Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданий и их конструкциям, которые имеют физический износ свыше 60%.
Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или по договору с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в указанные сроки [9].
Техническое обслуживание жилых домов
Перечень работ по техническому обслуживанию конструктивных элементов жилого дома, подлежащих выполнению организацией по обслуживанию жилищного фонда, приведен ниже.
Состав работ и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.
Для управления и контроля над техническим состоянием жилищного фонда создаются объединенные диспетчерские службы (ОДС) или районные диспетчерские службы (РДС) на микрорайоны или группы домов. Для каждой ОДС устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования.
Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, контрольно-измерительных приборов, средства связи, контрольно-измерительные приборы и счетчики должны устанавливаться в соответствии с инструкцией завода-изготовителя по проектам, выполненным специализированной организацией. Они должны обеспечивать поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий. Должны проводить измерение параметров работы оборудования для визуального или автоматического контроля его работы, надежную связь нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений и диспетчерской, а также диспетчерской со службами по техническому обслуживанию и аварийными службами.
ОДС должны вести в специальных журналах учет заявок населения на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в квартирах, строительных конструкциях и других элементах зданий. Поступающая на пульт диспетчера информация о нарушениях в работе инженерного оборудования, а также заявки населения должны регистрироваться в соответствующих журналах, контролироваться по срокам и качеству выполнения.
Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления, не позднее, чем на следующий день должно быть организовано их устранение.
Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания устраняются в срочном порядке [15].
Перечень работ по техническому обслуживанию жилых домов
. Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации. (Смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов, протирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка-шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей - дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений);
. Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры);
. Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки);
. Прочистка канализационного лежака;
. Проверка исправности канализационных вытяжек;
. Проверка наличия тяги в вентиляционных каналах;
. Проверка заземления ванн;
. Промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.;
. Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.
Перечень работ, выполняемых при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период:
укрепление водосточных труб, колен и воронок;
расконсервирование и ремонт поливочной системы;
снятие пружин на входных дверях;
консервация системы центрального отопления;
ремонт оборудования детских и спортивных площадок;
ремонт просевших отмосток;
устройство дополнительной сети поливочных систем;
укрепление флагодержателей.
Перечень работ, выполняемых при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период:
утепление оконных и балконных проемов;
замена разбитых стекол окон и балконных дверей;
утепление входных дверей в квартиры;
утепление чердачных перекрытий;
утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях;
укрепление и ремонт парапетных ограждений;
проверка исправности слуховых окон и жалюзи;
изготовление новых и ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердак;
ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления;
утепление бойлеров (выполняет специализированная подрядная организация);
прочистка и утепление вентиляционных каналов;
замена разбитых стекол и окон и дверей вспомогательных помещений;
консервация поливочных систем;
укрепление флагодержателей;
проверка состояния продухов в цоколях зданий;
ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок;
постановка доводчиков на входных дверях;
ремонт и укрепление входных дверей.
Перечень работ, выполняемых при проведении частичных осмотров:
промазка суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли;
проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах;
смена прокладок в водопроводных кранах;
уплотнение сгонов;
прочистка внутренней канализации;
прочистка сифонов;
регулировка смывного бачка;
притирка пробочного крана в смесителе;
регулировка и ремонт трехходового крана;
укрепление расшатавшихся сантехприборов в местах их присоединения к трубопроводу;
набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках;
укрепление трубопроводов;
проверка канализационных вытяжек;
мелкий ремонт изоляции;
проверка колодцев;
проверка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках;
устранение мелких неисправностей электропроводки;
смена (исправление) штепсельных розеток и выключателей.
Перечень прочих работ:
регулировка и наладка систем центрального отопления;
то же вентиляции;
промывка и опрессовка системы центрального отопления;
очитка и промывка водопроводных кранов;
регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием;
подготовка зданий к праздникам;
озеленение территории, уход за зелеными насаждениями;
удаление с крыш снега и наледей;
очистка кровли от мусора, грязи, листьев;
уборка и очистка придомовой территории;
уборка жилья, подсобных и вспомогательных помещений;
мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, а также удаление пыли и т.д. в лестничных клетках;
удаление мусора из зданий и его вывозка;
Вешнее благоустройство зданий и территорий
На фасадах жилых домов должны размещаться домовые знаки по правилам, утвержденным местными органами самоуправления:
указатели наименования улицы, переулка, площади и пр., устанавливаемые на стенах зданий, расположенных на перекрестках с обеих сторон квартала.
указатели должны иметь стрелки, направленные от угла к середине квартала с номерами крайних домов, расположенных в квартале;
крупные номерные знаки (высота цифр 30-35 см.), соответствующие номеру дома, располагаемые на отдельных строениях (корпусах) последовательно от городского проезда в глубину территории домовладения с левой стороны дворовых фасадов со стороны внутриквартальных проездов.
При протяженности здания более шести секций должен быть установлен дополнительный домовой знак на правом углу здания на этой же высоте. Если здание выходит на внутриквартальный проезд торцом, знак следует устанавливать с левой стороны торцевого фасада.
В районах новой застройки при большей глубине квартала должны быть установлены щиты - указатели с изображением схемы застройки, названий улиц, номеров домов и корпусов.
За левую и правую стороны дома следует принимать положение дома, если смотреть на него со стороны городского проезда.
