Материал: Муниципальные земли как объект арендных отношений на примере Уссурийского городского округа

колхоза: "Краснояровский", "Первомайский", "Корсаковский";

хозяйственных товариществ и обществ: ООО "Заря", АКФЕСагро, ООО "Мир", ООО "Уссури-сервис", ООО "Тераферм", ООО "Пуциловское", ООО "Ариран-Н", ООО "Алексее-Никольское", ЗАО "Степное", ООО "Борисовское", ОАО "Раковское", КСП "Баневуровское", ООО СХП "Коммунар".

государственных и муниципальных предприятий - ГП "Корфовское", совхоз техникум "Уссурийский" и свинокомплекс "Струговский".

В округе также имеются 144 крестьянских хозяйств (3482 га), 105 личных подсобных хозяйств (515 га) и 121 садоводческих обществ, в которых 11917 семей.

Направление хозяйств округа многоотраслевое: молочно-мясное, овоще-молочное, свиноводческое, птицеводческое, плодово-ягодное, откормочное, опытно-производственное, учебное хозяйство.

Торговое обслуживание населения округа осуществляют районное потребительское общество, коммерческие магазины и киоски. Общеобразовательную подготовку осуществляют 16 школ. Культурно-досуговую деятельность среди населения ведут 18 учреждений клубного типа.

В селах округа для медицинского обслуживания расположено 8 фельдшерских пунктов и две больницы.

На территории округа размещены участки земель промышленного предприятия Ветсанутильзавода, транспорта, обороны и безопасности и иного специального назначения. Земли находятся в постоянном и долгосрочном пользовании или в аренде.

Земельный фонд Уссурийского городского округа в 2013 году представлен следующими категориями земель: (см. Рис. 1.2).

Земли лесного фонда - 42,61 %;

Земли сельскохозяйственного назначения - 35,71%;

Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения - 0,36 %;

Земли особо охраняемых территорий и объектов - 4,67%;

Земли водного фонда - 0,38%;

Прочие земли - 16,18%.

Рис. 1.2 Динамика распределения земель Уссурийского городского округа по категориям.

Территория Уссурийского городского округа в административных границах составляет 362 553 га, в том числе г. Уссурийск - 17288 га (4,76%), Уссурийский район - 345265 га (95,24%).

Хотя земельный рынок в Уссурийском городском округе еще молод и формируется, основные экономические субъекты (органы власти, физические и юридические лица) активно участвуют в земельных отношениях и совершают земельные сделки. Их поведение наряду с другими факторами способствует развитию рыночных отношений в земельной сфере.

Если говорить о приоритетных формах использования муниципальных земель, то основной формой земельных отношений в Уссурийском городском округе является аренда участков.

Глава 2. Муниципальные земли как объект арендных отношений на примере Уссурийского городского округа

.1 Динамика предоставления земельных участков в аренду и расчет арендной платы для жилищного строительства

Земельные участки для ИЖС из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются по заявлениям гражданам на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Решением Думы муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район от 30.12.2004 г. №104 "О Правилах землепользования и застройки на территории Уссурийского городского округа" установлены предельные размеры (минимальные и максимальные) размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Максимальные размеры земельных участков в г. Уссурийске составляют 1500 кв.м., в районе - 2500 кв.м. [8]

Динамика предоставления земельных участков под ИЖС за период 2009-2013 гг. представлена на Рис. 2.1

Рис. 2.1 Динамика предоставления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство

Так, в 2009 году под ИЖС было предоставлено 126 земельных участков, в 2010 году - 157 земельных участков.

В 2011 году количество предоставленных земельных участков возросло в 2,5 раза и составило 324 земельных участка, что связано, прежде всего, с увеличением объема заявлений о предоставлении земельных участков.

В 2012 году, со вступлением в силу Закона Приморского края от 8.11.2011 №837 "О бесплатном предоставлении земельных участков гражданам, имеющим трёх и более детей, в Приморском крае", количество предоставляемых земельных участков под ИЖС возросло почти в 3 раза и составило 407 земельных участков, в том числе 251 земельный участок был предоставлен многодетным семьям. [11]

В 2013 году было предоставлено 313 земельных участков, в том числе 201 земельный участок для многодетных семей. Снижение наблюдалось за счет предоставление таких земельных участков посредством проведения аукциона.

В виду платности использования земельных участков в Российской Федерации, в зависимости от вида использования в кадастровом квартале устанавливается арендная плата земельного участка.

На размер арендной платы влияют такие характеристики земельного участка, как площадь, вид разрешенного использования (целевое использование) и местоположение (кадастровый квартал).

