В январе 2000 г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Данная концепция основывается на том, что любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.
В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Особое место занимают нормативные акты Банка России. Федеральный закон "О банках и банковской деятельности", а так же Положения:
- Положение Банка России от 26.06.1998 № 39-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\39-pol.htm> "О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета";
- Положение Банка России от 31.08.1998 № 54-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\54-pol.htm> "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)";
- Положение Банка России от 26.03.2004 № 254-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\254p.htm> "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности";
- Положение Банка России от 20.03.2006 № 283-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc2\283p_08.htm> "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери";
- Положение Банка России от 16.07.2012 № 385-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc2\302p_1_o.htm> "О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации", (в ред. Указания Банка России от 26.09.2012 N 2884-У)
Указание Банка России от 21.01.2008 № 1963-У <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc2\1963u.htm> "О проведении единовременного обследования досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов" регламентирует порядок составления и представления формы единовременного обследования "Сведения о досрочном погашении ипотечных жилищных кредитов". Единовременное обследование досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов проводится с целью оценки объемов и источников досрочного погашения кредитов, предоставленных кредитными организациями физическим лицам на приобретение жилья под залог недвижимости.
Указание Банка России от 29.11.2005 № 1635-У <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc2\1635u.htm> "О порядке направления запросов и получения информации из Центрального каталога кредитных историй субъектом кредитной истории и пользователем кредитной истории посредством обращения в бюро кредитных историй". Указание направлено на реализацию Федерального закона "О кредитных историях" и определяет порядок направления субъектами (пользователями) кредитных историй запросов в Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ) без использования кода (дополнительного кода) субъекта кредитной истории о представлении информации о бюро кредитных историй, в котором хранится кредитная история субъекта кредитной истории, и получения информации из ЦККИ посредством обращения в бюро кредитных историй.
Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Рынок ипотеки в России быстро развивается, растет количество банков (Приложение 3), занимающихся ипотечным кредитованием, они предлагают все новые и новые ипотечные программы. Это делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя.
Все ипотечные жилищные кредиты по целям кредитования можно разделить на три группы:
) кредиты на приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; на приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; на приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
) кредиты на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей). Кредиты на строительство предоставляются по открытой невозобновляемой кредитной линии, лимит которой определяется общей потребностью в заемных средствах на проведение строительно-монтажных работ;
) кредиты на приобретение строящегося жилья. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения предыдущего этапа, при этом могут использоваться как разовые ссуды, так и невозобновляемые кредитные линии.
В зависимости от того, на приобретение какого типа недвижимости они выдаются, разделяются на кредиты на покупку квартиры (на первичном и вторичном рынках недвижимости), кредиты на покупку комнаты, на покупку загородной недвижимости и кредит на иные цели.
По предмету залога различают кредиты под залог покупаемой недвижимости и под залог уже имеющейся недвижимости.
По способу амортизации долга различают:
- постоянный ипотечный кредит - согласно графику погашения, в течение всего периода договора заемщик вносит равные платежи в погашение долга и в счет уплаты процентов (аннуитетные платежи);
- кредит с переменными выплатами - график платежей предусматривает снижающиеся или, наоборот, повышающиеся с течением времени ежемесячные платежи (дифференцированные платежи);
- кредит с единовременным погашением - используется редко при особых схемах кредитования.
Ипотечный кредит является сложным банковским продуктом,
параметры которого определяются характеристиками объектов недвижимости,
спецификой целевых групп заемщиков и движением рынка. Ипотечный кредит сопряжен
с рядом дополнительных консультационных, банковских и финансовых услуг:
экспертиза и оценка приобретаемого жилья, проведение расчетов по сделке,
страхование заложенной недвижимости и жизни заемщика и др. В процессе
ипотечного кредитования банки сотрудничают с участниками строительного рынка и
рынка недвижимости, а также с различными посредниками.
Практика получения ипотечных кредитов за рубежом весьма разнообразна. Так, в Германии, например, для получения ипотечных кредитов заемщику необходимо лишь предоставить в банк копии документов, подтверждающих право собственника на имущество, которое выступает обеспечением кредита. Размер кредита зависит от стоимости объекта его обеспечения, то есть от стоимости имущества залогодателя. Такие кредиты предоставляются ипотечными банками и обычными сберегательными кассами на длительный срок, достигающий 30 лет.
Во Франции льготные кредиты называются "льготные кредиты на вступление в право собственности" и используются для финансирования вступления в право собственности семей со скромными доходами. При этом соблюдаются нормы расценок, жилищных условий и максимальных платежных возможностей будущих жильцов. Такие кредиты выдаются под твердую или плавающую процентную ставку сроком на 20 лет.
