· их непотребляемостью в процессе использования,
· неразрывной связью с землей и т.п.
Здания и сооружения, как уже отмечалось, относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Четкому определению этих прав призваны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК (ст. 652, 653 <#"891061.files/image001.jpg">
Рис. 1 Договор аренды зданий и сооружений
Характеризуя нормы ГК, регулирующие аренду недвижимости, например, договор аренды здания без посредников, можно выделить следующие общие положения. Первое проявляется в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора, крайне незначительно. Во-вторых, прослеживается стремление законодателя не просто декларировать права участников, но и реально обеспечить их исполнение. Иными словами, стороны вправе воспользоваться предоставленными им в конкретной статье ГК способами защиты нарушенного права. Третье: выполнение обязанностей одной стороной одновременно предполагает совершение определенных действий другой. К примеру, выполнение арендодателем обязанности по передаче имущества арендатору предполагает действия последнего по принятию этого имущества.
И, наконец, еще одна особенность проявляется в статьях, посвященных
содержанию аренды, которые устанавливая определенную обязанность, предоставляют
арендодателю и арендатору возможность соглашением между собой определить, на
кого из них она будет возложена. Таким образом, речь идет о сочетании
императивного и диспозитивного регулирования.
2.2 Субъекты и содержание договора аренды зданий и сооружений
.2.1 Права и обязанности арендодателя
Обязанности арендодателя, вытекающие из договора, заключаются в следующем:
. Арендодатель обязан предоставить арендатору здание (сооружение) в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В законодательстве содержатся многочисленные правила о правовом режиме различных видов имущества. Эти правила, разумеется, должны применяться всякий раз, как передаваемое по договору аренды имущество подпадает под действие того или иного специального режима. В первую очередь здесь появляется необходимость учитывать зависимость прав на земельный участок от прав на находящееся на нем здание, сооружение. Как было указано выше, одновременно с передачей прав на них к арендатору должны будут перейти права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Другим важным моментом является целевое предназначение имущества, которое также может быть установлено в договоре либо определяется императивными нормами права. Использование объектов недвижимости всегда так или иначе затрагивает интересы соседей, а также имеет социальное значение в условиях сохраняющегося дефицита, т.е. публичный интерес. Сказанное прежде всего относится к нежилым помещениям, которые могут быть использованы для проживания граждан только после перевода этих помещений в жилые в установленном законом порядке.
Содержание понятия «в состоянии, соответствующем условиям договора» необходимо определять с учетом указаний ст. 612 ГК, устанавливающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В данном случае действует бесспорная презумпция: арендодатель-собственник, на котором лежит риск наличия повреждений (недостатков).
При невыполнении арендодателем данной обязанности арендатор по своему выбору вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Одной из гарантий, предусмотренных в Кодексе, является то, что арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ст. 612 ГК).
В Законе выделены случаи, при которых арендодатель освобождается от ответственности, это - если недостатки:
оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды;
заранее были известны арендатору;
Арендодатель обязан передать арендатору имущество в установленный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок. Если окажется, что арендодатель допустил просрочку передачи имущества, у арендатора возникает право истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков в связи с его неисполнением.
Обязанность арендодателя по предоставлению имущества в аренду считается исполненной только при передаче арендованного имущества со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Иной порядок может быть установлен в договоре. Содержащаяся в ч. 2 ст. 611 ГК норма позволяет сделать вывод, что речь идет о документах, которые касаются предмета договора, и без них арендованное имущества невозможно использовать для целей, предусмотренных в договоре, либо арендатор в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В кодексе предусмотрены последствия нарушения арендодателем указанной обязанности: арендатор может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Вторая категория документов, так или иначе связанных с недвижимостью, существенно не отражается на исполнении договора, и не имеют значение обязанности арендодателя с присущими таким обязательствам последствиями нарушений.
Одна из особенностей договора аренды зданий (сооружений) состоит в том, что исполнение арендодателем обязанности по передаче предмета аренды и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). Значение данной нормы проявляется, в частности, в том, что обязательство арендодателя по передаче здания (сооружения) в аренду считается исполненным только после фактического предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания документа о передаче. В то же время стороны свободны при определении в договоре указанного условия. Уклонение же одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, в силу п. 1 ст. 655 ГК рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
Названные правила должны соблюдаться и при возврате арендованного имущества после прекращения договора.
