Российский университет дружбы народов
Кафедра гражданского и трудового права
Обязательства аренды в системе коммерческой недвижимости: опыт Соединенных Штатов Америки
Гречко Денис Петрович dnsgrechko@gmail.com УДК 34
Адрес статьи: www.gramota.net/materials/3/2011/6-3/12.html
Источник Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики
Тамбов: Грамота, 2011. № 6 (12): в 3-х ч. Ч. III. C. 56-63. ISSN 1997-292X.
Адрес журнала: www.gramota.net/editions/3.html
Содержание данного номера журнала: www.gramota.net/materials/3/2011/6-3/
Аннотации
Статья раскрывает содержание понятия «подразумеваемое условие о непрерывном ведении коммерческой деятельности» в сфере аренды при многофункциональных комплексах недвижимости. Основное внимание уделяется изучению материалов судебной практики США, анализу дифференцированных подходов в решении вопроса ответственности арендатора за приостановку или прекращение операционной деятельности и характеристике критериев, на которые опираются суды при вынесении решения о нарушении подразумеваемого обязательства.
Ключевые слова и фразы: подразумеваемое обязательство о непрерывном осуществлении коммерческой деятельности; общие принципы применения подразумеваемых условий; арендная плата; разрешенное использование недвижимости; правомерное противодействие конкуренции.
LEASE COVENANTS IN COMMERCIAL PROPERTY SYSTEM: THE USA EXPERIENCE
Denis Petrovich Grechko
Department of Civil and Labor Law
Peoples' Friendship University of Russia dnsgrechko@gmail.com
The author reveals the content of the notion “implied covenant of continuous operation” in the sphere of lease at multi-functional estate property complexes and pays special attention to studying the materials of the USA judicial practice, to the analysis of the differentiated approaches to solving the question about a leaseholder's liability for the suspension or stoppage of operating activities and to the characteristic of the criteria which are basic for courts' judgments about implied covenant violation.
Key words and phrases: implied covenant of continuous operation; standard factors of implied terms application; rent; permitted use of estate property; noncompetition covenant.
Российская Федерация, в отличие от стран Запада, имеет небольшой опыт цивилизованно-рыночной торговли. Только в середине 90-х годов, благодаря частной инициативе, на смену продуктовых и вещевых рынков пришли специализированные торговые комплексы как разновидность коммерческой недвижимости. Сравнительно короткий период развития рынка коммерческой недвижимости объясняет недостаточную разработанность правовой базы регулирования арендных отношений при многофункциональных торговых комплексах. Несмотря на то что такой вид аренды законодательно не выделяется, а регулируется общими нормами гражданского законодательства о найме недвижимости, он имеет свою специфику. В свете сказанного, опыт зарубежных стран, в частности США, где рыночные отношения и современные формы торговли возникли почти 100 лет назад, представляет для нас большой интерес.
Итак, опыт США в сфере аренды при торговых комплексах. Материальная или коммерческая часть соглашений об аренде недвижимости не всегда выходит здесь на первый план при согласовании договорных условий. Взаимозависимость, присущая всем участникам арендных отношений в многофункциональных комплексах недвижимости, обусловлена заинтересованностью арендодателя и арендаторов в обеспечении бесперебойного осуществления разрешенной деятельности каждым из нанимателей. Приостановка операционной деятельности одного из арендаторов может существенным образом отразиться помимо арендодателя и на его «соседях». При торговом центре (далее - «ТЦ»), как разновидности специализированного комплекса, каждый из операторов, помимо преследования своей индивидуальной цели - извлечение максимальной прибыли, косвенно заинтересован и в прибыли иных операторов, если только они не являются его прямыми конкурентами. Коммерческий успех большинства нанимателей зависит от удачной концепции ТЦ, его расположения, пула арендаторов, проведения совместных развлекательных мероприятий и т.д., а также, не в меньшей степени, от тщательного юридического составления договорных условий.
