Материал: Ипотечное кредитование в России

-       отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.

Андеррайтинг заемщика - наиболее трудоемкая операция, он проводится после того, как принято принципиальное решение о предоставлении кредита данному заемщику. Конкуренция на рынке ипотечного кредитования заставляет банки более гибко подходить к оценке платежеспособности заемщиков. Кредитные организации соглашаются принимать в расчет совокупный доход семьи заемщика, доход родителей, когда заемщики - молодая семья, и даже нескольких созаемщиков (максимум четырех человек), не являющихся родственниками. Кроме того, банки рассчитывают сумму кредита по максимуму - позволяют заемщику выплачивать 60% дохода вместо 30%, как было раньше.

Помимо заработной платы, многие банки принимают во внимание доходы от работы по совместительству, доходы от сдачи недвижимости в аренду, проценты по банковским вкладам, дивиденды по акциям, но при условии, что эти доходы постоянные и подтверждаются соответствующими документами.

Подбор и оценка жилья

Подбор и оценка жилья - клиент подбирает квартиру, представляет банку пакет документов на жилье, банк оценивает данное жилье с точки зрения качества залога и дает согласие на его приобретение.

Подбор жилья может происходить как до обращения клиента в банк, так и после. При первом варианте продавец жилья и потенциальный покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право его покупки по согласованной цене в определенный срок. Банк в этом случае оценивает жилье с точки зрения достаточности и ликвидности его как предмета залога по ипотечному кредиту и с учетом первоначального взноса заемщика на его оплату определяет максимальную сумму кредита. При втором варианте заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную для него банком, подбирает на рынке походящее жилье и заключает с продавцом сделку купли-продажи при условии се одобрения банком. Банки предъявляют к жилью, приобретаемому с помощью ипотеки, целый ряд требований: оно должно быть ликвидным, принадлежать продавцу на правах собственности, не должно находиться в аварийном состоянии и т.п.

Оформление и регистрация кредитных и других договоров по сделке

Оформление кредитного и других договоров по сделке - центральный этап процедуры ипотечного кредитования. Как правило, в тот день, когда оформляется и подписывается договор купли-продажи и жилье переходит в собственность заемщика, оно передается в залог банку в качестве обеспечения ипотечного кредита. Предмет залога страхуется в пользу банка. Как правило, заключается комплексный договор страхования, включающий страхование жизни заемщика, объекта и титула при покупке квартиры на вторичном рынке либо жизни и трудоспособности заемщика при покупке квартиры па первичном рынке.

Регистрация заключенных договоров в Федеральной регистрационной службе (ФРС) занимает порядка 7-14 дней. ФРС выдает свидетельство о праве собственности, которое предоставляется банку. Регистрируется также залог жилья. Оформление свидетельства о праве собственности на жилье является основанием для выдачи кредита.

На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:

-       договор купли-продажи недвижимости;

-       кредитный договор;

-       договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

-       договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости. В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров и положений статьи 8 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В договор об ипотеке (Приложение 7) стороны включают:

предмет ипотеки;

-       цену передаваемого в ипотеку помещения;

-       существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);

-       размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);

-       срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

-       указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика, (он же залогодатель по договору об ипотеке);

-       требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

-       основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора.

В настоящее время нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным условием по оформлению такого договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который вступил в силу с 1 января 2005 года.

Выдача кредита

Выдача кредита - банк выдает заемщику кредит, за счет которого происходит окончательный расчет с продавцом. Схема расчета зависит от того, кто является продавцом квартиры. Заемщик становится собственником квартиры и получает возможность прописаться в ней, вселиться и даже сдавать. Единственным ограничением является невозможность продажи квартиры, обмена или дарения до погашения кредита.

Выдача кредита банком позволяет заемщику рассчитаться с продавцом жилья. При покупке квартиры у застройщика средства на его счет можно перечислить по безналичному расчету. На вторичном рынке обычно используется наличная форма расчета через банковскую ячейку. Иногда для расчетов по ипотечной сделке банки используют документарный аккредитив. Наибольшей популярностью пользуется услуга эксперт-сейфинга, т.е. аренды банковской ячейки.

