендодателя (к примеру, в связи с незавершенностью работ, ответственность за которые несет арендодатель: проводка и подключение к электричеству, а также к иным коммуникациям и т.д.). Перечень оснований освобождения от ответственности требует самостоятельного исследования, здесь же автор ограничился только его краткой характеристикой.
Список литературы
1. Bastian v. Albertson's Inc. 912, 643 P. 2d 1079, 1082. Idaho. 1982.
2. Carl A. Schuberg Inc. v. Kroger Co. 317 N.W. 2d 606, 607. Mich. Ct. App. 1982.
3. College Block v. Atl. Richfield Co. 254 Cal. Rptr. 179, 183. Cal. Ct. App. 1988.
4. Dickey v. Phila Minit-Man Corp. 377 Pa. 549. 1954.
5. DPLM Ltd. v. J. H. Harvey Co. 526 S.E. 2d 409, 241 Ga. App. 219. Ct. of Ap. Georgia. 1999.
6. Fashion Fabrics of Iowa v. Retail Investors. 266 N.W. 2d 22, 29. Sup. Ct. of Iowa. 1978.
7. First American Bank & Trust Co. v. Safeway Stores Inc. 151 Ariz. 584. App. 1986.
8. Forrest Drive Associates v. Wal-Mart Stores Inc. 72 F. Supp. 2d. Dist. Ct., M.D. North Carolina. 1999.
9. Frederick Bus. Props. Co. v. Peoples Drug Stores Inc. 445 S.E. 2d 176, 181. West Virginia. 1994.
10. Fuller Mkt. Basket Inc. v. Gillingham & Jones Inc. 539 P. 2d 868, 872. Wa. Ct. App. 1975.
11. Keyston Square v. Marsh Supermarkets Inc. 459 N.E. 2d 420. Crt. of App. 3rd Dis., Ind. 1984.
12. Kroger Co. and Genesco Inc. v. Chemical Securities Company. 562 S.W. 2d 468. Sup. Ct. of Tennessee. 1975.
13. Lagrew v. Hooks-SupeRx Inc. 905 F. Supp. 401, 405. E.D. K.y. 1995.
14. Lilac Variety Inc. v. Dallas Texas Company. 383 S.W. 2d 193. Tex. Civ. App. 1964.
15. Lippman v. Sears Roebuck & Co. 44 Cal. 2d 136. 1955.
16. McKinney J. C. Are You Trying to Imply Something?: Understanding the Various State Approaches to Implied Covenants of Continuous Operation in Commercial Leases // 31 UALR L. Rev. 427. 2008-2009. P. 427-504.
17. Mercury Investment Co. v. F. W. Woolworth Co. 706 P. 2d 523. 1985.
18. Palm v. Mortgage Investment Co. of El Paso. S.W. 2d 869, 873. Tex. Civ. App. 1950.
19. Pequot Spring Water Co. v. Brunelle. 698 А. 2d, 920, 924. Conn. App. Ct. 1997.
20. Plaza Associates v. Unified Development Inc. 524 N.W. WD 725, 729. Minn. Ct. App. 1994.
21. Powell on Real Property / Michael Allan Wolf Edition. Mathew Bender & Company, Inc., 2009. Vol. 2. Richard R. Powell. P. 17A-35.
22. Rapids Associates v. Shopko Store Inc. 96 Wis. 2d 516, 292 N.W. 2d 668. 1980.
23. Slidell Investment Co. v. City Products Corp. 202 So. 2d. 323. La. Ct. App. 1967.
24. Thompson Development Inc. v. Kroger Co. 413 S.E. 2d 137, 141. W. Va. 1991.