Введение
ипотечный правовой кредитование банк
Актуальность темы исследования обусловлена возрастающей ролью ипотеки как инструмента повышения темпов социально-экономического развития страны. Кредитные ресурсы, гарантированные залогом недвижимости обеспечивают приток инвестиций в производственную сферу, расширяют возможности для развития предпринимательской деятельности, способствуют решению проблемы обеспеченности граждан жильем.
В России для развития ипотечного кредитования существуют следующие факторы. В частности, для банков и финансовых инвесторов: укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования; выполнение банками проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу; стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения; активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования. Для населения: приобретение недвижимости в собственность, возможность использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенную недвижимость; изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное повышением спроса к более качественному жилью; повышение подвижности населения в пределах территории страны; рост инвестиций в недвижимость.
Банковская система является одной из основных структур в экономике любого развитого государства, призвана удовлетворить возрастающие потребности современного общества в банковских услугах и продуктах. Банковская система - совокупность действующих в стране банков, кредитных учреждений и отдельных экономических организаций, выполняющих банковские операции. Кроме того, в банковскую систему входят специализированные компании, обеспечивающие деятельность банков и кредитных учреждений: расчетно-кассовые и клиринговые центры, организации по аудиту банков, дилерские компании по работе с ценными бумагами банков, фирмы, обеспечивающие банки оборудованием, информацией, кадрами. Главной функцией банковской системы в целом является посредничество в перемещении денежных средств и кредитов между продавцами и покупателями, кредиторами и заемщиками. Ключевым звеном банковской системы выступает Банк России который реализует функцию денежно-кредитного регулирования, воздействуя на кредитные институты путем создания определенных условий для их функционирования. От этих условий зависит направление деятельности кредитных организаций, что оказывает влияние на ход экономического развития страны.
Основы системы ипотечного кредитования рассматриваются в научных публикациях отечественных ученых-экономистов и практиков Н.А. Борхунова, А.А. Голованова, А.В. Гордеева, Л.И. Колычева, И.В. Палаткина, В.М. Пахомова, Э.А. Сагайдака, Е.В. Серовой, Ю.В. Трушина, А.А. Хандруева, Д.Б. Эпштейна, Р.Г. Янбых, а также зарубежных - Д.В. Адамса, Б.Дж. Макдоналда, Г. Педерсона, К. Пиплза, Г.Л. Пипрека, Дж.Д. фон Пишке, Л. Так, Я. Ярона и др.
Объект исследования - ипотечное кредитование.
Предмет - особенности реализации ипотечного кредитования российским кредитными организациями
Цель работы - определить теоретические и практические аспекты развития ипотечного кредитования.
Для достижения цели поставлены следующие задачи:
рассмотреть теоретические основы ипотечного кредитования;
дать понятие, определить сущность, особенности и способы осуществления ипотечного кредитования;
провести анализ развития рынка ипотечного кредитования в России
на современном этапе;
проанализировать практику ипотечного кредитования на примере АКБ МОСОБЛБАНК ОАО,
изучить полный комплекс услуг банка на рынке ипотечного кредитования;
определить перспективы развития ипотечного кредитования в коммерческих банках, в частности провести прогнозирование объемов ипотечного кредитования в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО, выявить направления развития банковской деятельности на ипотечном рынке.
Информационную базу работы составили статистические данные по развитию ипотеки в России, аналитические отчеты в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО за период 2010-2013 г., периодическая литература и аналитические отчеты экспертов рынка, а так же специальная научная литература следующих авторов: Слепова В.А., Звоновой Е.А., Бабичевой Ю.А., Балабанов И.Т., Борисов А.Б., Грязновой А.Г., Жукова Е.Ф., Иванова В.В., Колесникова В.И., Коробовой Г.Г., Красавиной Л.Н., Кроливецкой Л.П., Лаврушина О.И., Матюхин Г.Г., Меркулов В.В., Минц В.М., Рукавишиков В.Н., Цылина Г.А. и др.
В качестве методов
исследования использовались такие как: анализ, обобщение, классификация,
аналогия и вероятностно-статистический метод.
1. Теоретические основы ипотечного кредитования
1.1 Сущность и особенности ипотечного кредитования
Кредит (лат. creditum - ссуда, долг, сredere - верить) - это предоставление банком или кредитной организацией денег заемщику в размере и на условиях, предусмотренных кредитным договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты по ней. Сущность кредита определяют как движение стоимости на началах возвратности в интересах реализации общественных потребностей.
Кредитные операции банков - это операции по размещению привлеченных ими ресурсов от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, срочности и платности. Банк как посредник аккумулирует временно свободные денежные средства населения и предприятий, формируя ссудный капитал, и предоставляет его во временное распоряжение тем юридическим и физическим лицам, которые испытывают потребность в привлечении дополнительных финансовых ресурсов на определенных условиях. В результате между банком и различными субъектам устанавливаются кредитные отношения - экономические отношения, выраженные в перераспределении денежных средств на условиях возврата. При их возникновении последние обязаны при наступлении установленных сроков вернуть денежные средства с уплатой за их пользование процентов, дивидендов, комиссионного вознаграждения и т.п.
Кредитные операции являются одной из важных статьей дохода коммерческих банков, за их счет формируется основная часть чистой прибыли банков. В то же время кредиты банков служат основным источником пополнения оборотных средств для предприятий реального сектора экономики. Кредитные операции, играя важную роль в развитии и банков и других организаций, определяют эффективность функционирования экономики страны в целом.