Обслуживание и погашение кредита

Обслуживание и погашение кредита - банк принимает платежи от заемщика в погашение кредита и уплату процентов и комиссий, ведет учет погашения основного долга и процентов. При выполнении обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

Ипотечные кредиты как сложный банковский продукт сопровождаются разнообразными комиссиями и сборами, величина которых зависит от банка, выдающего кредит, и от вида жилья - первичного или вторичного. К ним относятся комиссия за рассмотрение кредитной заявки, оплата услуг рекомендуемого банком независимого оценщика, комиссия за выдачу кредита, комиссия за обналичивание денег, комиссия за перечисление денежных средств на счет продавца квартиры, комиссия за проверку подлинности банкнот, расходы на регистрацию права собственности на квартиру и залога на нее, оплата услуг нотариуса (косвенные расходы), некоторые банки взимают комиссию за ведение ссудного счета.

Погашение кредита может производиться заемщиком различными способами:

-       внесением наличных через кассу банка (филиала, дополнительного офиса), выдавшего кредит. Внести средства на счет заемщика может и доверенное лицо (с помощью доверенности, оформленной в отделении банка);

-       внесением платежей в погашение кредита наличными через банкомат;

-       безналичными переводами денежных средств, например, и случае, если заработная плата заемщика поступает на счет в этом или другом банке;

-       через Интернет. Этот способ погашения кредита становится все более популярным.

Существенной характеристикой ипотечной программы является возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций, что предусматривается большинством банков. Условия досрочного погашения, как правило, интересуют тех, кто надеется на разовые крупные денежные поступления в не слишком отдаленном будущем. В основном банки ограничивают заемщика в досрочном погашении путем установления моратория на досрочное погашение, однако в некоторых банках разрешается досрочное погашение ипотечного кредита без каких-либо ограничений.

Если заемщик погашает кредит по аннуитетной схеме, то при погашении кредита досрочно выплаченные вперед проценты будут потеряны по причине изменения структуры платежей. При дифференцированных же платежах возможность досрочного погашения без значительных финансовых потерь присутствует даже в первые месяцы после получения кредита. Кроме того, в договоре может предусматривать частичное погашение кредита (внесение любой суммы в счет основного долга). В этом случае размер следующего платежа будет определяться исходя из суммы долга на текущий момент.

2.2 Анализ взаимоотношений кредитных организаций с Агентствам по ипотечному жилищному кредитованию

Открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (Агентство, АИЖК) создано в 1997 году по решению Правительства РФ. 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность Агентства <#"732908.files/image001.gif">

Рис. 1. Предмет ипотеки

Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст.5 <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\102fz98.htm>.

Приложение 2

Рис.  <file:///L:\BKB_OLD\kredit\ipoteka\ip_kred\plus_minus.htm>2. Преимущества и недостатки ипотеки

Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 5 <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\102fz98.htm>.

Приложение 3

Таблица 1

Количество кредитных организаций - участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования

Источник: Официальный сайт Банка России. Режим доступа: www.cbr.ru

Приложение 4

Рис.3. Схема взаимодействия участников системы ипотечного кредитования (первичный рынок)

Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст.1 <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\102fz98.htm>

Приложение 5

Процедура ипотечного кредитования

Рис.4. Процедура ипотечного кредитования

Источник: Банковское дело: розничный бизнес: учебное пособие/под ред. Г.Н. Белоглазовой и Л.П. Кроливецкой. - М.: КНОРУС, 2010, стр.242

Приложение 6

Таблица 2

Расширенный перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита

Источник: Разумова И.А. Ипотечное кредитование и риски [Текст]: учебное пособие - Спб.: Питер, 2011, стр.144

Приложение 7

ДОГОВОР ИПОТЕКИ

№ 001

г. Орел 17 сентября 2012 г.

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество), именуемый в дальнейшем "Залогодержатель”, зарегистрированный Центральным банком Российской Федерации 20 июня 1991 г. № 1481; основной государственный регистрационный номер 1027700132195; дата внесения записи 16 августа 2002 г., местонахождением: Россия, 117997, г. Орел, улица Вавилова, дом 19, в лице Сидорова Игоря Андреевича, действующего (ей) на основании Устава Сбербанка России, с одной стороны, и гр. Ановым Иваном Сергеевичем, именуемый (ая) в дальнейшем "Залогодатель”, с другой стороны, далее совместно именуемые "Стороны”, заключили настоящий договор, далее по тексту "Договор”, о нижеследующем:

Статья 1. Предмет Договора

1.1 Предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю недвижимого имущества, указанного в пункте 1.2 Договора (далее по тексту "Предмет залога”). Предмет залога полностью остается в пользовании и на хранении у Залогодателя.

.2 Предметом залога является:

земельный участок №789 (если номер есть), предоставленный Залогодателю в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, кадастровый № 789, общей площадью 120 кв. м., расположенный по адресу: Орловский район, п. Знаменка, ул. Ленина, в соответствии с Планом земель, являющимся неотъемлемой частью Договора.

