Материал: Ипотечное кредитование

.2      Способы и механизм осуществления ипотечного кредитования

В настоящее время разработано множество механизмов ипотечного кредитования, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания долга. Основные виды банковских ипотечных кредитов представлены на рисунке 1.

Ипотечный кредит с постоянными выплатами или постоянный ипотечный кредит (носит также название аннуитетный) - это кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи (аннуитеты). Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Данный вид кредита наиболее часто используется в российских банках. При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:

основная сумма кредита;

срок погашения кредита;

процентная ставка.

Рис. 1. Виды банковских ипотечных кредитов

Аннуитетный ипотечный кредит позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств на весь срок договора.

В случае кредита с «шаровым» платежом. предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования. Термин «шаровой» означает крупный итоговый платеж по кредиту (то есть эффект снежного кома).

Существуют различные механизмы реализации кредита с «шаровым» платежом:

отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;

выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока - погашение задолженности «шаровым» платежом;

частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Следует отметить, что российская практика ипотечного кредитования еще не скоро придет к таким схемам, поскольку существуют значительные риски долгосрочного кредитования, которые банки не могут не учитывать при построении собственной схемы выдачи ипотечных кредитов.

Стандартный кредит от остатка (с фиксированной выплатой основной суммы) характеризуется периодическими фиксированными платежами в счет погашения основной суммы долга и выплатами процентов на оставшуюся часть долга. Такой механизм ипотечного кредитования реализуется в Сбербанке РФ. Представляется, что данная схема несколько ограничивает круг потенциальных заемщиков банка, поскольку суммы ипотечных кредитов значительны и в начале срока погашения кредита заемщика ежемесячно перечисляет банку платежи, доля которых в семейном бюджете очень высока.

Кредит с участием представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании, то есть одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности. Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка. Считается, что данный вид ипотечного кредитования более привлекателен для банка-кредитора, чем, для заемщика. Это связано с тем, что, во-первых, подобные схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции; а, во-вторых, уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком. В свою очередь, для заемщика, с одной стороны, платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов, но в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут и не компенсироваться снижением процентной ставки.

Кредит с нарастающими платежами применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого вида кредитования состоят в следующем:

минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;

на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме постоянного (аннуитетного) кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Такие схемы финансирования, прежде всего, удобны для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться. Следует отметить, что поскольку банки учитывают исключительно текущую платежеспособность заемщиков, данная схема не получила большого распространения.

Кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. Однако, на сегодняшний день в условиях развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования, данная схема является сложной для реализации.

Кредит с переменной процентной ставкой. Обладает следующими основными характеристиками:

процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;

может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;

могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т.е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.

Разновидностями кредита с переменной процентной ставкой являются:

кредит с корректируемой процентной ставкой;

кредит с индексируемыми платежами.

В частности, кредит с корректируемой процентной ставкой предусматривает два варианта: корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту и корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита. Банки в кредитных договорах, учитывая длительность кредита и возможные риски, стремятся закрепить плавающие процентные ставки, которые можно изменить в случае изменения внешних условий. Между тем, кредит с индексируемыми платежами отличается тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. По таким кредитам начальные платежи меньше, что является привлекательным для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и, если темпы роста доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору. От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обязательств. Анализ программ ипотечного кредитования, используемых в практике российских банков, позволяет сделать вывод о том, что кредит с индексируемыми платежами практически не используется.

Кредит с перезакладываемым залогом основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель. При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке. При этом, происходит либо прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность, либо принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту. Во втором случае увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа. Следует отметить, что на сегодняшний день кредит с перезакладываемым залогом используется банками в индивидуальном порядке при кредитовании потенциальных заемщиков.

Итак, можно сделать вывод, что из перечисленных видов ипотечных кредитов в российской практике в основном используются аннуитетный и стандартный (от остатка) виды ипотечного кредита. Хотя можно констатировать, что отдельные элементы той или иной схемы банки закладывают в собственные программы, например, возможность досрочного погашения при аннуитетном кредите и др.

Система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), как любая другая система, представляет собой ряд взаимосвязанных элементов. Элементами системы ипотечного жилищного кредитования, можно считать: субъекты ИЖК; объекты ипотечного жилищного кредитования; обеспечение ИЖК; организационно-экономическую основу ИЖК. Таким образом, систему ипотечного жилищного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих межу собой на единой организационно-экономической основе.

Одним из основных элементов системы ипотечного жилищного кредитования являются ее субъекты. К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, риелторские и страховые компании, инвесторов, правительство. Все эти субъекты являются участниками рынка ипотечных жилищных кредитов.

Определяющим звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является объект кредитования - один из фундаментальных элементов системы ипотечного жилищного кредитования. В широком смысле объект кредитования - вещь или процесс, под который предоставляется кредит, ради которого совершается кредитная сделка. Объектами кредитования могут быть практически любые предметы и процессы. Объектами ипотечного кредитования могут быть только приобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.