В Италии льготные кредиты распространяются институтами земельного кредита и выдаются сроком не более чем на 25 лет. Их размер доходит до 100% расходов, связанных с приобретением жилья. Процентные ставки по таким кредитам снижаются в зависимости от средств, которыми располагает заемщик.
В Испании большое распространение получили "квалифицированные жилищные кредиты". Они выдаются органами государственного (официального) кредита и частными учреждениями на более выгодных по сравнению с рыночными условиях как в отношении процентных ставок, так и в отношении доли наличных средств и срока погашения кредита.
В настоящее время значительное число субъектов Российской Федерации, реализующих собственные ипотечные (псевдоипотечные) программы и накопившие определенный опыт в этой сфере. Первая программа ипотечного кредитования в России была разработана акционерным обществом "Корпорация "Жилищная инициатива" совместно со Сбербанком России и Госстрахом России. Эта программа предусматривает схемы ипотечного кредитования жилищного строительства.
Выделяют две схемы (модели) ипотечного кредитования.
Двухуровневая схема ("американская модель") опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.
Одноуровневая схема ("немецкая модель") представляет собой автономную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких "частных стройсберкасс" - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов.
Таким образом, система долгосрочного ипотечного жилищного
кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития
ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе,
учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность
населения, высокую инфляцию. Основными условиями реализации классических
моделей ипотечного кредитования является стабильность экономики, надежность и
эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных
бумаг, высокая платежеспособность населения и активное участие государства как
гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.
Банки предоставляют жилищные ипотечные кредиты как в рублях, так и в валюте. Требования, предъявляемые к потенциальным клиентам, могут изменяться в зависимости от банка, но, как правило, это:
- наличие постоянной работы в том регионе, где проживает заемщик;
- наличие достаточного совокупного дохода на семью для погашения кредита;
- наличие собственных денежных средств для внесения первоначального взноса.
Ипотечный кредит отличается от обычного кредита своим целевым назначением. Он предоставляется исключительно для приобретения жилья. При этом основным обеспечением по такому кредиту является ипотека приобретаемого жилья (Приложение 4).
Оформление ипотечного кредита - многоэтапная процедура (Приложение 5), включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего имущества, его оценку и страхование, заключение договоров кредитования и купли-продажи, и их регистрацию [16, с.240].
При предоставлении ипотечного кредита банк предъявляет достаточно жесткие требования к своим потенциальным заемщикам по различным критериям. Основным из них является ежемесячный подтвержденный доход заемщика, из которого будут производиться выплаты по кредиту. Банк предъявляет требования и к возрасту заемщика - чаще всего заемщик должен быть не моложе 18 лет на момент получения кредита и не старше 60-65 лет к моменту его погашения. Приоритетным же возрастом для ипотечного кредитования являются люди 30-35 лет.
Процедура выдачи ипотечного кредита включает несколько этапов:
- предварительная квалификация (одобрение) заемщика;
- андеррайтинг заемщика;
- подбор и оценка жилья;
- оформление кредитного и других договоров по сделке;
- регистрация заключенных договоров;
- выдача кредита;
- обслуживание и погашение кредита.
Предварительная квалификация заемщика
Предварительная квалификация (одобрение) заемщика - заемщик выбирает банк и программу кредитования, подает заявку на кредит и определенный данным банком пакет документов, на основании которого банк принимает принципиальное решение о возможности взаимодействия с данным заемщиком.
Предварительная квалификация заемщика необходима, чтобы отобрать заемщиков, которые соответствуют разработанным банком критериям надежности. Каждый банк самостоятельно определяет эти критерии и устанавливает свой перечень документов, необходимых для получения кредита. В целом же каждый потенциальный заемщик должен представить банку информацию о постоянных доходах и расходах, образовании, трудовом стаже, составе семьи, имеющемся имуществе и т.д.
Перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита, устанавливается по усмотрению банка. Стандартный перечень таких документов составляют (Приложение 6):
- основные документы;
- документы, подтверждающие семейное положение заемщика;
- документы, подтверждающие здоровье заемщика;
- документы, подтверждающие доходы заемщика;
- информация об активах заемщика;
- документы, подтверждающие текущие обязательства заемщика, а также кредитную историю заемщика;
- сведения о продавце квартиры;
- документы, представляемые предпринимателями без образования юридического лица.
Андеррайтинг заемщика
Андеррайтинг заемщика - банк оценивает кредитоспособность заемщика и определяет максимальную сумму, которую он готов выдать данному заемщику, и другие параметры кредита - процентную ставку, срок, схему погашения. Это решение действительно три месяца (в некоторых банках данный срок несколько больше).
Для оценка вероятности погашения кредита проводится андеррайтинг заемщика. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. При этом учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:
- отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;
- отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;
- отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;