Расчет арендной платы земельного участка для ИЖС в зависимости от его местоположения представлен в таблице 2.1

Таблица 2.1

Расчет арендной платы земельного участка под ИЖС

Из таблицы 2.1 видно, что размер арендной платы земельного участка напрямую зависит от местоположения земельного участка. Чем ближе населенный пункт к центру Уссурийского городского округа, тем выше размер арендной платы. Так, например, в с. Кроуновка годовой размер арендной платы за использование земельного участка составляет 462,3 руб., а вс. Долины - 578,55 руб.

В г. Уссурийске удельный показатель кадастровой стоимости за использование земельного участка почти в 10 раз превышает удельный показатель кадастровой стоимости, установленный для использования такого земельного участка в населенных пунктах. Как показывает расчет арендной платы, чем ближе местоположение земельного участка к центральной части г. Уссурийска, тем выше размер арендной платы. Так, например, годовой расчет арендной платы за использование земельного участка в районе ул. Некрасова составляет 2799,63 руб., а в районе ул. Общественная - 2590,56 руб.

Для жилищного строительства земельные участки могут предоставляться в аренду посредством проведения торгов (аукциона), в случае строительства многоквартирных жилых домов и в случае индивидуального жилищного строительства, если в период публикации информационного сообщения в средствах массовой информации о предоставлении земельного участка были поданы другие заявления.

Динамика предоставления земельных участков в аренду для жилищного строительства посредством проведения торгов за период 2009 - 2013 гг. представлена в таблице 2.2

Таблица 2.2

Динамика предоставления земельных участков для ИЖС посредством проведения торгов (аукциона)

Как видно из таблицы 2.2, с каждым годом наблюдается увеличение предоставляемых земельных участков через аукцион. Если в 2009 году было предоставлено 11 земельных участков, то в 2013 году число земельных участков возросло почти в 6,2 раза. Это, прежде всего, связано с заинтересованностью физических и юридических лиц в жилищном строительстве. За пять лет через аукцион было реализовано 118 земельных участков для ИЖС и 25 земельных участков для строительства многоэтажных жилых домов.

Согласно ст. 38 ЗК РФ, при продаже права на заключение договора аренды годовую стоимость арендной платы земельного участка определяют независимые оценщики. [3]

Так, например, в г. Уссурийске для индивидуального жилищного строительства годовая арендная плата на заключение договора аренды посредством проведения аукциона составила:

в 2009 году для земельного участка площадью 1316 кв. м - 81772 руб.;

в 2013 году для земельного участка площадью 1312кв. м - 175150 руб.

Для жилищного строительства годовая арендная плата на заключение договора аренды посредством проведения аукциона составила:

в 2010 году для земельного участка площадью 2502кв. м - 293591 руб.;

в 2013 году для земельного участка площадью 2390кв. м - 760101 руб.

.2 Динамика предоставления земельных участков в аренду для объектов капитального строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и расчет арендной платы

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки, земельные участки в аренду для объектов капитального строительства с предварительным согласованием места размещения объекта предоставляются для:

объектов хранения автомобильного транспорта;

объектов торгового назначения;

объектов коммунально-складского назначения;

объектов административно-делового назначения;

объектов бытового обслуживания;

объектов социального обслуживания;

объектов обслуживания автомобильного транспорта;

объектов культурно-досугового назначения;

и другое. [8]

Динамика предоставления земельных участков в аренду для объектов капитального строительства с предварительным согласованием места размещения объекта за период 2009-2013 гг. представлена в таблице 2.3.

Таблица 2.3

Динамика предоставления земельных участков для объектов капитального строительства с предварительным согласованием места размещения объекта за период 2009-2013 гг.

Всего за 5 лет предоставлено в аренду земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов:

хранения автомобильного транспорта - 63;

торгового назначения - 18;

коммунально-складского назначения - 23;

административно-делового назначения -18.

Из таблицы 2.3 видно, что по сравнению с 2012 годом количество предоставленных земельных участков для объектов хранения автомобильного транспорта в 2013 году возросло в 6 раз, для объектов коммунально-складского назначения - в 5 раз. Не изменилась динамика предоставления земельных участков для объектов административно-делового назначения. Можно сделать вывод о заинтересованности граждан и юридических лиц в предоставлении земельных участков для строительства объектов коммунально-складского назначения и объектов хранения автомобильного транспорта.

В таблице 2.4 приведем расчет арендной платы земельных участков для объектов капитального строительства.

Таблица 2.4

Расчет арендной платы земельного участка под объектами хранения автомобильного транспорта, объектами коммунально-складского назначения, объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания