Согласно ст. 305 ГК РФ, лицо, которое имеет право собственности на объект на прописанном законодательно или соответствующим договором основании, наделен защитой данного имущества от посягательство продавца и других третьих лиц.Но в ряде случаев договор купли-продажи признается ничтожным, то собственник имущества остается ни с чем. Как следствие, в этом случае защита имущества от посягательств продавца и третьих лиц аннулируется (ст. 305 ГК РФ). Тем не менее, за приобретателем остается право защититься от претензий третьих лиц (п. 2 ст. 234 ГК РФ), если подпадает под условия давностного владельца.
По мнению А.В. Егорова и М.И. Ерохова, существует ряд проблем, которые формируются в защите приобретателя имущества при данном подходе (признании договора купли-продажи ничтожным). Очевидно крайне невыгодное положение покупателя, поскольку в соответствии со ст. 167 ГК РФ субъект, реализующий собственность, вправе потребовать ее возврат, либо уплаченной за нее денежной суммы. Более того, за собственником остается право подачи виндикационного иска. В такой ситуации практика судопроизводства использовала правила односторонней реституции. Это значит, что происходит возврат уплаченной денежной суммы за объект приобретателю на основании фактического изъятия владельцем. Основания истребования приобретателем возврата уплаченной денежной суммы, учитывая факт изначальной ничтожности сделки, остаются непонятными. Правила об эвикции не предусмотрены[20].
Судебная практика последних десятилетий демонстрирует частое использование правила реституции. Примером является судопроизводство, которое велось Верховным Судом РФ в 2015 году. В Тольятти собственником нежилой недвижимости выступало ООО (общая площадь объектов – 59 353, 7 кв. м., назначение – торговля). Желая оформить в собственность земельные участки, на которых располагались их объекты недвижимости, обратись в администрацию города с предложением о выкупе землю. Вскоре между обществами с ограниченной ответственностью и администрацией города были заключены договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности. В целях выполнения условий договора покупателями была осуществлена оплата, что подтверждалось платежными поручениями. После этого стороны обратились в регистрирующий орган с целью осуществления государственной регистрации о переходе права собственности. Однако последовал отказ в государственной регистрации на том основании, что объекты, являющиеся предметом договора, находятся в государственной собственности, правом их отчуждения обладает Российская Федерация в лице уполномоченных органов исполнительной власти. Учитывая данные обстоятельства, компетентные органы обратились в суд с требованием признать незаконными действия администрации города, о признании недействительными заключенных договоров купли-продажи земельных участков между администрацией и обществами с ограниченной ответственностью. Заявленные исковые требования судом удовлетворены, последствия о недействительных сделках не применены. Данное решение оставлено без изменения апелляционной инстанцией.
В связи с признанием судом недействительным договора купли-продажи земельного участка общества с ограниченной ответственностью обратились в суд с иском о возврате уплаченной денежной суммы по договору. Суд в первой инстанции удовлетворил заявленные требования, однако апелляция отменило принятое решение, указав на то, что истек срок исковой давности о применении последствий по недействительным сделкам[21].
В результате получается, что по иску третьего лица срок исковой давности не истек, но пока шло первое дело, истекла исковая давность по реституции. Возможным вариантом дальнейшего действия могло бы быть применение статья 460 Гражданского кодекса РФ и требование расторжения договора с последующим возвратом уплаченных денежных сумм. Однако при ином исходе дела о рассмотрении иска о признании договора купли-продажи недействительным, основания для расторжения могло бы и не быть[22].
Верховный Суд РФ не согласился с позицией апелляционного суда, сославшегося на истечение срока исковой давности. В качестве обоснования высшая инстанция указала, что при заключении договора купли-продажи недвижимости продавец в лице администрации гарантировал отсутствие прав третьих лиц на передаваемый объект, что предусмотрено статьями 454, 460, 461 Гражданского кодекса РФ. Длительное рассмотрение указанного спора в суде о признании договора продажи недействительным по объективным причинам не позволяло предъявить требование покупателями о возврате переданных денежных сумм по заключенном договору. Исходя из характера нарушенных прав истцов - покупателей земельного участка, а также установленных по делу обстоятельств о наличии права на имущество у другого лица, отсутствии правовой возможности зарегистрировать переход права собственности на него в установленном законом порядке иск о взыскании убытков, предусмотренный специальными нормами гл. 30 ГК РФ (п. 2 ст. 461 ГК РФ), соответствует цели их восстановления посредством возврата уплаченной ответчику денежной суммы.