Указатели, фонари и номерные знаки следует устанавливать на высоте от 2,5 до 3,5 м от уровня земли на расстоянии не более 1 м от угла здания
Таблички с указанием номеров подъездов, а также номеров квартир, расположенных в данном подъезде, должны вывешивать у входа в подъезд (лестничную клетку). Они должны быть размещены однотипно в каждом подъезде, доме, микрорайоне.
Таблички с номерами квартир следует устанавливать на двери каждой квартиры (при этом следует принимать сложившуюся для данного домовладения нумерацию квартир).
Таблички с указанием номера дома и квартиры ответственного сотрудника организации по обслуживанию жилищного фонда следует устанавливать у первых ворот или подъезда дома.
Флагодержатели следует устанавливать по проекту на фасаде каждого дома, утвержденного городской архитектурной службой.
Указатели расположения пожарных гидрантов, полигонометрические знаки (стенные реперы), указатели расположения геодезических знаков следует размещать на цоколях зданий, камер, магистралей и колодцев водопроводной и канализационной сети, указатели расположения подземного газопровода, а также другие указатели расположения объектов городского хозяйства, различные сигнальные устройства допускается размещать на фасадах здания при условии сохранения отделки фасада.
Ремонт указателей, перечисленных в п. 5.1., и флагодержателей должны проводить организации по содержанию жилищного фонда по мере необходимости. За сохранность и исправность знаков, указанных в п. 5.3., должны отвечать организации, их установившие.
Установка памятных досок на фасадах зданий, объясняющие название отдельных городских проездов, площадей, улиц, допускается по решению местных органов самоуправления.
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна, как правило, вывешивать на месте, доступном для посетителей, списки следующих организаций с указанием их адресов и номеров телефонов:
местных органов самоуправления;
департамента ЖКХ;
пожарной охраны;
отделения милиции;
скорой медицинской помощи;
службы газового хозяйства;
санитарно-эпидемиологической станции;
аварийных служб жилищного хозяйства, на обязанности которых лежит ликвидация аварий в жилых домах;
отделений Государственной жилищной Инспекции [11].
Глава II. Менеджмент в домашнем хозяйстве - организация среды дома
.1 Дом как среда обитание человека
Способы защиты человека от экстремальных воздействий в жилище.
Хотя считается, что наш дом - наша крепость, и в нем мы надежно защищены от всяких вредоносных влияний. К сожалению, это часто не так. Например, если нам пришлось родиться в блочном доме, то изменить состав его стен мы не в состоянии.
Практически все такие дома в той или иной степени отравлены фенолами. А каждый десятый московский дом страдает от переизбытка асбестовых конструкций, асбест же способствует развитию онкологических заболеваний [8].
Получается, что стены нашего дома не столько защищают нас, сколько наоборот. Поэтому выход может быть один: надо менять место жительства. Менять на кирпичный дом, экологическое качество которого не вызывает сомнения, а еще лучше на деревянный коттедж за городом, что было бы почти идеально.
Но вдруг выясняется, что, даже поселившись в экологически благоприятном месте, люди по-прежнему продолжают страдать от головной боли и бессонницы, легко устают, болеют бронхитами. А это сугубо из-за экологической неграмотности.
Внутри любого жилья воздух грязнее того, что за окнами, в среднем в 3 - 4 раза. Это потому, что наш быт - такое же производство, как и любое иное.
Конечно, рядовой жилой дом не сравнишь с нефтеперерабатывающим заводом, однако и он по милости его обитателей (как показывают исследования, проведенные с помощью масс спектрометра) выделяет в атмосферу такие вещества, как аммиак, диметиламин, оксиды азота, оксиды углерода, сероводород, фенол, толуол, метанол и многие другие.
Мы отравляем воздух продуктами собственного обмена веществ; газовыми плитами, на которых готовим пищу; каминами и печами возле которых греемся. Мы отравляем воздух испарениями полимеров, которыми отделываем стены наших домов, и лаков, которыми покрыты наши полы; красок, которыми выкрашены наши двери. Мы отравляем свою среду обитания дезодорантами и искусственными освежителями воздуха.
Кроме того, мы, что бы ни делали, усердно сжигаем кислород, а вместо него выделяем углекислый газ.
Газ этот, конечно не пахнет и цвета не имеет, но даже кратковременное вдыхание двуокиси углерода в концентрации 0,1 % вызывает нарушение дыхания и кровообращения, оказывает влияние на функции коры головного мозга. Для справки: природная концентрация СО2 в атмосфере - 0,3 %, предельно допустимая - 0,04 - 0,05 %. Предельно допустимая норма - 1 %. Отравляемся мы углекислым газом незаметно и буднично: за ночным ли разговором, позабыв открыть форточку, из-за боязни сквозняков.
Не меньше вреда человеку от окиси углерода. Это вещество нам вроде не видно и не слышно. Но производим мы его весьма энергично, совершенно ни о чем не подозревая. Происходит это буквально так: предпраздничный день, на кухне варят и парят. Перемен блюд ожидается несколько. Газовая плита не выключается часами, а в духовке к тому же - пирог.
Специалистами проверено, что если в течение часа горят хотя бы две конфорки, то концентрация оксида углерода и оксидов азота доходит до 10 - 12 миллиграммов на кубический метр нашей кухни, а это в десять раз больше, чем допускается гигиенистами [8].