Перечень основных работ, выполняемых при оказании услуг по управлению жилищным фондом
Работы по управлению жилищным фондом состоят из:
заключения договоров найма, аренды, соглашений о совладении и обеспечения ведения их учета;
заключения договоров поставку жилищных и коммунальных и обеспечения ведения их учета;
заключения прочих хозяйственных договоров и обеспечения их учета;
ведения технической документации на дом, инженерные сооружения;
организация приема населения и обслуживаемых организаций в установленные часы, не реже одного раза в неделю;
организация работы с жалобами населения и организациями:
выявление причины и обоснованности жалобы;
составление акта, при необходимости сметы;
выполнение работы по исполнении жалобы;
подготовка и подписание сторонами акта выполненных работ;
подготовка и отправка письменного ответа заявителю;
проведение контроля над исполнением обоснованной жалобы;
при сложности или невозможности срочного исполнения, проведение промежуточного контроля над исполнением жалобы;
организация сбора денежных средств с потребителей жилищных и коммунальных услуг (население, арендаторы и т.п.);
управление финансовыми средствами, состоящими из платежей;
потребителей жилищно-коммунальных услуг (населения и организаций);
платы за наем и техническое обслуживание жилья;
бюджетные дотации;
внебюджетные средства;
целевые платежи;
обработки бухгалтерской и прочей документации;
проведения хозяйственных операций в банке;
хранения документов, подтверждающих право пользования помещением или право собственности (владения);
ведения расчетов с нанимателями, арендаторами и собственниками жилых и нежилых помещений за оказываемые услуги;
проведения расчета и внесения соответствующих платежей и налогов, в т.ч. платы за землю;
проведения бухгалтерско-финансового обслуживания населения - выдачи проживающим в доме жителям расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, о совместном проживании;
ведение аналитической работы и маркетинговых исследований по улучшению обслуживания потребителей (населения и организаций), и повышения качества услуг и снижения их стоимости;
составление перспективных планов развития жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры;
подготовка плановой и внеплановой отчетной технической и финансово-бухгалтерской документации в (городские, окружные, областные) органы управления, в установленные сроки, а также в службы, предоставляющие целевое финансирование и дотации.
В том числе выполнения функций заказчика, состоящих из:
обеспечения поставки пользователям (населению (нанимателям и собственникам), организациям (арендаторам и собственникам) коммунальных и прочих услуг;
обеспечение аварийно-диспетчерского обслуживания;
проведения технических осмотров чердаков, подвалов и технических помещений жилых зданий;
проведения технических осмотров конструктивных элементов жилых зданий;
проведения технических осмотров инженерного оборудования жилых зданий (лифтов, системы дымоудаления и противопожарной автоматики, системы отопления, водоснабжения и водоотведения, энергоснабжения, домофонов, слаботочных устройств, антенн коллективного пользования и пр.);
проведения санитарных и технических осмотров придомовой территории;
проведение санитарного и технического осмотра асфальтовых покрытий, газонов, объектов зелени, колодцев расположенных на них;
проведения технических осмотров внутридомового, уличного и дворового освещения;
составления перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию строения, его конструктивных элементов, инженерного оборудования и устройств;
составления перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию придомовой территории, газонов, асфальтовых покрытий и дорог (находящихся на балансе или в хозяйственном ведении);
составления дефектных ведомостей;
составления смет и другой проектно-сметной документации;
планирования работ по содержанию и техническому обслуживанию, жилищного фонда, и инженерного оборудования дома; планирования работ по содержанию и санитарному обслуживанию придомовой территории;
планирования работ по санитарной очистке, вывозу и захоронению твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора;
планированию работ по капитальному и текущему ремонту асфальтовых покрытий и объектов озеленения (находящихся на балансе, в хозяйственном ведении или в оперативном управлении);
планирования работ по текущему и капитальному ремонту жилищного фонда, и инженерного оборудования дома;
организации выполнения работ по содержанию и техническому обслуживанию жилищного фонда, инженерного оборудования дома;
организация выполнения работ по содержанию и санитарному обслуживанию придомовой территории, отмосток, том числе контейнерных и бельевых площадок, малых архитектурных форм для детских игровых площадок, спортивных площадок;
организация выполнения работ по санитарной очистке, вывозу и захоронению твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора;
организация выполнения санитарно-эпидемиологических мероприятий;
организация выполнения работ по капитальному и текущему ремонту асфальтовых покрытий и объектов озеленения (находящихся на балансе, в хозяйственном ведении или в оперативном управлении);
организация выполнения работ по текущему, выборочному и капитальному комплексному ремонту жилищного фонда и его конструктивных элементов (кровель, фасадов, крылец, ступенек, пандусов, козырьков, балконов и пр.);
организации выполнения работ по выборочному и капитальному комплексному ремонту инженерного оборудования дома (лифтов, системы дымоудаления и противопожарной автоматики, системы отопления, водоснабжения и водоотведения, энергоснабжения, домофонов, слаботочных устройств, антенн коллективного пользования и пр.);
организация выполнения работ по обслуживанию и ремонту системы дворового освещения;
организации контроля и оценка выполненных работ по содержанию и техническому обслуживанию жилищного фонда и инженерного оборудования;
проведение необходимых операций по оплате выполненных работ, применение при необходимости штрафных санкций, если таковые оговорены в договоре;
организации контроля и оценка выполненных работ по текущему и капитальному ремонту жилищного фонда, его конструктивных элементов и инженерного оборудования (лифтов, системы дымоудаления и противопожарной автоматики, системы отопления, водоснабжения и водоотведения, энергоснабжения, домофонов, слаботочных устройств, антенн коллективного пользования и пр.);
