Методы исследования. Методологической основой диссертационного исследования послужили такие общенаучные методы познания, как диалектический, логико-юридический, методы анализа и синтеза.
В процессе подготовки работы были использованы также частные научные методы исследования - историко-правовой, который позволил выявить закономерности становления и развития кооперативов малоэтажного жилья; сравнительно-правовой метод использовался при характеристике отдельных видов объектов жилищного права, их особенностей и соотношения с малоэтажными жилыми домами. Применение метода системного анализа способствовало определению места правового режима малоэтажных жилых помещений в системе объектов права.
Комплексный метод позволил проанализировать рассматриваемые вопросы во всем многообразии их связей и взаимоотношений, учитывая, прежде всего, юридические, а также организационные и иные аспекты правового режима малоэтажных жилых домов.
Теоретическую основу исследования составили труды отечественных авторов в области жилищного права, в частности, таких ученых, как Ю.Г.Басин, М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, Е.Н.Гендзехадзе, Б.М.Гонгало, В.П.Грибанов, В.М.Жуйков, О.С.Иоффе, С.М.Корнеев, О.А. Красавчиков, Л.О.Красавчикова, П.В.Крашенинников, В.Н.Литовкин, Н.А.Маленков, И.В.Маркова, И.Б.Миронов, А.А.Молчанов, Л.Н.Пчелинцева, П.И.Седугин, Т.А.Семина, Е.А.Суханов, Ю.К.Толстой, М.Ю.Тихомиров, Е.А.Чефранова, В.Ф.Чигир, Г.Ф.Шешко, В.В.Чубаров, В.Ф.Яковлев и др.
Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, другие федеральные законы, а также иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие отношения, составляющие объект диссертационного исследования, а также проект федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий», принятый Государственной Думой Федерального Собрания РФ в I чтении 04.04.2007.
Эмпирическая основа исследования представлена практическими материалами, опубликованными в печати, постановлениями и другими актами судов общей юрисдикции и арбитражных судов Российской Федерации. В работе было использовано законодательство Великобритании Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 (1 мая 2002 г.) http://www.legislation.gov.uk/ukpga/2002/15/introduction - Закон о реформе общей собственности и аренды.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в работе впервые проводится комплексное исследование института малоэтажной жилой застройки и предпринята попытка формирования гражданско-правовых основ регулирования отношений в этой сфере.
Автором с учетом критического анализа внесенного в Государственную Думу проекта федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий» проанализированы правовой режим и терминология малоэтажной жилой застройки, соотношение объектов малоэтажного жилья с другими объектами недвижимого имущества, предназначенными для проживания, рассматриваются возникшие как в теории, так и правоприменительной практике проблемы реализации норм об управлении общим имуществом и кооперативах в жилищной сфере. В работе проведен анализ отдельных проблем реализации права на удовлетворение жилищных потребностей граждан с учетом правового режима объектов малоэтажного жилищного строительства и новых видов кооперативов в жилищной сфере.
Новизна сформулированных автором выводов представлена в основных положениях, выносимых на защиту.
1. В ходе исследования выявлено отсутствие в науке и действующем законодательстве единства в терминологии и критериях классификации объектов недвижимого имущества, предназначенных для проживания. Малоэтажным жилым домам, как правило, противопоставляются многоквартирные дома, в то время как жилой дом может быть одновременно малоэтажным и многоквартирным.
Учитывая, что жилой дом, квартира, комната являются как объектами жилищного, так и гражданского права; многоквартирный дом (в качестве здания) представляет собой объект гражданского права, в состав которого входят квартиры, относящиеся к объектам жилищного и гражданского права, сделан вывод, что малоэтажный жилой дом может быть как многоквартирным, так и не иметь квартир, а представлять собой индивидуальный жилой дом как объект жилищных прав. Малоэтажный жилой дом, как и многоэтажный, является объектом гражданского права и может быть объектом жилищного права, если он не разделен на квартиры.
2. Для целей совершенствования регистрации прав на недвижимое имущество и земельные участки предлагается систематизация жилых помещений, основным критерием которой является специфика прав собственников помещений на земельные участки:
- индивидуальные жилые дома (вне пределов малоэтажной жилой застройки) - право индивидуальной собственности на земельный участок,
- многоквартирные жилые дома (не относящиеся к малоэтажной жилой застройке) - право общей собственности на земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, и прилегающую территорию,
- для других жилых домов (малоэтажная жилая застройка) - право индивидуальной собственности на земельный участок и право общей собственности на общий земельный участок.
Определение объекта малоэтажного жилищного строительства должно включать в себя объекты индивидуального жилищного строительства или многоквартирный жилой дом блокированной застройки с количеством надземных (в том числе мансардных и цокольных) этажей не более чем три. Сформулировано определение жилого дома блокированной застройки, под которым необходимо признавать жилой дом, состоящий из нескольких блоков (частей жилого дома), каждый из которых является в соответствии с жилищным законодательством жилым помещением, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками и предназначен для проживания одной семьи (понятие семьи используется в соответствии с жилищным, а не семейным законодательством РФ). При этом для объекта малоэтажной застройки должно быть установлено ограничение для количества блоков, например, десятью. Объект малоэтажного строительства не должен включать в себя нежилых помещений, что возможно в других многоквартирных домах (магазины и т.п.).
