Предлагается унифицировать нормы Жилищного кодекса РФ о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и в малоэтажной жилой застройке, не выделяя в названии собственников помещений в многоквартирном доме. Сформулирована новая редакция ст. 44 Жилищного кодекса РФ.
Обосновывается возможность законного представительства от имени квалифицированного большинства собственников имущества по тем вопросам, которые приняты на общем собрании участников таким большинством голосов. Представителем может выступать товарищество собственников жилья или один из собственников, избранный на таком собрании и лишь по тем вопросам, решение по которым принято на общем собрании собственников квалифицированным большинством голосов. Это имеет безусловное значения и для собственников жилых помещений на территории малоэтажного строительства.
Глава 3. «Особенности правового положения кооперативов малоэтажного жилья и товариществ индивидуальных застройщиков» охватывает три параграфа, посвященных правовым проблемам статуса юридических лиц в сфере организации строительства и управления объектами малоэтажной жилой застройки.
В параграфе 3.1. «История развития законодательства о кооперативах малоэтажного жилья в системе жилищных кооперативов» анализируются особенности развития законодательства о жилищных кооперативах применительно к кооперативам малоэтажного жилья, начиная с дореволюционных времен, разные классификации кооперативов в сфере жилья и сформулированы следующие выводы:
- приоритет в России имело индивидуальное жилищное строительство, несмотря на стимулирующие меры, предпринимаемые государством;
- до вступления в силу Жилищного кодекса РФ не было системного правового регулирования жилищной кооперации,
- прообразом кооперативов малоэтажного жилья можно считать дачно-строительные кооперативы, создаваемые для возведения дачных строений на собственные средства кооператива, а также для последующей эксплуатации и управления этими дачами с предоставлением права на земельный участок. Общими признаками являлось предоставление земельных участков для строительства, цель - строительство и последующее управление, отход от индивидуального строительства и др.;
- конструкция «кооперативов малоэтажного жилья» не использовалась и в настоящее время не используется законодательством, а предлагается лишь авторами Проекта.
Параграф 3.2. «Правовое положение кооперативов малоэтажного жилья» охватывает анализ жилищно-правовых проблем, связанных с деятельностью кооперативов малоэтажного жилья, правовым положением их членов, делением на закрытые и открытые.
Выделены квалифицирующие признаки кооператива малоэтажного жилья. Предлагается использовать в названии кооператива ссылку на связь с земельными участками, которые принадлежат на праве собственности собственникам жилых помещений как индивидуальных, так и многоквартирных, ограниченных определенной этажностью, например, жилищно-земельный кооператив. Однако, учитывая, что данный термин не вполне лаконичен, законодателю целесообразно использовать условный термин «кооперативы малоэтажного жилья».
Кооперативы малоэтажного жилья представляют собой разновидность жилищных кооперативов в широком смысле слова, и их правовое регулирование подпадает в большинстве своем под действие правового регулирования жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в связи с чем можно сделать вывод об отсутствии необходимости выделения в Жилищном кодексе РФ отдельной главы, посвященной правовому положению кооперативов малоэтажного жилья. Целесообразно включить в раздел V Жилищного кодекса РФ в отдельные статьи его глав специальные нормы, регулирующие деятельность кооперативов малоэтажного жилья с учетом особенностей правового положения данных организаций, а в остальном распространить на их правовое положение общие нормы о жилищных и жилищно-строительных кооперативах.
Для унификации правового регулирования было бы целесообразно ввести общее понятие, охватывающее все виды кооперативов, направленных на удовлетворение жилищных потребностей граждан, за исключением жилищных накопительных кооперативов.
Обосновывается необходимость распространения действия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части гарантий по договору на все виды отношений по привлечению денежных средств граждан, связанных с возникающим у них правом собственности или бессрочным правом пользования на жилые помещения в многоквартирном, как многоэтажном, так и малоэтажном доме, а также в индивидуальных домах, образующих территорию малоэтажной застройки, в том числе с участием жилищных кооперативов.
В параграфе рассматриваются особенности правового положения закрытых и открытых кооперативов, спорность такой классификации.
