Следует отметить, что основания для отказа в государственной регистрации и в совершении нотариального действия также значительно отличаются. Так, первые носят исключительно формальный характер (ст. 27 Закона о регистрации недвижимости), тогда как ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате [9] предусматривает не только формальные основания для отказа в совершении нотариального действия, но и если: совершение такого действия противоречит закону; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; и др.
Значимым, на наш взгляд, является и то, что в соответствии с п. 3 ст. 66 Закона о регистрации недвижимости «орган регистрации прав не несет ответственность за убытки, причиненные в результате государственной регистрации прав на основании признанных судом недействительными свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов либо на основании нотариально удостоверенной сделки, которая признана судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки». Поскольку вся ответственность возлагается на самого нотариуса, и гарантии этой ответственности, в том числе в виде обязательного страхования ответственности при осуществлении профессиональной деятельности, коллективного страхования, личного имущества нотариуса и компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты, установлены Основами законодательства о нотариате.
Еще одно очень существенное изменение в законодательстве связано с возможностью оспаривать, в том числе зарегистрированные права, и доказывать несоответствие записей ЕГРП. В п. 5 ст. 61 ГПК РФ закреплено, что обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном ст. 186 ГПК РФ, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия. Это означает, что при возникновении спора о зарегистрированных правах по нотариально удостоверенной сделке действия органов регистрации однозначно будут считаться законными и действительными. Нотариальное удостоверение сделки, в свою очередь, также означает законность всех положений сделки, ясность всех положений договора для обеих сторон, наличие дополнительных доказательственных возможностей в суде. «Это означает, что оспорить нотариально удостоверенную сделку с недвижимостью теперь гораздо сложнее» [8]. Можно сказать, что в случае нотариального удостоверения сделки практически исключаются случаи признания заключаемых сделок недействительными по основаниям, связанным с пороком воли сторон сделки (в частности, совершение сделки гражданином, признанным недееспособным; гражданином, дееспособность которого ограничена; совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной и др.).
Нужна ли обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью?
Ответ на этот вопрос для кого-то может показаться очень простым. Однако прежде, чем на него ответить, необходимо разобраться в том, что же изменится, если законодатель вернется к обязательной нотариальной форме отдельных видов сделок.
На сегодняшний день в России сформировался развитый рынок недвижимости. Темпы строительства жилья постоянно растут и уже превысили показатели конца советского периода. В связи с этим доля сделок с участием граждан (физических лиц) среди всех сделок с недвижимостью является весьма значительной. Следует признать, что граждане в своем большинстве не обладают глубокими юридическими знаниями, вследствие чего у них могут возникать разные трудности при заключении сделок; высока вероятность того, что они могут стать жертвами мошенников. При этом защитить интересы участников рынка зачастую бывает просто некому.
К сожалению, государственные регистраторы Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии не осуществляют комплексного правового сопровождения сделки. Они лишь проверяют соответствие представленных документов требованиям закона для государственной регистрации перехода или возникновения какого-либо права на недвижимое имущество. Адвокаты и юрисконсульты защищают интересы только одной стороны (их клиента), поэтому не являются беспристрастными по отношению к другой стороне сделки. В отличие от названных лиц нотариус представляет собой защитника интересов всех участников гражданского оборота.
Следует отметить, что до 31 января 1998 г. все сделки с имуществом подлежали нотариальному удостоверению. Однако позднее государство разрешило заключать договоры купли-продажи недвижимости в простой письменной форме. По мнению многих авторов, возможность заключать договоры в простой письменной форме способствовала росту криминала, а также распространению мошенничества на рынке недвижимости [2; 10; 12]. В этой связи сотрудники правоохранительных органов не раз заявляли о необходимости вернуть обязательное удостоверение сделок с недвижимостью [6]. Вернуться к этой практике предлагалось в 20122013 гг., когда принимался крупный пакет поправок к ГК РФ. Однако данное предложение вызвало масштабную критику юридического сообщества, и данная норма была исключена из пакета.