3. Сформулирована совокупность признаков, определяющих правовой режим малоэтажного жилого дома в отличие от других объектов недвижимого имущества: право индивидуальной собственности на жилое помещение, которое может быть расположено как в многоквартирном, так и индивидуальном доме, право индивидуальной собственности на земельный участок, на котором расположен малоэтажный индивидуальный дом или часть многоквартирного малоэтажного дома, а также право общей долевой собственности на общий земельный участок и иное общее имущество, предназначенное для обслуживания жилых помещений и индивидуальных земельных участков.
Сделан вывод о порядке определения доли в праве общей долевой собственности на общее имущество на территории малоэтажной застройки в зависимости от площади земельного участка и площади жилого помещения собственника.
4. Сформулировано понятие «территории малоэтажной жилой застройки» как совокупности смежных земельных участков и расположенных на них объектов малоэтажного жилищного строительства, включающей в себя:
- земельные участки, принадлежащие на праве индивидуальной собственности и предназначенные для строительства объектов малоэтажного жилищного строительства и связанных с ним объектов,
- объекты малоэтажного жилищного строительства и связанные с ними объекты (гараж, хозяйственные постройки и т.п.),
- земельные участки, входящие в состав общего имущества в такой застройке,
- расположенные на них объекты движимого и недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания объектов малоэтажного строительства и земельных участков.
Имущество, находящееся на территории малоэтажной застройки, составляет общее имущество собственников жилых помещений. Перечень такого имущества должен быть определен Правительством РФ.
5. Предлагается ввести в законодательство общий термин «кооперативы в сфере жилья», под которыми следует понимать потребительские кооперативы, созданные как добровольные объединения граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей в жилье.
Система таких кооперативов представляется следующим образом:
- жилищный кооператив;
- жилищно-строительный кооператив;
- кооператив малоэтажного жилья.
Кооператив малоэтажного жилья создается в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье путем объединения членами такого кооператива своих денежных средств для строительства объектов малоэтажного жилищного строительства на предоставленном (приобретенном) для этих целей земельном участке, а также иных объектов, необходимых для обслуживания объектов малоэтажного жилищного строительства, последующего содержания имущества кооператива, составляющего инфраструктуру малоэтажной жилой застройки, а также управления таким имуществом.
6. Предлагаются понятия закрытого и открытого кооператива в сфере жилья, не ограничиваясь лишь открытыми кооперативами малоэтажного жилья. Под закрытым кооперативом понимается кооператив, в котором член такого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос, не приобретает права собственности на предоставленные ему в пользование таким кооперативом жилое помещение в многоэтажном многоквартирном доме или земельный участок и расположенный на нем жилой дом (часть жилого дома) в малоэтажной жилой застройке.
Открытым признается кооператив, в котором член такого кооператива, внесший свой паевой взнос в полном размере, приобретает право собственности на предоставленные ему в пользование таким кооперативом жилое помещение в многоквартирном многоэтажном доме или земельный участок и расположенный на нем жилой дом (часть жилого дома) в малоэтажной жилой застройке в случае и порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.
7. Предлагается новый вид вещно-правовой режима - режим совладения на недвижимое имущество, созданное в рамках организации закрытого кооператива, в котором право собственности сохраняется за закрытым кооперативом, а членам кооператива принадлежит вещное право владения и пользования недвижимым имуществом, предоставленным им закрытым кооперативом, а также тем общим имуществом, которое необходимо для использования недвижимости.
8. Право владения и пользования жилым помещением, земельным участком, предоставляемым члену закрытого кооператива, предлагается рассматривать в качестве особой разновидности вещного права, обладающего следующими признаками:
- объектом вещного права является совокупность имущества, в состав которого входит жилое помещение, земельный участок, в пределах которого расположено данное жилое помещение,
- содержание вещного права включает в себя право владения и право пользования указанным имуществом;
- за членом кооператива сохраняется право на его пай и членские отношения с кооперативом;
- право собственности на земельный участок, жилое помещение сохраняется за кооперативом;
- право собственности закрытого кооператива малоэтажного жилья ограничено невозможностью распоряжаться этим имуществом, за исключением передачи этого имущества в пользование или собственность (при определенных условиях) члену кооператива, которому принадлежит право на указанный пай;
- член кооператива не вправе распоряжаться предоставленным ему в пользование имуществом, но вправе распоряжаться правом на пай;
- вещное право на имущество, предоставленное члену закрытого кооператива, следует за судьбой пая (право следования). В случае перехода права на пай переходит право пользования названным имуществом;
- вещное право на жилое помещение и земельный участок носит бессрочный характер;
- вещное право пользования подлежит защите от третьих лиц, включая собственника жилых помещений и земельных участков (вещно-правовая защита).
9. В работе доказывается возможность законодательного закрепления законного представительства от имени квалифицированного большинства собственников земельных участков на территории малоэтажной застройки по тем вопросам, которые приняты на общем собрании участников таким большинством голосов. Представителем может выступать товарищество собственников жилья (товарищество индивидуальных застройщиков) или один из собственников, избранный на таком собрании, и лишь по тем вопросам, решение по которым принято квалифицированным большинством голосов собственников.