Обоснована правовая природа вещного права члена закрытого кооператива малоэтажного жилья, не являющееся правом собственности, и его признаки.
Сделан вывод о распространении конструкции закрытого кооператива не только на кооперативы малоэтажной жилой застройки, но и на многоквартирные дома, где члены кооператива не приобретают самостоятельного права на земельный участок. Предлагается общее понятие кооперативов в жилищной сфере (кооперативы в сфере жилья), под которыми понимаются потребительские кооперативы, созданные как добровольные объединения граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.
Система таких кооперативов может быть представлена следующим образом:
- жилищный кооператив, который создается в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье путем объединения членами такого кооператива своих денежных средств для приобретения, в том числе с целью реконструкции, и последующего содержания одного многоквартирного дома и управления таким домом;
- жилищно-строительный кооператив, который создается в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье путем объединения членами такого кооператива своих денежных средств для строительства одного многоквартирного дома на предоставленном (приобретенном) для этих целей земельном участке и иных объектов, необходимых для обслуживания такого дома, последующего содержания многоквартирного дома и управления таким домом;
- кооператив малоэтажного жилья, который создается в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье путем объединения членами такого кооператива своих денежных средств для строительства объектов малоэтажного жилищного строительства на предоставленном (приобретенном) для этих целей земельном участке, а также иных объектов, необходимых для обслуживания объектов малоэтажного жилищного строительства, последующего содержания имущества кооператива, составляющего инфраструктуру малоэтажной жилой застройки, а также управления таким имуществом.
В свою очередь каждый из таких кооперативов может быть построен по модели как открытого, так и закрытого.
Для обеспечения правового положения закрытого кооператива необходимо изменить конструкцию п. 4 ст. 218 ГК РФ изложив следующим образом:
«4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, земельный участок, предоставленные этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, если иное не предусмотрено федеральным законом».
В параграфе 3.3. «Правовое положение товарищества индивидуальных застройщиков» анализируются особенности новой предлагаемой формы по управлению территорией малоэтажной жилой застройки как разновидности товариществ собственников жилья с использованием Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».. Названный Федеральный закон учел некоторые особенности, связанные с управлением общим имуществом собственников индивидуальных жилых домов, чьи земельные участки расположены рядом, образуя в совокупности единую территорию. Однако определение товарищества собственников жилья, его компетенция, иные особенности правового положения далеко не в полной мере учитывают специфику территории малоэтажной жилой застройки, что обуславливает необходимость правового регулирования правового положения товарищества индивидуальных застройщиков. В настоящем параграфе сформулированы предложения по видам деятельности товариществ индивидуальных застройщиков, специфика определения числа учредителей (членов) товарищества, порядок приобретения товариществом индивидуальных застройщиков земельного участка и формирование общего имущества в малоэтажной жилой застройке.
В заключении сформулированы в обобщенном виде выводы по совершенствованию действующего законодательства.
По теме диссертации автором опубликованы следующие работы
Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях:
1. Подавалова Л.Д. Проблемы терминологии в правовом регулировании малоэтажного жилищного строительства // Семейное и жилищное право. 2011. N 3. 0,35 п.л.
2. Подавалова Л.Д. Некоторые проблемы реализации права на общее имущество на территории малоэтажной жилой застройки// Семейное и жилищное право. 2011. № 6. 0,4 п.л.
Другие публикации
3. Подавалова Л.Д. Правовое положение кооперативов малоэтажного жилья: закрытые и открытые кооперативы.// Юрист и экономист. 2010. № 4. 0,6 п.л.
4. Подавалова Л.Д. Вещно-правовые отношения на территории малоэтажной жилой застройки//Менеджмент и право. 2010. № 4. 0,5 п.л.
5. Подавалова Л.Д. Проблемы реализации прав собственников на территории малоэтажной жилой застройки //Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления. Коллективная монография трудов участников IХ Международного научно-практического семинара./ Под. ред.: д.э.н., проф. Орехова С.А.- М.: ИНИОН РАН, 2011. 0,3 п.л.