Оглавление
Глава 1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 5
1.1. Договор купли-продажи недвижимости: понятие и виды.. 5
1.2. Особенности правового статуса субъектов договора купли-продажи недвижимости 9
1.3. Особенности заключения, исполнения, расторжения договора купли-продажи недвижимости. 13
Глава 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 19
2.1. Проблемы реализации норм договора купли-продажи недвижимости на примере института эвикции. 19
Договоры купли продажи играют существенную роль в гражданско-правовом обороте. Количество договоров является значительным. Институт недвижимости известен с давних времен. И в зависимости от периода развития, изменялся и механизм, который позволял оформлять сделки с недвижимостью. Разнообразные подходы объясняются тем, что до сих пор не существует одного подхода, который позволяет рассмотреть недвижимое имущество. Стать 130 ГК РФ осуществляет перечисление недвижимого имущества с учетом определенных физических особенностей. Учитывается также позиция законодателя, так как часть объектом были причислены к недвижимому имуществу путем императива закона. Однако, если рассмотреть ситуации, которые возникают на практике, то стоит отметить, что существует проблемы о признании объекта как недвижимого имущества. Это можно объяснить тем, что существует определенная динамика отношений, а также технический прогресс, который присутствует во всех сферах деятельности человека.
Актуальность исследования можно объяснить тем, что объекты недвижимости играют важное социальное значение, так как большая их часть приходится на жилые помещения.
Цель исследования – состоит в изученииопределений проблем, которые возникают в процессе заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи недвижимости и предложений путей их решения.
В соответствии с обозначенной целью задачами данной работы выступает:
- рассмотреть понятие и виды договора купли-продажи недвижимости;
- рассмотреть особенности правового статуса субъектов договора;
- выявить особенности заключения, исполнения, расторжения договора;
- выявить проблемы реализации норм договора купли-продажи;
- рассмотреть пути совершенствования правового регулирования договора купли-продажи недвижимости.
Объект исследования курсовой работы – отношения, которые появляются во время различных стадий договора купли-продажи.
Предмет исследования – положения законодательства по вопросам договора купли-продажи.
Методологическую основу составили общенаучные и специальные методы исследования: анализ, синтез, дедукция и сравнительно-правовой, формально-юридический.
Теоретическую базу исследования составили труды Васькина В.В., Илюшиной М.Н., Ленковской Р.Р., Незнамовой А.А., Скловского К.И., Шабанов А.А.
Нормативную базу курсовой работы составляет Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и другие.
В данной работе использованы следующие методы: метод исследования, системного анализа, сравнительного исследования действующего законодательства.
Структура курсовой работы состоит из введения, двух глав, каждая из которых разбита на подглавы, заключения и списка литературы.
Рассмотрим п.1 ст. 549 ГК РФ. В соответствии с данным пунктом, договор купли продажи недвижимости представляет собой договор, согласно которому продавец обязан передать в собственность покупателя определенный объект недвижимости. Данный договор представляет собой одну из разновидностей договора купли-продажи.
Отличие состоит в предмете купли-продажи. В данном договоре предмет купли-продажи предусмотрены в ст. 130 ГК РФ.
Одним из подвидов договора купли-продажи недвижимости выступает договор купли-продажи земельного участка. Нормативно-правовое регулирование данного договора регулируется не только ГК РФ, но и нормами земельного законодательства. Объектом сделки в данном случае выступают земельные участки, которые были поставлены на кадастровый учет. Согласно данному договору, собственник должен сказать покупателю всю информацию в отношении данного участка, о наличии обременений, ограничений в эксплуатации, как можно использовать данный участок и прочую информацию, которая окажет влияние на использование данного участка.
Важным условием выступает стоимость участка. Помимо этого оказывают влияния прочие сведения, оказывающие влияние на желание покупателя заключать договор. Если продавец предоставляет ложную информацию покупателю, то он имеет право требовать снижение стоимости договора или расторжения договора, а также имеет право требования возмещение причинения убытков. Если рассматривать всю совокупность договоров купли-продажи недвижимости, то большая их часть приходится на договоры купли-продажи жилых помещений. Регулирование данного договора осуществляется общими нормами, однако имеются определенные дополнения и исключения. Существенное условие данного договора является список лиц. При этом указываются их права на пользование помещения.
Однако необходимо отметить, что представленный выше перечень не является исчерпывающим. Он может быть дополнен прочими субъектами.
Другим подвидом договора купли-продажи недвижимости является купля-продажа предприятия. Данный договор регулируется ст. 559 ГК РФ. Согласно данной статье, по договору продавец обязан продать предприятие как комплекс имущества, за исключением прав и обязанностей, которые нельзя предать. Предприятие как имущественный комплекс выступает как предмет договора. Стороны данного договора – это продавец и покупатель, которые являются предпринимателями. Форма договора – письменная. Если форма заключения данного договора не будет письменной, то договор будет не действительный. Также договор будет недействительным, если не будет прописан точно предмет договора и его цена. Осуществление передачи происходит путем подписания передаточного акты, в котором представлена вся информация.
Также существует такой вид договора, как договор купли-продажи незавершенного строительства. У данных договоров есть определенная специфика.