проведение необходимых операций по оплате выполненных работ, применение при необходимости штрафных санкций, если таковые оговорены в договоре;
организация контроля и оценка выполненных работ по капитальному и текущему ремонту асфальтовых покрытий и объектов озеленения (находящихся на балансе, в хозяйственном ведении или в оперативном управлении);
проведение необходимых операций по оплате выполненных работ, применение при необходимости штрафных санкций, если таковые оговорены в договоре;
организация контроля и оценка выполненных работ по санитарной очистке, вывозу и захоронению твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора;
проведение необходимых операций по оплате выполненных работ, применение при необходимости штрафных санкций, если таковые оговорены в договоре;
организация контроля выполненных работ по ремонту и обслуживанию дворового освещения;
организации подготовки домов к сезонной эксплуатации;
подготовка к зимней эксплуатации;
подготовка к весенне-летней эксплуатации;
подготовка и организация весенних и осенних мероприятий по санитарной очистке территорий (субботников);
выполнение государственных функций, таких как:
) паспортный учет населения, подготовка документов для регистрации (прописка и выписка) жильцов;
) выдача проживающим в доме документов и справок, о совместном проживании;
) проведение мероприятий по гражданской обороне и содержанию объектов гражданской обороны;
) доставка повесток населению и составление разнообразных списков проживающих по общегородским вопросам [11].
Организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда
Организация работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда выполняется административно-управленческим аппаратом предприятия, предоставляющего ремонтно-эксплуатационные услуги.
Техническое обслуживание здания - включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов, заданных параметров и режимом работы его конструкций и технических устройств.
Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.
Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю над его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем. Контроль над техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
Текущий ремонт здания - включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания эксплутационных показателей.
Работы по содержанию и ремонту жилищного фонда складываются из технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, санитарного содержания зданий и придомовых территорий, организационных работ, выполняемых специалистами эксплуатационных служб.
При этом перечень работ, проводимых при техническом обслуживании и ремонте жилищного фонда, подразделяется на техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций здания, и техническое обслуживание и ремонт его инженерного оборудования [11].
Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций здания состоят из работ, способствующих предупреждению преждевременного износа жилищного фонда и сохранению заданных эксплуатационных показателей всех элементов жилого дома:
фундамента и стен подвалов;
стен зданий, фасадов, балконов, козырьков, лоджий, эркеров;
перекрытий;
полов;
перегородок;
крыш и чердаков;
водоотводящих устройств;
окон, дверей, лестниц, печей (кроме внутриквартирного ремонта, выполняемого за счет средств граждан).
Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования заключаются в проведении работ на системах:
теплоснабжения (отопления и горячего водоснабжения);
газоснабжения;
вентиляции;
дымоходов;
водопроводам канализации;
противопожарного водопровода;
мусоропровода;
дымоудаления, пожаротушения, пожарной сигнализации;
лифтового хозяйства;
электроплит;
внутридомового и наружного электроснабжения, электро-, радио-, теле - и прочего оборудования (кроме работ, проводимых за счет средств населения);
тепловых пунктов (текущий ремонт).
Работа по санитарному содержанию зданий и придомовой территории включает в себя:
уборку прилегающих к домовладению площадей, отнесенных (в соответствии с формой № 8 БТИ) к уборочной площади двора (асфальтовое покрытие, грунт, зелень, газоны, оборудованные спортивные, бельевые и прочие площадки);
санитарную очистку зданий, уборку лестничных клеток, холлов, коридоров, мусоропроводов и других мест общего пользования;
сбор и вывоз с территорий домовладений крупногабаритного мусора и вторичных материалов, ремонт и установку контейнеров, урн;
установку и эксплуатацию домовых знаков и указателей наименования улиц, флагодержателей;
проведение санитарно - эпидемиологических мероприятий (кроме работ, выполняемых за счет средств населения);
озеленение территорий (посадка деревьев, их пересадка и вырубка);
освещение мест общего пользования строений и придомовых территорий [11].
Система технического осмотра жилых зданий
Целью технических осмотров жилых зданий является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль над использованием и содержанием помещений.
Один раз в год, в ходе весеннего осмотра, следует не только провести проверку содержания и использования жилищного фонда и инженерного оборудования, проверить, нет ли утечек питьевой воды, но и провести инструктаж нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности. Отметку об инструктаже и подпись получившего такой инструктаж целесообразно зарегистрировать в специальном журнале.
Плановые осмотры жилых зданий подразделяются на:
общие;
частичные.
При проведении общего осмотра проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство. Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью, до начала отопительного сезона.
Частичные осмотры предусматривают осмотр отдельных элементов зданий или помещений.
После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов здания, а также в случае аварий или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (внеплановые) осмотры.
Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом:
общие плановые осмотры, а также внеочередные - проводятся собственником (товарищество собственников жилья) или уполномоченным лицом, представителем местного самоуправления, управляющей организацией и, организацией по обслуживанию жилищного фонда.
частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся рабочими специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт по договорам;