ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ И НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК КАК ЕДИНЫЙ ЭЛЕМЕНТ СТАБИЛЬНОСТИ ГРАЖДАНСКОГО ОБОРОТА: НОВЕЛЛЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Елена Витальевна Смиренская
Санкт-Петербургский государственный университет, г. Санкт-Петербург, Российская Федерация
Введение: недвижимое имущество для всех участников гражданского оборота представляет собой основную, а для граждан иногда и единственную, материальную ценность, права на которую подлежат государственной регистрации. Вместе с тем одной государственной регистрации недостаточно для защиты прав и законных интересов собственников. Необходимы дополнительные гарантии. И такие гарантии может дать нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Этот правовой механизм не является новым для нашего законодательства, но в силу отсутствия требований об обязательной нотариальной форме, к сожалению, почти не используется в гражданском обороте. В работе поставлена цель исследования взаимодействия двух правовых механизмов, направленных на стабильность гражданского оборота, на этапе реформирования гражданского законодательства. Методы: методологическую основу данного исследования составляет совокупность методов научного познания, среди которых основное место занимают сравнительноправовой метод и метод анализа. Результаты: в работе обоснована авторская позиция о необходимости установления норм об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, которая опирается на последние изменения в законодательстве, а также научные и практические точки зрения. Выводы: в результате исследования выявлено прямое взаимодействие и взаимодополняемость между нотариальным удостоверением сделок и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество как единый элемент стабильности и правомерности гражданского оборота. Установлено, что в своем единстве эти правовые механизмы позволяют защитить права и законные интересы собственника наилучшим образом, в том числе практически исключить дальнейшее оспаривание зарегистрированных прав.
Ключевые слова: права на недвижимое имущество, государственная регистрация недвижимости, нотариальное удостоверение сделок, сделки с недвижимостью, обязательная форма, порядок регистрации, Единая информационная система нотариата.
государственная регистрация нотариальное удостоверение право недвижимое имущество
INSTITUTE OF REAL ESTATE STATE REGISTRATION AND NOTARIAL CERTIFICATION OF TRANSACTIONS AS A WHOLE ELEMENT OF THE CIVIL TURNOVER STABILITY: LEGISLATION INNOVATIONS
Elena V. Smirenskaya
Saint Petersburg State University, Saint Petersburg, Russian Federation
Introduction: real estate represents the main material value for all civil turnover participants and for citizens it is sometimes the only material value, the rights for which are subject to the state registration. At the same time, state registration is not enough for protecting rights and legitimate interests of owners. Additional guarantees are necessary. The notarial certification of real estate transactions can give such guarantees. This legal mechanism is not new to our legislation, but due to the lack of requirements on the mandatory notarial form, unfortunately, it has been hardly ever used in civil turnover. The objective of the research is to study the interaction of two legal mechanisms directed to stability of civil turnover at the stage of reforming civil legislation. Methods: the methodological basis of this research is a set of the methods of scientific knowledge, among which the main are the comparative and legal method and the method of the analysis. Results: the paper presents the author's position on the necessity of setting standards on mandatory notarial certification of real estate transactions which relies on the last changes in legislation and shows the scientific and practical points of view as well. Conclusions: the research reveals the direct interaction and complementarity between the notarial certification of transactions and the state registration of real estate rights as a whole element of stability and legitimacy of the civil turnover. The article establishes that the unity of these legal mechanisms allow to protect the owners' rights and legitimate interests in the best way, and eliminate any further dispute of the registered rights.
Key words: real estate rights, real estate state registration, notarial certification of transactions, real estate transactions, mandatory form, registration procedure, Unified Information System of Notaries.
Введение
Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним существует в нашей стране уже 20 лет. Значение этой системы нельзя недооценивать. Однако последние несколько лет подряд все гражданское законодательство находится в активной стадии реформирования, которое не могло не затронуть правового регулирования гражданского оборота объектов недвижимости.
С принятием и вступлением в силу 31 января 1998 г. Закона о государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним в нашем законодательстве связана отмена обязательной нотариальной формы для многих сделок. При этом следует признать, что государственная регистрация, как многие считали, должна была стать альтернативой нотариальному удостоверению. Однако практика показала, что институт государственной регистрации прав не может обеспечить полную защиту прав и законных интересов собственников, и в связи с этим постепенно стал возвращаться институт нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
Участие нотариусов создает дополнительные существенные правовые гарантии в сфере защиты прав и законных интересов участников рынка недвижимости. «Законность сделки можно обеспечить, только определив действительные намерения сторон и проверив, соответствуют ли эти намерения избранному ими виду сделки. А это можно установить только в беседе со сторонами сделки, по результатам которой нотариус, выявив интересы и действительные намерения сторон, предлагает тот или иной вид сделки, а также разъясняет им ее существо (гражданину, не имеющему специальных правовых познаний, невозможно, трудно определить, какую законную форму в конкретной ситуации следует применить)» [7].