Таким образом, в данном случае Верховный Суд РФ определил, что срок исковой давности о возможности заявления указанных требований обществами с ограниченной ответственностью не истек, т.к. необходимо руководствоваться пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ. Срок исковой давности начинает исчисляться с момента, когда лицо узнало о нарушении права. В указанном деле этот момент определяется вступившим в законную сиу судебным актом.
Проведенный анализ показал, что гражданское законодательство имеет определенные проблемы в сфере сделок с недвижимостью. Самым значимым является вопрос эвикции. Данный институт является дискуссионным как по происхождению, так и по применению. Данный институт имел место очень много столетий, присутствовал в гражданско-правовом обороте многих стран. Однако их правопреемники заимствовали эвикцию и применяют в настоящем. Что касается Российской Федерации, то правовое регулирование ответственности продавца в случае изъятия вещи у покупателя продолжает совершенствоваться, подтверждением этому являются судебные позиции Верховного Суда РФ по последним рассмотренным делам.
Рыночная экономика оказывает непосредственное воздействие на сферу правового регулирования сделок купли-продажи. Данный процесс несет определенные правовые риски при реализации или приобретении недвижимости. Как следствие, требуется выработать новые механизмы, с помощью которых можно будет уменьшить как текущие, так и возможные риски. Гражданское законодательство одним из первых реагирует на изменение социально-экономической и политической модели жизнедеятельности общества. Более того, для улучшения правовой защищенности граждан следует своевременно вносить дополнения и изменения в налоговое, жилищное и земельное законодательство.
Ранее детальному анализу подверглись проблемы, затрагивающие вопросы признания сделок недействительными. На основании проведенного исследования приходим к умозаключению, что этот институт требует доработок. Например, среди последних изменений стоит отметить п.2 ст. 170 ГК РФ по теме регулирования притворных соглашений. В частности, на законодательном уровне был дополнен перечень последствий, которые наступают ввиду таких сделок. Ранее к категории притворных относилось соглашение, прикрывающее еще одну сделку. Сегодня в категорию притворных попадает сделка, оформленная на иных условиях. Под иными условиями подразумевается несоответствие в кадастровой цене недвижимости и фактической стоимости, прописываемой субъектами в договоре. Данная проблема в течение длительного периода оставалась нерешенной. Тем не менее, дополнения в ГК РФ и Налоговый кодекс РФ (налог на доходы физического лица принял обязательный статус без привязки к кадастровой цене недвижимости и использования понижающего коэффициента 0,7) помогли сдвинуть ситуацию с мертвой точки. Тем не менее, после нововведений возникла еще одна проблема. В частности, речь идет о неравенстве в последствиях, ведь если сделка признается недействительной с момента ее заключения, то приобретатель может не получить объект в собственность, поскольку формально отсутствует это юридическое право. Более того, ему могут не вернуть денежные средства, уплаченные за право перехода собственности. Возврата потраченной суммы придется добиваться в судебном порядке. Приведенные сложности приобретателя становятся результатом его недобросовестности, поскольку он умышленно утаил фактическую стоимость объекта (это могло быть сделано, например, с целью неуплаты налогов). В качестве последствий притворной сделки выступает использование к субъектам не правил реституции, а того соглашения, которое они подразумевали. Что касается правила о реституции, то оно актуально, если сделка, получившая статус притворной, является недействительной[23].
Другим изменением в правовом регулировании сделок при продаже недвижимости является возможность признания недействительной сделкой, если имелось заблуждение в отношении своего контрагента. Изменения внесены в подпункт 4 пункта 2 статья 178 Гражданского кодекса РФ. Ранее существующая судебная практика данную возможность отрицала, хотя в юридической науке довольно давно на данное обстоятельство обращалось внимание. Поводом для признания недействительной сделки по заблуждению в личности контрагента могут быть случаи заключения договоров представителем по доверенности, о которых было сказано выше в работе.
Правовое регулирование сделок с недвижимость по основанию заблуждения в личности контрагента также предполагает и его неплатежеспособность. При таком условии в случае неисполнения контрагентом условия договора об уплате покупаемого недвижимого имущества используется не только возмещение убытков, но признаются недействительной сделка. Что касается жилых помещений, то на сегодняшний день особо остро стоит вопрос о продаже таких объект с зарегистрированными лицами в нем. Но важно в контексте статьи 178 Гражданского кодекса РФ отметить, что если покупатель заблуждается в отношении правового статуса лиц, остающихся проживать в покупаемой квартире или сохраняющих право на нее, то имеет место заблуждение в отношении лиц, связанных со сделкой.