До сих пор требования о совершении всех сделок с недвижимостью исключительно в нотариальной форме в Гражданском кодексе РФ отсутствуют. Однако на сегодняшний день, если рассмотреть отдельные нормы не только других нормативно-правовых актов гражданского законодательства, но и других отраслей права, можно встретить другую практику и достаточно много сделок, в которых предметом является недвижимое имущество или доля в таком имуществе, и которые требуют нотариального удостоверения по действующему законодательству. Например, соглашение о разделе совместно нажитого имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ), брачный договор (п. 2 ст. 41 СК РФ), сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости), сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 54 Закона о государственной регистрации недвижимости), и многие другие [8]. Следовательно, подчеркивая важность нотариального удостоверения, акцентировав внимание на осуществлении нотариусом проверки законности совершения сделки, в том числе на наличие у каждой из сторон права на ее совершение, ст. 163 ГК РФ не зря специально была дополнена п. 3, в котором установлено, что несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность, а значит никаких правовых последствий, кроме последствий недействительности, без нотариального удостоверения не возникнет.
На этом основании совершенно не случайно при постепенном усилении роли и значения нотариата в хозяйственной деятельности было решено ввести в нескольких регионах страны пилотный проект - обязательную нотариальную форму договора отчуждения недвижимости (Санкт-Петербург, Хакасия, Адыгея, Астраханская, Вологодская, Курганская, Ленинградская, Свердловская, Челябинская, Ярославская и Новосибирская области, Краснодарский и Красноярский края). В других областях, к примеру в Нижегородской, при совершении сделки с объектом недвижимости сохранили свободу усмотрения - представить документы в простой письменной форме в Росреестр или удостоверить сделку у нотариуса. И это только первый шаг на пути повсеместного внедрения обязательной нотариально удостоверяемой формы сделок с недвижимостью.
Кроме того, с 1 февраля 2019 г. в соответствии со ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате после удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Таким образом, можно вообще не обращаться в Росреестр или в МФЦ для подачи и получения документов о праве собственности. Это можно сделать через нотариуса или его работника в рамках одного нотариального действия по удостоверению сделки.
Критики введения обязательной нотариальной формы для разных видов договора с недвижимостью обосновывают свою позицию различными доводами, однако при ближайшем рассмотрении все они легко опровергаются [12]. Например, они говорят, что нотариус не сможет защитить граждан от мошенников. Он не проверяет подлинность документов, а также не сможет предсказать появление третьих лиц, которые в будущем способны оспорить сделку. Вместе с тем повторимся, что в соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Что касается появления третьих лиц, то от данного обстоятельства не спасет ни государственная регистрация, ни, тем более, простая письменная форма.
Еще один аргумент связан с организацией нотариальной деятельности, а именно: сделки с недвижимостью регистрируются очень часто, из-за введения обязательного формы в конторах возникнут большие очереди, также гражданам придется тратить деньги на оплату услуг нотариуса [2]. На наш взгляд, данные доводы вообще абсурдны, поскольку количество нотариусов и нотариальных контор (около восьми тысяч по России) достаточно для того, чтобы не создавать очереди, а оплата нотариального тарифа императивно регулируется налоговым законодательством, а не рынком и договоренностями с риелторами, где стоимость юридических услуг непредсказуема и значительно превышает стоимость услуг нотариуса.
К определенно положительным моментам введения обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью следует отнести:
- во-первых, участие в сделке независимой и незаинтересованной стороны, которая обязана разъяснить участникам ее смысл, значение и правовые последствия;
- во-вторых, нотариальное удостоверение сделки является надежным способом ее защиты. Причем это не формальная подстраховка, а реальный способ оградить себя от «несчастного случая». Нотариус устанавливает личность сторон, проверяет принадлежность передаваемой недвижимости, отсутствие запрещений на ее передачу. «Нотариальное удостоверение - это пожизненная правовая и финансовая гарантия прав собственника» [2];
- в-третьих, удостоверяя сделку, нотариус гарантирует ее законность, ответственность нотариуса застрахована, а трехуровневая система страхования позволяет возместить весь причиненный ущерб (вред, убытки) в результате действий нотариуса;
- в-четвертых, нотариус сам (по поручению сторон, но без их участия) подает и получает документы с целью государственной регистрации прав;
- в-пятых, обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью однозначно уменьшит загрузку на судебную систему, так как сделки, удостоверенные нотариусом, намного реже оспариваются в судах [2; 8; 12], и с этим трудно не согласиться.
Конечно, с некоторыми из аргументов можно спорить, поскольку, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь от нотариуса и обеспечить себя дополнительными гарантиями, они вправе предусмотреть для своей сделки нотариальную форму (п. 2 ст. 163 ГК РФ), но ведь и при государственной регистрации сделок преследуются цели, аналогичные нотариальному удостоверению сделок.
Вместе с тем не стоит забывать о том, что главная задача системы государственной регистрации - обеспечивать ведение единого государственного реестра всех прав на объекты недвижимости, что имеет огромное значение для имущественного оборота и получения [11]. Данная деятельность является необходимой, но именно нотариусы, на наш взгляд, способны помочь органам государственной регистрации обеспечить достоверность и законность сведений в ЕГРП.
Попытки ввести обязательную нотариальную форму для сделок с недвижимостью не прекращаются. Ежегодно появляются законопроекты, которые обосновывают такую необходимость. При этом в одном из отзывов Правительства России на очередной законопроект указывалось, что данные изменения ведут «к возникновению дополнительных издержек для оборота недвижимости». В частности, Правительство России придерживается мнения, что «обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью ухудшит материальное положение малоимущих и социально не защищенных групп населения» [10]. С такой позицией трудно согласиться.
Нотариальное удостоверение сделки уберегает участников гражданского оборота от непредвиденных негативных последствий ее заключения, которые могут быть гораздо более значительными в материальном плане по сравнению со стоимостью нотариальных услуг. Помимо этого для ряда категорий лиц налоговым законодательством предусмотрены льготы по уплате нотариального тарифа, что минимизирует затраты на нотариальное удостоверение сделок.
Более того, уже существуют договоры, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению. В самом Гражданском кодексе РФ (п. 3 и п. 5 ст. 8.1) «заложена основа для возвращения в российский оборот нотариальной формы сделки с недвижимостью» [4]. Тем самым следует признать необходимым в российском гражданском обороте прецедент обязательного нотариального удостоверения сделок.
Выводы
Институт государственной регистрации недвижимости и институт нотариального удостоверения сделок имеют разные функции и механизмы защиты прав и законных интересов правообладателей. Эти правовые механизмы нельзя противопоставлять друг другу. Перед ними стоит единая цель - стабильность гражданского оборота.
Государственная регистрация не может заменить нотариальное удостоверение, равно как и нотариальное удостоверение сделок не направлено на замену государственной регистрации. Наоборот. Нотариальное удостоверение сделок может помочь институту государственной регистрации прав в достижении поставленных перед органами государственной регистрации задач. Возвращение к обязательной нотариальной форме по всем сделкам с недвижимостью, или хотя бы тем, в которых участвуют граждане, позволит значительно сократить количество судебных споров и уголовных преступлений в сфере оборота недвижимого имущества.
Таким образом, мы видим, что и государственная регистрация, и нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью являются сходными в некоторых моментах, но не стоит забывать об их особенностях. То есть упразднить государственную регистрацию и ввести обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью является нелогичным, оставить все как есть - в условиях нарастающего товарооборота тоже является непродуманным шагом. Выходом из данной ситуации, на наш взгляд, является введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью при сохранении их государственной регистрации, документы на которую в обязательном порядке будет предоставлять нотариус и они не будут нуждаться в дополнительной проверке. В такой ситуации и гражданам будут предоставлены дополнительные гарантии, и государство сможет контролировать ситуацию в данной отрасли.