Коммерческие банки предоставляют своим клиентам разнообразные виды кредитов. Кредит - это определенные отношения между участниками воспроизводственного процесса, причем эти отношения имеют вещное выражение в виде объекта передачи от одного субъекта к другому во временное пользование, т.е. с точки зрения экономической теории кредит представляет собой единство экономического отношения и его вещественной стороны. С юридической точки зрения кредит представляет право распоряжаться или право требовать. Ресурсами, полученными во временное пользование, заемщик распоряжается в соответствии с характером возникающих потребностей, а кредитор требует рационального использования ресурсов и возврата ссуды в установленные сроки. Права распоряжаться или требовать определяются собственностью на предоставленные ресурсы.
На рынке кредит выступает в форме коммерческого, банковского, потребительского, ипотечного, межбанковского, межхозяйственного, государственного и международного. Данные формы отличаются друг от друга составом участников, объектом ссуд, динамикой, величиной процента и сферой функционирования. Всем им свойственны специфические формы отношений и методы кредитования.
Ипотека - сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также на долг по ипотечному кредиту. Благодаря ипотеке банковский, государственный и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. Одновременно ипотека служит важным каналом поступления капитальных вложений в различные отрасли экономики.
Определению понятия ипотечного кредита предшествует раскрытие сущности ипотеки. В литературе нередко под термином «ипотека» разумеется ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека» хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит», но имеет самостоятельное значение. По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения заемщиком обязательства перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.
Залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, обычно называют ипотекой. Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничится по той, причине, что ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество. Таким образом, в широком смысле слово «ипотека» означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле сравнима с математической системой координат.
Ипотека - полномочия банка продавать товары, которые были ему переданы как залог по займу. Товары, таким образом, передаются как документальная тратта, подразумевающая, что банк может продавать их в случае отказа от платежа или акцепта. Ипотека - это письменный акт о передаче титула и собственности, но не права на владение, а также права получения платежей по долгу или на реализацию обязательств при условии, что этот акт утрачивает силу после окончательного платежа. Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости - земли и строений, производственных объектов или жилых домов.
Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд. Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита; ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.
Итак, ипотечный кредит представляет собой способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. Залогом для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения; институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы; жилые дома, квартиры, части жилых домов и др. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд; земли, примыкающие к государственной границе, и другие объекты, залог которых запрещен федеральным законом.
В основе понятия ипотечного кредита лежит определение кредита, под которым понимается «предоставление в долг денег или товаров на условиях возвратности и, как правило, с уплатой процента», при этом под банковским кредитом - «денежная ссуда, выдаваемая банком на условиях возвратности и оплаты кредитного процента». Под ипотечным кредитом понимается кредит, обладающий всеми основными его свойствами и характеристиками и отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства объекта недвижимости (ипотеки).
Ипотечные кредиты предоставляют в российских условиях развития ипотечного кредитования различные институты, в том числе и коммерческие банки; в этом случае ипотечный кредит рассматривается как вид банковского кредита. Ипотечный кредит является одним из видов банковского кредита, поскольку предоставляется на условиях возвратности, платности и срочности. Возвратность означает безусловную обязательность возврата заемщиком средств, полученных от кредитора, на условиях кредитного договора. При этом порядок возврата кредита в различных банках может существенно отличаться, поскольку суммы ипотечных кредитов весьма значительны.
Основным свойством кредита выступает платность, значение которой заключается в том, что передаваемые кредитором в пользу заемщика средства изымаются из альтернативных вариантов оборота, приносящего доход. Основной параметр платности - процентная ставка за кредит.
Определение конкретного размера процентной ставки за кредит представляет собой сложную задачу. Общим положением для финансово-кредитной системы является то, что величина процента пропорциональна совокупному риску проекта, в который инвестируются средства. С одной стороны, риски должны быть высокими, поскольку выделяются большие средства на длительные сроки, с другой - рынок недвижимости в России сегодня является достаточно стабильным, поэтому риски объективно должны быть минимальными.
Срочность кредита означает, что он выдается на определенный период времени. Кредитным договором определяется, когда заемщик возвращает основную сумму кредита и проценты. Несоблюдение сроков погашения кредита (включая проценты по нему) является нарушением договора кредитования, приравнивается к невозврату кредита и служит достаточным основанием для применения установленных законом санкций по отношению к заемщику.
Ипотечное жилищное кредитование представляет собой сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем своих граждан.
Выделяют следующие особенности ипотечного жилищного кредитования: кредитование под строго определенный залог - жилую недвижимость; ипотечное жилищное кредитование имеет целевое назначение (приобретение жилья для заемщика); длительность срока кредитования - от 10 до 30 лет.
Несмотря на то, что ипотечный кредит по основным своим характеристикам соответствует прочим кредитам, существует ряд отличий ипотечного кредита от всех прочих:
обеспечивается дополнительная защита прав залогодержателя через государственную регистрацию залога;
объект недвижимости сохраняет свои потребительские свойства в течение длительного времени;
цены на объект недвижимости, как правило, растут опережающими темпами в сравнении с темпами инфляции.
В целом, значение ипотеки заключается в том, что «для заемщика - это дополнительная возможность получения крупных средств на большие сроки для решения жилищной проблемы; для кредитного института - это стабильная работа в течение нескольких десятилетий со стабильными доходами и гарантией возврата кредита; для государства - это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, а главное, становление и развитие рыночных отношений во многих секторах экономики, решение многих социальных проблем». Таким образом, ипотека - форма залога объектов недвижимости, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании