Приведенный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон является незамкнутым. Закон (п. 2 ст. 619, п. 2 ст. 620 ГК) допускает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Если в договоре аренды, в котором строго оговорен срок его действия, будет присутствовать условие о том, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно предупредив контрагента, отказаться от договора, оно ничтожно как противоречащее сущности срочного обязательства.
При прекращении договора аренды по общему правилу прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор имеет право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК). При прекращении арендных обязательств прекращаются также залог права аренды, обязательственные отношения, возникшие в связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок).
При прекращении договора аренды в соответствии с п. 4 ст. 453 и ст. 622 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
При прекращении договора арендованное здание или сооружение должно быть
возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания или
сооружения арендатору. То есть, необходимо составление и подписание акта
передачи или иного документа о передаче, а возможны и дополнительные действия
по проверке качественного состояния зданий и сооружений и т.п. Отказ какой-либо
стороны от подписания акта передачи или иного документа, свидетельствующего о
возврате здания или сооружения, будет рассматриваться как отказ от исполнения
обязательств по возврату предмета аренды.
Заключение
Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в ГК в самостоятельную разновидность договора аренды (параграф 4 гл. 34).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).
По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.
Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п. 1 ст. 650 ГК: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».
Если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.
Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК норм о купле-продаже, что представляется совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.
Параграф 4 гл. 34 ГК состоит из шести статей: ст. 650 («Договор аренды здания и сооружения»), ст. 651 (Форма и государственная регистрация договора аренды здания и сооружения»), ст. 652 («Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения»), ст. 653 («Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже»), ст. 654 («Размер арендной платы»), ст. 655 («Передача здания или сооружения»).
Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.
В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Цена договора аренды здания (сооружения) является его существенным условием.
Строение и земельный участок под ним рассматриваются как некий единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Недвижимостью признается и строение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности других лиц. В этом случае земельные участки в соответствии с действующими правовыми нормами становятся вещами-принадлежностями главных вещей - строений. Поэтому договор аренды зданий и сооружений регламентирует как аренду строений, собственники которых являются одновременно собственниками земельных участков, на которых расположены эти строения, так и аренду строений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности других лиц, отличных от собственников строений (п. 3 ст. 652 ГК).
Договор аренды зданий и сооружений приобрел в нашей стране особое
значение именно сейчас, в условиях рыночной экономики.
Список использованной литературы:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993, с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ).// Российская газета, № 7, 21.01.2009,
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30.11.94. (принят ГД ФС РФ 21.10.1994, ред. от 27.12.2009г.). //Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26.01.96. (принят ГД ФС РФ 22.12.1995, в ред. от 17.07.2009).//Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.
. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть № 3 от 26 ноября 2001 № 146-ФЗ. (принят ГД ФС РФ 01.11.2001 в ред. от 30.06.2009 г.). //Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 49. Ст. 4552.
. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 4 от 18 декабря 2006 № 230-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.11.2006г., в ред. от 08.11.2008).//Собрание законодательства РФ, 03.12.2001, № 49, ст. 4552.
. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002г. № 138-ФЗ. (принят ГД ФС РФ 23.10.2002г. в ред. от 28.06.2009г. с изм. от 09.11.2009г. (с изм. и доп. вступающими в силу с 01.01.2010г).).//Собрание законодательства РФ, 18.11.2002, № 46, ст. 4532.
. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (в ред. от 18.07.2009г.). // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1; N 25. Ст. 2956; 1999. N 22. Ст. 2672; 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3423; 2002. N 12. Ст. 1093; N 45. Ст. 4436; 2003. N 9. Ст. 805; 2004. N 11. Ст. 913; N 15. Ст. 1343.
. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ./Под ред Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова. - М.: Юрайт-Издат, 2007.
. Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации (постатейный)./Под ред. судьи Конституционного Суда Российской Федерации, докт. юрид. наук, проф. Г.А. Жилина. - М.: Юридическая литература, 2008.
. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций./Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юристъ, 2007.
. Гражданское право. Том II. Полутом 2./Под ред. доктора юридич. наук, проф. Е.А.Суханова. - М.: БЕК, 2008.
. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. - 6-е изд., перераб. и доп./Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Проспект, 2009.
. Гражданское право: Учебник. Том II./Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Контакт, ИНФРА-М, 2007.
. Абесалашвили М.З. Понятие договора аренды // Черные дыры в Российском законодательстве. - 2011. - №2.
. Абесалашвили М.З. Существенные условия и срок договора аренды // Бизнес в законе. - 2011. - №2.
. Азукаева Б.А. Правовое регулирование аренды нежилых помещений: применение общих норм об аренде или норм об аренде зданий и сооружений // Право и государство: теория и практика. - 2007. - №6.
. Андропов В.В., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гонгало Б.М. и др. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Семейное и жилищное право. - 2009. - №3.
. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 1999.
. Гетьман-Павлова И.В. Римское частное право. 2-е изд. Уч. пособие для вузов. - М.: Юрайт, 2011.
. Гражданское право: В 4 т. Том 2: Учебник 3-е издание, переработанное и дополненное. Под ред. Е.А.Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2008.
. Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. - М.: БЕК, 1997.
. Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. - М.: БЕК, 1999.
. Емельянов В.С. Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта: теория и практика // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2009. - №2.
. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - №10.
. Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. - М.: Дашков и Ко, 2008.
. Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора // Право и экономика. - 2008. - №11.
. Кузнецова Л.В. Преимущественное право аренды // Право и экономика. - 2006. - №2.
. Мещерякова М.Е. Проблема нежилых помещений как предмета договора аренды здания (сооружения) // Гуманитарные и социально-экономические науки. - 2006. - №6.
. Морозова А.В. Вопросы правового режима недвижимого имущества в правоприменительной практике // Образование. Наука. Научные кадры. - 2009. - №1.
. Нарушкевич С.В. Имущественные комплексы в гражданском праве зарубежных стран (некоторые аспекты) // Юрист. - 2006. - №12.
. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М.: Азбуковник, 1997.
. Окуневич Г.Г., Заломнова О.В. Определение объекта оценки при расчете рыночной величины арендной платы // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2009. - №2.
. Храпова Е.В. К вопросу об особенностях правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации // Право и жизнь. - 2008. - №123 (6).
. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). - М.: Спарк, 1995.
. Чаркин С.А. Правовые особенности заключения договора аренды // Российская юстиция. - 2008. - №8.