В результате заключения сделки без участия нотариуса собственник может лишиться своего имущества помимо своей воли, договор от имени собственника может быть подписан не уполномоченным на то лицом, недобросовестный продавец может неоднократно распорядиться своей недвижимостью до регистрации первого договора об ее отчуждении. Помимо этого возможны и другие противоправные или недобросовестные с точки зрения гражданского права действия участников гражданского оборота.
При этом остается вопрос: как же соотносятся эти два правовых механизма - государственная регистрация прав на недвижимость и нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью - между собой?
Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью
В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ [5] «в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации» на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 8.1 ГК РФ [5] «в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена». В этом случае запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.
Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе (но не обязан) проверять законность соответствующей сделки. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.
При этом следует отметить, что Концепция развития гражданского законодательства очень жестко подвергла критике существовавшую до недавнего времени так называемую двойную регистрацию, когда необходимо было регистрировать и право, и сделку, лежащую в ее основании, одновременно. «Государственная регистрация сделок по сути дублировала регистрацию перехода прав, а экспертиза сделок, проводимая регистратором, осуществлялась формально, по документам» [4].
В связи с этим были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ и другие нормативно-правовые акты, и количество сделок, подлежащих государственной регистрации, значительно сократилось.
В соответствии с новой редакцией ст. 131 ГК РФ именно право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться еще и специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
Что же касается государственной регистрации сделок, то в соответствии со ст. 164 ГК РФ законодатель сохранил за собой право устанавливать такую возможность. При этом в ГК РФ нет никаких понятий, условий, оснований, когда сделка может требовать такой регистрации, а главное - зачем, то есть осталось неясным, для каких целей законодатель все-таки оставил институт государственной регистрации сделок и к чему относить государственную регистрацию: к условиям действительности сделки или только к моменту возникновения правовых последствий, как указано в ст. 164 ГК РФ.
На наш взгляд, формой сделки государственная регистрация точно не является, поскольку в соответствии со ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). А вот согласно п. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости [13] «государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества». Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 5 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости). И все. Это главное и единственное предназначение института государственной регистрации - быть единственным доказательством.
И вот здесь мы сразу видим принципиальное различие между государственной регистрацией и нотариальным удостоверением сделок. Нотариальное удостоверение - это форма сделки, условие ее действительности. И в законодательстве такое значение нотариального удостоверения для стабильности гражданского оборота отражено в последних изменениях.
Понятие нотариального удостоверения сделок содержится в ст. 163 ГК РФ в новой редакции: «Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности». Следует согласиться с мнением, что «никакое иное должностное лицо не сможет заменить нотариуса в части проверки соответствия закону субъективной стороны сделок» [3].
Обязательное нотариальное удостоверение сделок устанавливается нормами закона, и таких случаев немало, например договор ренты и пожизненного содержания с иждивением. При этом для подавляющего большинства сделок с недвижимостью Гражданский кодекс РФ обязательного нотариального удостоверения не требует. Так, в соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Вместе с тем в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного вида нотариальная форма не требуется.
Необходимо отметить, что, несмотря на однозначное отнесение законом нотариального удостоверения к виду письменной формы сделки [1], сам порядок нотариального удостоверения направлен на выполнение не только этого условия действительности. Главное, что нотариусы проверяют все условия действительности сделки: дееспособность участников, соответствие воли волеизъявлению и, конечно же, соответствие содержания сделки закону. Это подтверждается и Основами законодательства РФ о нотариате [9]. Так, ст. 54 устанавливает, что нотариус обязан «разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона».
Кроме того, в соответствии со ст. 55 Основ при удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.
В связи с вышесказанным с 1 января 2015 г. сроки государственной регистрации были существенно сокращены [14]. Теперь государственная регистрация прав осуществляется в «три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов» (п. 9 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости) [13]. «Регистрация прав на недвижимость осуществляется теперь по принципу системы одного окна» [8].