Совершенно очевидно, что с точки зрения письменных доказательств реального исполнения арендодателем своего обязательства передаточный акт является юридически незаменимым. Вместе с тем, какие последствия наступают, если обнаружится, что такой акт сторонами не был составлен? Рассмотрим в качестве примера отношение, по которому фирма А, являющаяся собственником имущества, заключает с фирмой Б договор аренды здания. Фактически обязанность по передаче здания арендодателем выполнена, арендатор беспрепятственно пользуется зданием, в то время как акт приемки-передачи здания не был оформлен. Эти обстоятельства сторонами не оспариваются. В указанной ситуации у фирмы А, безусловно, сохраняется право потребовать от арендатора уплаты арендной платы. Представляется ошибочной позиция авторов, считающих, что отсутствие передаточного акта означает расторжение договора по соглашению сторон.
Юридическое значение передаточного акта состоит еще и в том, что в нем фиксируется санитарное и техническое состояние здания или сооружения, указываются явные (не скрытые) недостатки, для выявления которых достаточно обычного осмотра.
В целях обеспечения стабильности экономического оборота является целесообразным распространить требование о составлении передаточного акта на аренду нежилых помещений, хотя в намерение законодателя входило, как было обосновано выше, регулирование аренды нежилых помещений общими правилами аренды.
Переданные в текущую аренду здания, сооружения или нежилые помещения продолжают числиться на балансе организации-арендодателя обособленно на счете 01 «Основные средства (субсчет «Основные средства, сданные в аренду»)» по первоначальной стоимости.
. Существенным для отношения сторон является обязанность арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.
В соответствии со ст. 613 ГК передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Приведенный в этой статье перечень прав третьих лиц (сервитут, право залога и т.п.) может быть истолкован как расширительно, так и ограничительно. Первое толкование неизбежно приведет к выводу о том, что такими правами могут быть не только поименованные в ст. 216 ГК вещные права, включая право хозяйственного ведения и оперативного управления. Второе толкование исключает возможность учета обязательственных прав на арендуемое здание. Ответ на этот вопрос видимо следует искать в самом содержании ст. 613 ГК. Прежде всего, следует отметить, что она призвана гарантировать права третьих лиц на арендуемое имущество, которыми они обладают в силу договора или закона. С другой стороны, выбор арендатора, вступать ли в договорные отношения и на каких условиях, определенно зависит от наличия обязательственных прав третьих лиц на предполагаемый предмет аренды. К числу последних могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи, права арендатора по другому договору аренды в случаях, когда сдается в аренду часть здания. Изложенное приводит к выводу о том, что стороны, заключая соглашение об аренде, должны иметь в виду все установленные законом требования, тем или иным образом запрещающие или ограничивающие свободное владение соответствующим недвижимым имуществом. Такой вывод представляется еще более естественным, если учесть, что хотя в ГК не проводится идея защиты «слабой стороны» при регулировании аренды недвижимости, как это сделано применительно к найму жилых помещений, но последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор.
На случай нарушения арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество Кодекс предоставляет арендатору возможность расторгнуть договор с возмещением убытков либо требовать уменьшения арендной платы. Арендатор, предъявивший последнее требование, вправе рассчитывать на возмещение разницы между ценой по договору и той, которая устанавливается с учетом объема прав третьих лиц, ущемляющих право пользования арендатора.
. На арендодателе лежит обязанность по поддержанию переданного имущества в пригодном состоянии. Поэтому он обязан за свой счет производить капитальный ремонт этого имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Действующее гражданское законодательство не предусматривает понятия «капитальный ремонт», что является одной из основных причин судебных споров, связанных с определением объема обязанностей арендодателя. Применительно к жилым помещениям в литературе встречается такая классификация, как капитальный, средний и текущий ремонт. Тем не менее, капитальным принято считать такой ремонт, при котором производится замена или восстановление существенных деталей, конструкций и иных частей объекта, связанная, как правило, с его разборкой. Капитальный ремонт бывает комплексным - когда он охватывает здание в целом или отдельные его секции, и выборочным - когда ремонтируются лишь отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме. Подробный перечень работ, относящихся к текущему и капитальному ремонту, установлен Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденным Госстроем СССР от 08.09.1964 г.
Как термин, используемый в строительстве, «капитальный ремонт» содержит ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей. Он должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономические, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменений основных технико-экономических показателей здания.
О широком использовании договаривающимися сторонами принципа свободы договора свидетельствует то, что наиболее часто ими применяется такая конструкция договора, в которой проведение капитального ремонта возлагается на арендатора. Последнее в немалой степени объясняется тем, что при отсутствии свободных денежных средств субъекты предпринимательства в качестве эквивалента арендных платежей предлагают зачесть услуги по ремонту нежилых помещений. Общее направление по этому вопросу сложилось в судебной и арбитражной практике. Так, например, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Брянска обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью «Сюр» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды нежилых помещений. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен. Суд кассационной инстанции пришел к иному выводу, указав, что сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 709 кв. м, пунктами 2.1.2, 2.2.4 и 7.1 которого определены правоотношения сторон в случае проведения на арендованном объекте капитального ремонта. Как установлено судом, при заключении договора товарищество было осведомлено о состоянии арендуемого нежилого помещения и необходимости проведения в нем капитального ремонта, что подтверждалось актом приемки-передачи помещения. Согласно пункту 2.1.4 арендатор принял на себя обязательство своевременно по письменному разрешению арендодателя за свой счет и в сроки, предусмотренные согласованным планом-графиком, произвести капитальный ремонт арендуемых помещений. Поскольку Комитетом было письменно выражено согласие на проведение ремонта, его требования к арендатору, не выполнившему свои обязательства, о расторжении договора и взыскании задолженности правомерны.
Сложнее обстоит дело, когда по договору с аналогичными условиями в аренду передано имущество, вышедшее из строя непосредственно после заключения договора. Обязан ли арендатор в этом случае восстановить имущество либо вправе потребовать проведение капитального ремонта арендодателем, передавшим имущество с недостатками, т.е. применить правила ст. 612 ГК? Как уже отмечалось, порядок проведения капитального ремонта устанавливается специальными правилами. Однако может возникнуть ситуация, когда срок проведения его собственником не регламентирован либо повреждение произошло до истечения срока планового ремонта.
Видимо в этих случаях следует считать, что арендодателем передано имущество, использование которого по целевому назначению невозможно.
Срок проведения арендодателем капитального ремонта не относится к числу существенных, поскольку ст. 616 ГК РФ содержит специальное указание на этот счет: ремонт должен быть проведен в разумный срок, а также в случаях, когда он вызван неотложной необходимостью.
Арендатору принадлежат широкие права в случае нарушения арендодателем рассматриваемой обязанности. Эти права наряду с требованиями соответственного уменьшения арендной платы, расторжения договора и возмещения убытков включают возможность осуществлять капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью самим арендатором, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. В связи с последним вариантом актуальным для судебной практики представляется вопрос оценки правовой природы взаимозачета, возможности его отнесения к институту зачета в том виде, в каком он предусмотрен статьей 410 ГК РФ. В частности, возник вопрос о возможности проведения зачета стоимости затрат арендатора по проведению капитального ремонта при рассмотрении иска арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Анализ судебных дел арбитражного суда Брянской области [6] позволяет сделать вывод, что зачет этих требований производится независимо от того, заявлено ли об этом арендатором до подачи иска. Не требуется также заявления ответчиком встречного иска. В указанном случае особенность погашения зачета состоит в том, что возражения должника основаны на условиях самой сделки, а не изменениях ее исполнения. «Зачет, произведенный по заявлению одной стороны, действует с того момента, когда налицо все условия для зачета... Заявление о зачете является способом привести зачет в действие, но оно не является способом определения момента, с которого происходит действие зачета. Поэтому, например, начисление процентов по погашенному зачетом обязательству прекращается с момента, когда наступили все условия для зачета, предусмотренные в законе, а не с момента, когда сделано было заявление о зачете».
Возникает целая группа вопросов, касающихся пользования арендованным имуществом во время капитального ремонта, поскольку они в Кодексе не урегулированы. Порядок и условия проведения ремонта могут быть определены соглашением контрагентов как при заключении договора, так и путем заключения дополнительного соглашения. К примеру, стороны могут договориться о приостановлении договора на срок ремонта, передаче другого аналогичного имущества и др. Вместе с тем отсутствие соглашения, о котором идет речь, не освобождает арендодателя от договорных обязательств. Поэтому справедливо мнение авторов, допускающих применение в такой ситуации к арендодателю ответственности по правилам статьи 612 ГК.