.3 Право собственности Залогодателя на земельный участок, указанный в п.1.2 Договора подтверждается Договором купли продажи №123 от 14.08.2012,1.4 Нормативная цена указанного в п.1.2 Предмета залога составляет 2700000 (Два миллиона семьсот тысяч) рублей, что подтверждается справкой № 456 от 15.08.2012.

.5 Предмет залога оценивается Сторонами в 2700000 (Два миллиона семьсот тысяч) рублей.

Статья 2. Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом

2.1 Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Залогодателя¹, возникших на основании Кредитного договора (Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии) № 125 от 12.09.2010г., заключенного между Залогодержателем Кредитором) и Залогодателем в г. Орле, далее по тексту "Кредитный договор”.

.2 Обязательства, исполнение которых обеспечивается Договором, включают в том числе, но не исключительно:

возмещение расходов, в том числе судебных, связанных с взысканием задолженности по Кредитному договору,

уплату неустойки по Кредитному договору,

уплату процентов по Кредитному договору,

погашение основного долга по Кредитному договору,

возмещение убытков и других расходов, которые могут быть причинены Залогодержателю неисполнением или ненадлежащим исполнением Кредитного договора и/или настоящего Договора.

.3 Залогодатель ознакомлен со всеми условиями Кредитного договора:

сумма кредита 1200000 рублей,

процентная ставка, процентов годовых 12,6 срок возврата кредита 15 лет,

порядок погашения кредита: ежемесячно, начиная с 14 октября 2010 г. не позднее последнего числа платежного месяца, равными долями (по графику платежей в соответствии с приложением к настоящему договору),

порядок уплаты процентов: ежемесячно одновременно с погашением кредита,

неустойка: в размере двукратной процентной ставки по Кредитному договору с суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности,

целевое назначение кредита строительство жилого дома.

Статья 3. Заявления и гарантии.

3.1 Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:

.1.1 Является полноправным и законным собственником Предмета залога. До момента заключения Договора Предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право Залогодателя никем не оспаривается, что подтверждается Справкой № 123, выданной "21” августа 2012 г.

.1.2 Предмет залога не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение.

.1.3 На момент заключения Договора Залогодатель не имеет задолженности по уплате земельного налога.

Статья 4. Права и обязанности Сторон

4.1 Залогодатель принимает на себя следующие обязательства:

.1.1 Не совершать уступки, не отчуждать, не обременять какими-либо иными обязательствами Предмет залога без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

.1.2 Принимать соответствующие, адекватные обстоятельствам, меры к обеспечению сохранности Предмета залога, в том числе от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

.1.3 Письменно согласовывать с Залогодержателем действия, связанные с обременением Предмета залога правами третьих лиц.

.1.4 Не совершать действий, влекущих изменение или прекращение Предмета залога или уменьшение его стоимости, за исключением уменьшения стоимости, имеющей место в результате амортизации Предмета залога в ходе его нормальной хозяйственной эксплуатации.

.1.5 Немедленно уведомлять Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения Предмета залога.

.1.6. Обеспечивать Залогодержателю возможность документальной и фактической проверки наличия и состояния Предмета залога.

В течение 5 (пяти) рабочих дней предоставлять Залогодержателю любую запрашиваемую информацию относительно Предмета залога.

.1.7 Немедленно ставить в известность Залогодержателя об изменениях, произошедших в Предмете залога, о нарушениях его третьими лицами или о притязаниях третьих лиц на Предмет залога.

.1.8 В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания Договора Сторонами представить полный комплект документов, необходимый для государственной регистрации Договора.

.1.9 Передать Залогодержателю оригиналы документов, подтверждающих право собственности Залогодателя на Предмет залога в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации Договора.

.1.10 Предмет залога находится у Залогодателя. Последующий залог Предмета залога без согласования с Залогодержателем не допускается.

.1.11 Залогодатель несет в полной мере ответственность за Предмет залога, риск его случайной гибели или случайного повреждения.

.1.12 Заменить Предмет залога по требованию Залогодержателя равным по стоимости в течение 20 (двадцати) рабочих дней с момента получения Залогодателем письменного уведомления Залогодержателя о замене Предмета залога в случае его утраты или повреждения, либо если право собственности на него прекращено по основаниям, предусмотренным законом.

.2 Залогодатель имеет право:

.2.1 Пользоваться Предметом залога в соответствии с его целевым назначением, обеспечивая его сохранность.

.2.2 Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в любое время до момента его реализации, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.

.3 Залогодержатель имеет право:

.3.1 Проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия использования Предмета залога и требовать в этих целях предоставления необходимых документов.

.3.2 Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения Предмета залога.

.3.3 Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск об имуществе, являющемся Предметом залога по Договору.

.3.4 Обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении Залогодателем обязанностей, предусмотренных действующим законодательством, Кредитным договором и Договором.

.3.5 Требовать от Залогодателя досрочного исполнения своих обязательств в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Статья 5. Ответственность Сторон

5.1 За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

.2 В случае нарушения Залогодателем любого из его обязательств, изложенных в п. п.4.1.1; 4.1.6; 4.1.8; 4.1.9; 4.1.11 Договора, Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере 1 (одного) % от стоимости Предмета залога, указанной в п.1.5 Договора.

Штраф уплачивается Залогодателем в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.

Статья 6. Дополнительные условия

6.1 Обращение взыскания на Предмет залога для удовлетворения требований Залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком каких-либо обязательств по Кредитному договору.

1)   на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;

2)   на уплату неустойки;

3)   на уплату просроченных процентов;

4)   на уплату срочных процентов;

5) на погашение просроченной задолженности по кредиту;

) на погашение срочной задолженности по кредиту.

Статья 7. Особые условия

7.1 В случае частичного исполнения Заемщиком обеспеченных залогом обязательств залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполнения Заемщиком обеспеченного залогом обязательства.

.2 Залогодатель не имеет права переуступать или передавать полностью или частично свои права по Договору без письменного согласия Залогодержателя.

.3 Расходы по нотариальному удостоверению и регистрации Договора в соответствующих государственных органах несет Залогодатель.

Статья 8. Срок действия Договора

8.1 Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору.

Статья 9. Заключительные положения

9.1 Условия Договора носят конфиденциальный характер и не подлежат разглашению, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

.2 Взаимоотношения Сторон, неурегулированные в Договоре, регулируются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

.3 Споры по настоящему Договору рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.

.4 Соглашение об изменении или расторжении Договора совершается в письменной нотариальной форме, путем заключения Сторонами дополнительных соглашений, зарегистрированных в порядке, предусмотренном для Договора.

.5 В случае изменения у Залогодержателя банковских реквизитов или изменения у одной из Сторон почтового адреса или адреса регистрации, заинтересованная Сторона обязана информировать об этом другую Сторону не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента фактического изменения реквизитов.

.6 Любое уведомление и иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено адресату посыльным, заказным письмом с уведомлением о вручении или телефаксом по адресу, указанному в Договоре (или по адресу, указанному Стороной в соответствии с п.9.5 Договора).

.7 Все приложения к Договору являются его неотъемлемой частью.

.8 Наименования статей Договора приведены исключительно для удобства прочтения и не влияют на толкование условий Договора.

.9 Содержание статей 334-356 ГК РФ и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Сторонам нотариусом разъяснено.

.10. Договор составлен в пяти экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в делах нотариуса, один - в органе, осуществляющем государственную регистрацию договоров ипотеки, два - у Залогодержателя, один - у Залогодателя.

Статья 10. Адреса и реквизиты Сторон

Статья 11. Подписи Сторон

Залогодержатель Залогодатель

_Управляющий Сидоров И.А. Сидоров _Анов И.С. Анов

(Должность, подпись, Ф.И. О.) (Подпись, Ф.И. О.)

М. П.

Источник: Официальный сайт Сберегательного банка России. Режим доступа: www.sbrf.ru <#"732908.files/image005.gif">

Рис.5. Динамика объемов ипотечных кредитов

Источник: Электронный ресурс - Официальный сайт Банка России // www.cbr.ru

Приложение 9

Динамика изменения уровня просроченной задолженности по ипотечным кредитам

Рис.6. Динамика изменения уровня просроченной задолженности по ипотечным кредитам

Источник: Электронный ресурс - Официальный сайт Банка России // www.cbr.ru

Приложение 10

Региональная просроченная задолженность по ипотечным кредитам

Рис.7. Региональная просроченная задолженности по ипотечным кредитам

Источник: Электронный ресурс - Официальный сайт Банка России // www.cbr.ru

Приложение 11

Динамика средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам

Рис.8 Динамика средневзвешенной ставки по кредитам

Источник: Электронный ресурс - Официальный сайт Банка России // www.cbr.ru

Приложение 12

Мемориальный ордер на выдачу кредита

Код формы документа по ОКУД

Составитель

Источник: Указание Банка России "О порядке составления и оформления мемориального ордера" от 29.12.2008 г. №2161-У.

Приложение 13

Мемориальный ордер на принятие обеспечения

Код формы документа по ОКУД

Составитель