В существующем законодательстве РФ отсутствует определение незавершенного строительства, что приводит к определенным проблемам заключения договора. Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса России, согласно которому объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, который находится на стадии построения[1].
В исследования отсутствует единый подход к данному термину. Например согласно Р.А. Валяеву, объект незавершенного строительства представляет собой – это реконструированное или вновь создаваемое здание, у которого отсутствует разрешение на ввод[2]. Другие исследователи – С.А. Чайковский и Е.В. Смиренский имеют другое определение данного понятия. Согласно их исследованиям объектом незавершенного строительства выступает недвижимое индивидуально-определенное имущество, на котором происходят определенные строительные работы для того, чтобы в дальнейшем использовать данное имущество по назначению[3].
Согласно законодательству РФ существует возможность заключения предварительных договоров купли-продажи.
Их объектом могут выступать как недвижимые вещи, на которые к моменту заключения предварительного договора, уже возникло право собственности и оно прошло государственную регистрацию, так и объекты незавершенного строительства, которые отсутствуют в настоящем. Предварительный договор позволяет стороне, в случае уклонения другой стороны от заключения основного договора, обязать в судебном порядке сделать это[4].
Предварительные договоры на практике очень часто обеспечиваются задатком. Однако законность такого условия ставится под сомнение. С одной стороны, указанный договор не может обеспечиваться задатком. Подтверждением этого является постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.01.2008 года по следующему делу:
Между компанией, являющейся покупателем, и обществом, выступающее продавцом, заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры в многоквартирном доме, общей площадью 775,1 кв.м. При этом дата заключения основного договора определена моментом государственной регистрации права собственности у продавца. В целях обеспечения обязательств покупателем в пользу продавца перечислен задаток размере 11 000 000 рублей. Как указал суд, предварительный договор носит организационный характер. Стороны на добровольной основе устанавливают между собой юридическую связь и определяют условия будущего основного договора. Исходя из смысла статьи 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор порождает обязанность заключить основной договор и право требовать заключения такого договора. Возникновение имущественных правоотношений не предусмотрено в рамках предварительного договора. Задаток в размере 11 000 000 рублей в предварительном договоре, заключенным между сторонами, противоречит гражданскому законодательству[5] .
Интересной представляется позиция Верховного Суда РФ, изложенная в определении от 08.12.2015 № 5-КГ15-165, в котором указано что, если сторонами заключен договор о заключении в будущем основного договора о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате[6].
Таким образом, договор купли-продажи недвижимости является одним из видов договора купли-продажи. Однако, учитывая перечень недвижимого имущества в законодательстве РФ, каждая сделка имеет свои особенности, например, отчуждение земельного участка, жилого помещения, предприятия, объекта незавершенного строительства, что порождает необходимость в дополнительном правовом регулировании. Существующая практика демонстрирует проблемы, которые требуют законодательного решения.
Рассмотрим особенности договора купли-продажи недвижимости. Согласно законодательству сторонами договора выступают покупатель и продавец. Это могут выступать как физические, так и юридические лица. Однако юридическое лицо в уставе можно прописать определенные ограничения на реализацию определенных объектов. Например, реализация недвижимого имущества происходит на основании решения общего собрания акционеров, так как чаще всего это является крупной сделкой. Другой тип учреждения – Федеральное бюджетное учреждение не имеет право принятия решения о продаже имущество, так как данное имущество находится на праве оперативного управления, а собственник имущества в данном случае – РФ. Таким образом, чтобы сделка была совершена, требуется согласие собственника. Если согласие собственника отсутствует, то заинтересованная сторона может обратиться в суд с целью того, чтобы признать данную сделку недействительной. Унитарные предприятия обладают имуществом на праве оперативного управления или хозяйственного ведения. В том случае, если будет происходить отчуждение имущества, которое используется в производственной деятельности, результатом будет являться ограничение уставной деятельности, то данная сделка будет являться недействительной. И в данном случае не имеет значение наличия согласия на реализацию данной сделки.
Собственник объекта выступает продавцом. Однако, бывают факты совершения сделки купли-продажи недвижимости уполномоченным органом. В том случае если собственник недвижимости – это РФ, то уполномоченным органом может выступать индивидуально-определенное имущество.
Если рассматривать другую сторону – покупателей, то в законе отсутствуют какие-либо ограничения по субъектам.
В отраслевом законодательстве представлены особенности заключения договоров. Например, в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, при совершении сделки, права по которой подлежат государственной регистрации, сделки, требующей обязательную нотариальную форму, или сделки, подлежащей государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное нотариальное соглашение другого супруга. При заключении указанной сделки в отсутствие нотариально удостоверенного соглашения можно требовать признать ее недействительной.
Так, в 2015 году в Туапсинском районном суде Краснодарского края рассматривалось дело по исковому заявлению супруги к своему супругу о признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, поскольку указанное имущество является совместно нажитым (?доли жилого дома и земельного участка принадлежит истице) в период брака. Из обстоятельств дела следует, что, пользуясь отсутствием своей бывшей супруги, супруг продал жилой дом и земельный участок. Исковые требования были полностью удовлетворены, поскольку на момент совершения сделки состояли в зарегистрированном браке, то к спорным правоотношениям подлежали применению положения Семейного кодекса Российской Федерации (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ)[7].