Одним из них выступает условие о непрерывном осуществлении коммерческой деятельности в границах арендуемой недвижимости или, по иному, о беспрерывном осуществлении операционной деятельности на объекте аренды - covenant of continuous operating или operating covenant. Данная юридическая конструкция используется преимущественно при аренде торговых помещений, а не офисных. Тем не менее, далеко не редкость, когда арендодатель включает соответствующие положения в соглашение о найме офисной недвижимости, поскольку постоянно функционирующие представительства (офисы) известных компаний влияют на привлекательность и престиж офисного комплекса для потенциальных съемщиков офисной недвижимости. По сути, covenant of continuous operation означает, что арендатор, по общему правилу, ни при каких обстоятельствах под страхом ответственности не может прервать осуществление коммерческой деятельности. Любое закрытие или иная несогласованная с собственником приостановка деятельности недопустимы. Обычно нарушение договорных условий в части непрерывной деятельности арендатора подкрепляется существенной ответственностью, включающей в себя различного рода штрафы, возмещение убытков (упущенную выгоду) и расторжение договора аренды.
Обязательство о непрерывном ведении коммерческой деятельности, как и целевое использование объекта аренды, может вытекать непосредственно из договора, т.е. быть закрепленным в соглашении и потому четко выраженным - express, или быть подразумеваемым - implied. Четко выраженное условие чаще всего включает в себя согласование следующих вопросов: режим работы арендатора (магазина, офиса), количество персонала, находящегося в рабочие часы в помещении, перечисление услуг, которые должны осуществляться в рабочее время [21]. Перечень элементов, включаемых в условие о непрерывной коммерческой деятельности, не является исчерпывающим и формируется по усмотрению сторон.
Отсутствие соответствующих положений в договоре аренды о непрерывном осуществлении коммерческой деятельности на арендуемом объекте недвижимости значительно уменьшает шансы арендодателя добиться покрытия своих убытков в результате нежелательной приостановки деятельности арендатором. Опыт США в данном вопросе неоднороден, поскольку он, в основном, урегулирован не нормами статутного права, а прецедентным правом, судебной практикой, где, как известно, нормы формируются посредством изучения каждого конкретного случая, и после этого вырабатывается общий подход, но только в пределах одного административно-территориального субъекта. Соответствующих прецедентов при аренде складской или офисной недвижимости не наблюдается. Это оправдано тем, что влияние фактора взаимозависимости участников арендных отношений (арендодателя и арендаторов) крайне мало либо он вообще отсутствует. аренда судебный америка
По общему правилу, при заключении любого соглашения в письменной форме, в том числе и договора аренды, стороны закрепляют все условия, которые они обязуются исполнять. Суд не должен толковать условия договора, добавляя при этом новые положения, если только это не является необходимым для приведения в исполнение намерения сторон, вытекающего из текста соглашения в целом [18].
Неоднородность судебной практики США о допустимости и необходимости использования implied covenant of continuous operation в сфере аренды коммерческой недвижимости зависит от специфики каждого конкретного штата. Единообразия как такового нет, но некоторые отдельные аспекты могут совпадать. Нет и какой-либо общепризнанной классификации штатов в зависимости от различий в подходах к решению вышеуказанного вопроса. Что касается профильного научного сообщества, то определенные попытки в этом направлении были сделаны. Наиболее интересный вариант классификации штатов представлен профессором Джеральдом МакКинли, который делит субъекты США на группы в зависимости от количества, характера элементов и официальных «предпочтений» той или иной стороны, учитываемых при решении вопроса о предполагаемом условии (implied covenant of continuous operation) [16].
В первую группу входят штаты, в которых используются, разработанные их судебной системой общие правила о порядке применения подразумеваемых условий (The Standard Factors) к договорным положениям вместе с некоторыми дополнительными элементами, предполагаемыми covenant of continuous operation.
К этой группе относятся штаты Аризона, Вашингтон, Калифорния, Невада, Огайо, Теннеси.
Вторая группа включает в себя штаты, где общепринятых правил об импликации договорных условий в том виде, в котором они существуют в упомянутых субъектах США, нет, а соответствующие вопросы решаются в индивидуально-казуальном порядке. Несмотря на некоторые сходства критериев, они все же разные, и даже там, где данные совпадают, их трактовка может быть отличной в зависимости от штата.