В законодательстве РФ появились новые меры, которые направлены на установление защиты прав сторон при заключении договора купли - продажи ряда объектов недвижимости. Одними из таких мер является обязательное удостоверение у нотариуса некоторых договоров: - соглашение о разделе общего имущества, которое нажито в период брака супругами; - продажа земельных участков, находящихся в долевой собственности; - распоряжение недвижимостью на условиях доверительного управления; - распоряжение недвижимостью при наличии опеки; - в случае отчуждения имущества, принадлежащему несовершеннолетнему; - отчуждение имущества гражданина, являющегося ограниченно дееспособным.
Кроме того, необходимо соблюдение обязательного нотариального удостоверения согласия супруга, выдаваемого другому супругу при совершении: - сделок по распоряжению имуществом, переход права собственности по которому подлежит государственной регистрации; - нотариально удостоверенной сделки; - сделки, которые подлежат обязательной государственной регистрации[24].
Стоит отметить, что до настоящего момента не решен вопрос о приобретении имущества по договору долевого участия в строительстве дома. Здесь речь идет о приобретении имущества, которое фактически отсутствует на момент заключении договора. Однако на практике случается так, что указанный объект зачастую и не появляется к обусловленному сроку в договоре. В результате дольщики остаются без жилья, и без денег, уже уплаченных по договору.
Существенны изменения произошли и в применении процедуры преимущественного права покупки. В целях соблюдения указанного права продавцу до внесения изменений в законодательство необходимо было приложить необходимые документы, подтверждающие, что продавец известил других участников долевой собственности о намерении продать свою долю. В настоящее время установлен императив. Продавец должен известить в письменной форме остальных участников долевой собственности. Кроме того, для данных сделок необходимо обязательное нотариальное удостоверение. Законом установлен срок на возможность совершения указанных сделок – не ранее месяца со дня извещения участников долевой собственности.
Таким образом, законодательство РФ в части совершенствовании правового регулирования договоров купли – продажи недвижимости движется вперед. В первую очередь, это связано с социальным ориентиром, поскольку негативные правовые последствия от совершенных сделок в нарушение требований действующего законодательства РФ стоят обычные граждане, в ряде случаев - из социально незащищенных слоев населения. Столкнувшись с указанными проблемами, на протяжении нескольких лет они вынуждены защищать свои права в судах. Известны случаи, когда в отсутствие недостаточного правового регулирования того или иного вопроса так и не удавалось защитить себя. В связи с этим, учитывая прогрессивный рост недвижимости в больших городах, риски в процессе заключения сделок с недвижимостью будут только возрастать, что, в свою очередь, нуждается в создании механизма, способного им противостоять.
В нынешних условиях экономической деятельности договоры купли-продажи недвижимого имущества получили широкое распространение. Для полного и всестороннего изучения вопроса необходимо обращаться как к накопленному опыту своего государства, так и к существующей практике зарубежных стран. В ныне действующий Гражданский кодекс РФ были введены нормы, регулирующие отчуждение недвижимости, определены объекты, которые отнесены к недвижимым вещам.
Однако до сегодняшнего дня в практической деятельности встречается много проблем, которые не находят решения в законодательстве, что подтверждается судебной практикой. Особо остро стоят вопросы с объектами незавершенного строительства применительно к многоквартирным домам. Число обманутых дольщиков увеличивается в геометрической прогрессии. Нерешенными остаются проблемы применения последствий, гарантии ответственности продавца в случае изъятия вещи у покупателя третьими лицами – эвикции.
В процессе написания работы были выявлены проблемные моменты при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества, что свидетельствует о достижении поставленной цели при написании магистерской работы. Результатом исследования являются положения, выносимые на защиту, в которых содержатся варианты предлагаемых решений. Так, необходимо применять меры, законодательного, правоприменительного характера, а именно: внести изменения в Гражданский кодекс РФ в соответствии с тем содержанием, которое указано в положениях, выносимых на защиту.
Кроме того, некоторые
вопросы, освещенные в диссертации, носят исключительно научный характер. В
связи с этим доказана истинность некоторых положений. Например, государственная
регистрация перехода права является производной от договора купли-продажи
недвижимого имущества и выступает средством юридического оформления права
собственности на приобретенную недвижимость, а не правовым последствием сделки.
Таким образом, договор купли-продажи недвижимости представляет особую важность
для гражданского оборота, имеет социально ориентированную направленность.
Решение существующих проблем в правовом регулировании указанных сделок, а также
дальнейшее совершенствование правовых механизмов в данной сфере всегда будет
занимать важное место, как в правотворческой деятельности, так и в научных
исследованиях.