Материал: Анализ строительства жилищных и социально-культурных объектов

Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости применяется типология, включающая:

дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;

дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

«сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

дома с кирпичными стенами;

панельные дома;

монолитные дома;

деревянные дома;

дома смешанного типа.

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье. На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей.

Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения).

Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.

Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости. А к объектам социально-культурной сферы относятся объекты здравоохранения, культуры, детские дошкольные объекты, детские лагеря отдыха, санатории (профилактории), базы отдыха, пансионаты, объекты физкультуры и спорта (в том числе треки, ипподромы, конюшни, теннисные корты, площадки для игры в гольф, бадминтон, оздоровительные центры) ,объекты непроизводственных видов бытового обслуживания населения (бани, сауны, парки, скверы и.т.д)

. Динамика развития строительства жилищных и социально-культурных объектов. SWOT-анализ

Рассмотрим несколько таблиц для изучения динамики развития строительства жилищных и социально-культурных объектов.

Табл. 3.1 Строительство жилищных и социально-культурных объектов

В 2009 году Президент Азербайджана подписал распоряжение «О дополнительных мерах по улучшению жилищно-бытовых условий семей вынужденных переселенцев».

В документе отмечается, что для проектирования и начала строительства новых жилых зданий предоставить из предусмотренного государственным бюджетом на 2009 год Резервного фонда президента Азербайджана Государственному комитету по делам беженцев и вынужденных переселенцев средства в размере 3 миллионов манатов.

В документе отмечается, что «Государственная программа по улучшению условий жизни и повышению занятости беженцев и вынужденных переселенцев» успешно реализуется. В различных городах и районах страны для семей беженцев и вынужденных переселенцев возведен 61 новый поселок, построены и сданы более 150 учебных заведений, около 50 учреждений здравоохранения, свыше 30 предприятий связи, десятки очагов культуры, создана соответствующая инфраструктура. В настоящее время продолжается последовательная работа в области решения социальных проблем вынужденных переселенцев, улучшения их жилищно-бытовых условий.

В итоге в 2009 году в Азербайджане выданы разрешения на строительство 1501 жилого дома.[3]

Данные документы разрешения позволят построить 989 тысяч квадратных метров жилья, суммарной стоимостью 154,3 миллиона манатов. В 2010 году сумма общей площади жилых домов сданных в эксплуатацию возросла на 548 тыс. кв. м. Это произошло за счет того что объем вложений в жилищное строительство Азербайджана вырос на 78,1% в годовом исчислении или 58,9 миллиона манатов (73,625 миллиона долларов США)

При этом вложения на один квадратный метр сданного жилья составили 378,78 манатов или 473,47 доллара США.

В феврале 2010 года вложения в строительный сектор составили 36,3 миллиона манатов или 490,54 маната ($613,18) на 1 квадратный метр.

В минувшем году в жилищное строительство Азербайджана было вложено 644,8 миллиона манатов или 806 миллионов долларов США.

По данным статистики, в 2010 году в Азербайджане было сдано в эксплуатацию 1,8 млн. квадратных метров жилья, что на 20,1 процента больше, чем в предыдущем году. Всего построено 15,3 тыс. квартир. Государственным сектором было построено свыше 300 тыс. кв. метров жилья, что примерно на 200 тыс. кв. метров больше, чем в 2009 году. Частными компаниями было построено и сдано в эксплуатацию 25 высотных зданий общей площадью 353,1 тыс. кв. метров, что на 0,5 процента превышает показатель предыдущего года. В построенных частными компаниями зданиях имеются 2389 квартир общей жилой площадью 252,4 тыс. кв. метров. Но больше всего квартир построили граждане на собственные средства - 8981 квартира общей площадью 1 149,5 тыс. кв. метров.

Общая площадь жилья, сданного в Азербайджане в эксплуатацию в 2011 году, составила 2033 тыс. кв. метров, что на 6,2% меньше показателя 2010 года.[4]

На проведение строительных работ в Азербайджане с начала года было израсходовано 5,5 млрд. манатов. Из них 3,9 млрд. манатов или 59,7% были направлены на строительно-монтажные работы.[10]