Штаты Кентукки, Коннектикут и др. учитывают 6 критериев или элементов:
1. размер базовой или минимальной арендной платы по отношению к средней стоимости владения и пользования недвижимым имуществом;
2. размер платы с оборота: является ли разница между базовой арендой и подлежащей в соответствии с договором платой с оборота значительной;
3. срок договора аренды - долгосрочность соглашения об аренде;
4. наличие или отсутствие права арендатора на передачу вещно-правового титула в субаренду;
5. наличие или отсутствие права на улучшения помещения (установку оборудования) - right to fixtures;
6. включает ли в себя договор положения о неконкуренции (защите от конкуренции - noncompetitive provision) [13].
Судебная практика штата Джорджия использует наиболее узкий перечень. Основные критерии, на которые опирается суд при разрешении спора, включают в себя следующие положения:
1. вправе ли арендодатель по условиям соглашения использовать имущество в иных законных целях, кроме основной разрешенной деятельности (restricted use, permitted use);
2. ограничено ли право арендатора на переуступку имущественных прав (в т.ч. субаренду);
3. является ли процент от дохода арендатора в результате использования помещения составляющей частью арендной платы.
В штатах Миннесота и отчасти Мичиган наряду с правом на переуступку (assignment) и субаренду (sublease) недвижимости, платой с оборота, как вида арендной платы, соотношением минимальной (фиксированной) арендной платы и процента от оборота, принимаются во внимание и такие факторы, как:
1. характеристика сторон договора, их активное участие в процессе преддоговорного согласования сотрудничества и степень проработанности договорных положений;
2. наличие или отсутствие прямо закрепленных положений об обязанности нанимателя осуществлять коммерческую деятельность непрерывно по другим соглашениям арендодателя на иные помещения здания;
3. включают ли соглашения об аренде положения, конкретизирующие коммерческую деятельность арендатора или идентифицирующие его как оператора недвижимости под определенные цели [20].
Восточная Виргиния занимает некоторую промежуточную позицию. В данном штате учитываются деление арендной платы на две составляющие: их соотношение и размер, степень активного участия сторон в процессе согласования договорных условий и, как в Кентукки и Коннектикуте, наличие права о защите арендатора от конкуренции [24].
В штате Айдахо и ряде других суды обращают внимание на действия и обязанности арендодателя, связанные с вопросом принятия на себя части затрат, инвестиций, связанных с полным или частичным строительством объекта недвижимости под арендатора, а также обязательств административного характера: получения всевозможных разрешений и согласований в инспектирующих органах [1].
Подчеркивая особую специфику аренды помещений в торговых комплексах, некоторые штаты (Техас [14], Айова [6] и др.) акцентируют внимание на экономическую взаимозависимость сторон как один из ориентиров при принятии решения о целесообразности и обоснованности распространения на отношения сторон подразумеваемого условия о непрерывной коммерческой деятельности. Причем, экономическая взаимозависимость распространяется не только на отношения между сторонами отдельного договора, но и на соглашения арендодателя с иными арендаторами.
В ряде субъектов США немаловажным фактором, способным повлиять на результат спора по поводу допустимости implied covenant of continuous operation, является степень полноты договорных положений или закрепленное волей сторон указание, именуемое merger clause - особым условием об исчерпывающем характере соглашения, свидетельствующим о завершенности и согласованности заключенного соглашения, включающего в себя, по мнению сторон, все существенные вопросы [10].
На этом список факторов, учитываемых судами в различных субъектах США, не исчерпывается. В зависимости от обстоятельств дела принимаются во внимание и тип арендатора с точки зрения розничного или оптового бизнеса (к примеру, оператор розничной сети магазинов продовольственных товаров, бытовой электроники и т.д.), его статус в общей концепции комплекса недвижимости (является ли он якорным арендатором, функционирование которого представляет собой ориентир для заинтересованности более мелких арендаторов в соответствующем проекте), права собственника (арендодателя) на случай приостановки коммерческой деятельности арендатором (право на восстановление владения, на пересдачу имущества другому оператору), срок, в течение которого по условиям договора допустимы перерывы в функционирования магазина и т.д. По мнению автора, указанные факторы носят сугубо частный характер и не применяются повсеместно, как это имеет место в случае деления арендной платы на две составляющие и выявления их соотношения. Рассмотрим наиболее интересные из них.