Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«Омский государственный педагогический университет»
Факультет экономики, менеджмента, сервиса и туризма
Кафедра экономики, менеджмента и маркетинга
Ценообразование на рынке жилой недвижимости
студентка 4 курса Ожогова В.О.
к.э.н., доцент Марус Юлия Владимировна
В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения [1]. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В таблице 1.1 представлены виды недвижимого имущества [2, с.5].
ценообразование рынок недвижимый имущество
Таблица 1.1. Виды недвижимого имущества.
|
Отдельные объекты |
Сложные объекты |
|
|
Земельные участки |
Предприятие в целом как имущественный комплекс, включает: - земельные участки; - здания и сооружения; - инвентарь и оборудование; - сырье и продукцию; - требования и долги; - права на обозначения индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; - нематериальные активы; -информацию и другие исключительные права |
|
|
Участки недр |
||
|
Обособленные водные объекты |
||
|
Все, что прочно связано с землей |
Жилая недвижимость представляет собой совокупность жилых помещений: дома, квартиры, общежития, иные помещения, пригодные для проживания. Данный тип недвижимости относится к классификации «по характеру использования». Главная цель данной недвижимости - проживание.
Классифицировать жилые объекты недвижимости принято по следующим основаниям, представленным в таблице 1.2. [3, с.12]
Таблица 1.2. Классификация объектов жилой недвижимости.
|
Классификация |
Вид |
|
|
В зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья (маркетинговый подход) и уровня их платежеспособности |
Жилье высокой степени комфортности (элитное); |
|
|
Жилье повышенной комфортности; |
||
|
Типовое жилье; |
||
|
Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс). |
||
|
На основании градостроительных ориентиров |
Дома «революционного периода»; |
|
|
Дома постройки 1917-конца 1930-х гг.; |
||
|
«Сталинские дома»; |
||
|
«Хрущевки»; |
||
|
Дома постройки 1970-1980-х гг.; |
||
|
Современные жилые дома. |
||
|
В зависимости от материала наружных стен здания |
С кирпичными стенами; |
|
|
Панельные; |
||
|
Монолитные; |
||
|
Деревянные; |
||
|
Смешанного типа. |
||
|
В зависимости от продолжительности и характера использования |
Первичное (для постоянного проживания); |
|
|
Вторичное (загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода); |
||
|
Третичное (кратковременное проживание). |
Ценообразование на рынке элитной жилой недвижимости
На данный момент времени представление элитного жилья у каждого разное. Разный и уровень элитности в различных городах. Однако есть основные критерии, влияющие на ценообразование данного вида жилья:
- место. Данный аспект значительно отражает степень элитности жилого дома. Здесь присуще место для отдыха, огороженная территория с охраной, вид из окон, близость к городскому скверу и близость к центру;
- строительство. Жилье должно быть построено по современным технологиям с использованием качественных экоматериалов;
- социальный статус (социальный, культурный, финансовый уровень) также важен наряду с вышеописанными критериями.
- современные системы охраны, коммуникаций, тепло- и водоснабжения;
- инфраструктура, представляющая собой подземный паркинг, внутренний дворик или придомовую зеленую зону, магазины, прачечные; службы консьержей, уборки квартир, быта; бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую игровую комнату, причем все это должно быть закрыто для «внешнего мира» и вписано в структуру объекта недвижимости;
- элитное позиционирование (например, как легенда, уникальность, название); - управление недвижимостью.
Влияние на цену также производят:
- разные районы города, развитость инфраструктуры;
- доступность транспорта (характерно для загородных домов).
Ценообразование жилья повышенной комфортности
Жилье повышенной комфортности подходит гражданам «среднего класса» - с соответствующим доходом и спросом. Жилая недвижимость для этих граждан подразумевает:
- возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города, кроме мест массового строительства недорогого панельного жилья;
- хороший вид из окон;
- индивидуальную планировку;
- минимальный размер квартиры - 50кв. м;
- наличие нескольких санузлов;
- высокую степень звуко- и теплоизоляции;
- эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры,
телекоммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление и пр.; - наличие большой кухни (площадью не менее 15 кв. м.); - круглосуточную охрану.
- деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного своим качеством производителя;
- надежные металлические двери;
- парковку для машин;
- высоту потолка от 2.8 м.;
- ориентацию окон дома на более чем одну сторону света;
- обязательное наличие учета «розы ветров» в проекте дома;
- высоту дома до 9 этажей;
- низкую плотность окружающей застройки.
Ценообразование типового жилья
Жилье эконом-класса представляет собой квартиры или примерно одинаковые небольшие участки земли с общей площадью около 10 соток и типовыми домами, к которым уже подведены все основные централизованные инженерные системы (газ, водоснабжение, электричество, канализация), а также есть возможность подключения кабельного телевидения, Интернета и стационарного телефона. По конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома. Большая часть выданных ипотечных кредитов приходится именно на этот сектор жилой недвижимости [4]. Основной критерий ценообразования - соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам. Район города обычно имеет значение у самого потребителя, часто это жилье в округах, отдаленных от центра.
Ценообразование жилья низких потребительских качеств
Жилье для населения с низкой платежеспособностью не представляет высоких требований, соответственно, для невысоких требований невысокая цена жилья. Как правило, квартиры/дома:
- размещены в непрестижных районах;
- удалены от основных транспортных коммуникаций;
- принадлежат к зданиям, не подвергавшимся капитальным ремонтно-строительным работам;
- заниженные архитектурно-планировочные характеристики.
Жилье, относящееся к той или иной классификации разнородно по своим характеристикам. Исходя из этого, можно сделать вывод: на ценообразование влияют спрос и предложение рынка. Наличие покупателей с разным доходом, потребностями и предпочтениями; современные решения по постройке, комфорту или же возраст дома, наличие капитального ремонта и будут влиять на цену каждого жилого объекта недвижимости.
Список литературы
1. ГК РФ Статья 130. Недвижимые и движимые вещи [электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/2a54eb7c0c87a49c41aa10efb253f6bdea 2bfcf4/
2. Абакумов Р.Г. Операции с недвижимостью. Часть 1. Управленческие решения по операциям с недвижимость [Электронный ресурс] : учебное пособие / Р.Г. Абакумов, И.В. Чеченина. -- Электрон. текстовые данные. -- Белгород: Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова, ЭБС АСВ, 2014. -- 121 c. -- 2227-8397. -- Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/49714.html
3. Жигалова В.Н. Экономика недвижимости [Электронный ресурс] : учебное пособие / В.Н. Жигалова. -- Электрон. текстовые данные. -- Томск: Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники, Эль Контент, 2012. -- 164 c. -- 978-5-4332-0037-1. -- Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/13915.html