Неотъемлемым элементом системы ипотечного жилищного кредитования является обеспечение кредита. Обеспечение кредита является своего рода гарантией его возврата. Это обусловливает особую значимость механизма обеспечения кредита, поскольку возвратность - это основополагающее свойство кредитных отношений. Изначально возвратность ипотечного жилищного кредита обеспечивается регулярным получением дохода заемщиком - это первичный источник погашения. Но поскольку существует риск несвоевременного получения или неполучения дохода заемщиком, то банку необходим вторичный источник погашения кредита. В ипотечном жилищном кредитовании этим источником является залог приобретаемой квартиры.

Помимо фундаментальных элементов в систему ипотечного жилищного кредитования входит организационно-экономическая основа, которая включает в себя этапы кредитования, как определенную последовательность обязательных процедур, а также саму технологию кредитного процесса, т.е. кредитную документацию, порядок выдачи и погашения ссуды, а также процедуру контроля в процессе обслуживания кредита.

Среди этапов ипотечного кредитования можно выделить несколько основных: предварительная квалификация клиента (пояснение условий кредитования); сбор и обработка информации о потенциальном заемщике; оценка вероятности погашения кредита и оценка рисков банка; принятие решения по кредиту; заключение кредитной сделки; обслуживание кредита. Предварительным этапом можно считать привлечение банком средств для предоставления ипотечных жилищных кредитов.

На сегодняшний день существует следующие модели ипотечного кредитования применяемые как в России, так и за рубежом:

. В усеченно-открытой модели (Великобритания, Израиль, Испания) ипотечные ссуды финансируются за счет собственного капитала банка, депозитов, межбанковских кредитов, при этом банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, ставка определяется текущей экономической конъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой, при этом в странах с высоким уровнем инфляции, ставкой процента, курса национальной валюты, нестабильностью доходов граждан, применение данной модели недостаточно эффективно. Тем не менее, некоторые российские банки на современном этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования граждан.

. В расширенной открытой модели (США) банк предоставляет ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государство при этом играет важную роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости. Устанавливается баланс между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модель является более стабильной и универсальной. Заимствование на фондовом рынке в среднесрочной перспективе возможно по фиксированным ставкам и с учетом низкого риска по сравнительно невысокой ставке процента.

. Сбалансированная автономная модель (Германия) принципиально иная, при которой граждане образуют кооператив и на протяжении ряда лет осуществляют взносы. При накоплении половины стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение, а оставшаяся часть стоимости оплачивается, в течение следующего периода, по истечении которого недвижимость переходит в собственность. Модель в наименьшей мере зависит от конъюнктуры финансовых рынков, поскольку кредитные ресурсы формируются не за счет средств фондового рынка, а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. На остатки счетов членов-пайщиков начисляется низкий, номинальный процент. Ведь целью вклада является формирование накоплений для строительства жилья, а не получение максимальных доходов по вкладу. На мой взгляд, данная модель представляет интерес для России. Это связано с тем что, себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья т.е., как правило, цены на первичном рынке жилья ниже цен вторичного рынка. Поэтому создание строительных кооперативов, например, в рамках крупных организаций, может увеличить объемы ипотечного рынка и жилищного строительства.

2. Анализ развития ипотечного кредитования в России на современном этапе

.1 Особенности деятельности АКБ МОСОБЛБАНК ОАО на рынке ипотечного кредитования

Акционерный коммерческий банк МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ БАНК открытое акционерное общество (Генеральная лицензия на осуществление банковских операций №1751 от 17.09.2012 года) создан в 1992 году. АКБ МОСОБЛБАНК ОАО (МОСОБЛБАНК) официально аккредитован при Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов».

Банк предоставляет полный спектр банковских услуг как для физических, так и для юридических лиц. Частным клиентам предложен большой выбор депозитных программ, разнообразные формы денежных переводов, обслуживание банковских карт международных платежных систем. Корпоративную клиентуру привлекает качественное обслуживание текущих и расчетных счетов, а также возможность эффективного размещения свободных ресурсов. Кредитная политика банка позволяет его клиентам развивать свой бизнес и создавать новые рабочие места в регионах. Задача МОСОБЛБАНКа в любой точке его присутствия состоит в развитии экономики этого региона. Поддержка малого и среднего бизнеса в регионах, поддержка местных администраций и предприятий жилищно-коммунального хозяйства - приоритеты Банка в области банковского бизнеса.

По состоянию на 1 сентября 2014 года МОСОБЛБАНК входит в топ-50 крупнейших банков Российской Федерации по размеру активов (данные Банка России)

Акционерами Банка являются:

·              97,96% - АО «СМП Банк»;

·              2,04% - миноритарные акционеры (из них физические лица в количестве более 36 500 чел.).

По итогам в 2014 году объем выданных кредитов физическим лицам (ипотека, автокредиты и потребительские кредиты) вырос в денежном выражении в 2,5 раза и составил почти 10 млрд. рублей. Наибольший рост, как по объему, так и по количеству выданных кредитов, пришелся на автокредитование - в 2,5 раза в сравнении с 2014 годом. Всего в 2014 году было выдано автокредитов на сумму 4,1 млрд. рублей.