По сравнению с аналогичным показателем за соответствующий прошлогодний период расходы на проведение строительных работ уменьшились на 19,1%, на строительно-монтажные работы - на 6,5%. В структуре инвестиций в основной капитал 4,1 млрд. манатов или 74,4% составили внутренние инвестиции, их уменьшение по сравнению с аналогичным показателем за соответствующий прошлогодний период составил 12,6%, внешние инвестиции так же уменьшились на 42,9%.За 7 месяцев текущего года в результате осуществленных в строительном комплексе строительных работ были сданы в эксплуатацию жилые дома общей площадью 1 017,6 тыс. квадратных метров, здания общеобразовательных школ на 1 956 мест, клуб на 140 мест, больница на 25 коек, дошкольное детское учреждение на 50 мест.[9]

Общая площадь жилья, сданного в Азербайджане в эксплуатацию в 2012 году, составила 2147 тыс. кв. метров, что на 8,6% больше показателя 2011 года. В 2012 году населением за счет собственных средств было построено 10,4 тыс. индивидуальных жилых домов. Эти дома в основном были построены в Баку, Нахчыванской Автономной Республике, Абшеронском, Джалилабадском, Шамкирском Лянкяранском, Сабирабадском и Хачмазском районах. На первый взгляд, по объему инвестиций строительный сектор страны стремительно растет.

Однако с учетом численности населения страны - 9,356 млн. человек - получается, что на одного гражданина страны было сдано в эксплуатацию лишь менее 0,19 квадратных метра

Суммарные инвестиции в жилищное строительство в 2012 году в Азербайджане составили 1 млрд. 395,8 млн. манатов.[2]

Как сообщалось ранее, в 2011 году суммарные инвестиции в жилищное строительство составили 1 млрд. 161,6 млн. манатов. Таким образом, в 2012 году объем инвестиций увеличился на 20,1%.

В 2012 году объем инвестиций в жилищное строительство составил 1 млрд. 395,8 млн. манатов, из которых 779,7 млн. манатов (спад на 4,5%) было вложено частным сектором, 616,1 млн. манатов (рост на 83%) - государством”, - сказал представитель министерства.

До 30 июня 2012 года были построены и сданы в эксплуатацию 37 школьных зданий на 10 300 ученических мест и 2 детских сада на 135 мест. В селе Мухах Загатальского района было реконструировано здание школы на 480 ученических мест. Из социальных объектов также были построены и сданы в эксплуатацию здание Загатальского районного отдела МНБ, консервного цеха в селе Мухах. В Шекинском, Балакенском и Гахском районах завершилось строительство пожарных депо. Строительство пожарного депо в городе Загатала находится на стадии завершения.[7]

Общая площадь жилья, сданного в эксплуатацию в Азербайджане в 2013 году, составила 2 403 тыс. кв. метров, что на 10,2% больше показателя аналогичного периода прошлого года.[8]

По данным статистики, в июне 2013 года в Азербайджане в эксплуатацию было сдано 201,9 тыс. кв. метров жилья. А в январе-июне 2013 года в Азербайджане также сданы в строй средние образовательные школы на 2,640 тыс. мест.

Кроме этого, в отчетном периоде в эксплуатацию введены дошкольные образовательные предприятия на 672 места, больницы на 200 мест.

К 15 апреля 2013 г в трех пострадавших от землетрясения районах Азербайджана - Гахе, Балакене и Загатале завершено строительство 3245 частных домов. Из сданных в эксплуатацию домов 292 находятся в Гахе, 203 - в Балакене, 2750 - в Загатале. В настоящее время продолжается строительство 1847 домов. На сегодняшний день уже сданы в эксплуатацию 26 зданий школ и 1 детсад. В короткие сроки в Загатале будут сданы 8 зданий школ, в Гахе - 1, в Шеки - 1. На восстановительные работы населению выделено 17 миллионов 734 тысячи манатов помощи, которые были выплачены посредством почты. Согласно статистике на 17 апреля был проведен повторный осмотр 19 848 домов. В результате этих осмотров было принято решение отстроить заново 740 домов, а в 4500 - провести восстановительно-укрепительные работы.[10]

Подведя итог анализа строительства жилищных и социально-культурных объектов можно составить диаграмму (рис. 3.1) ,в которой наглядно показано процентное изменение в строительстве жилищных объектов (жилых зданий) и социально-культурных объектов (больниц, амбулаторно-поликлинических учреждениях, общеобразовательных школах, учреждениях дошкольного образования) за 5 лет, с 2009 г. по 2013 г.

Рис 3. Процентное изменение строительства жилищных и социально-культурных объектов за 5 лет

Далее рассмотрим следующую таблицу

Табл. Жилые дома, сданные в эксплуатацию по формам собственности

В данной таблице показана общая площадь и удельный вес жилых домов сданных в эксплуатацию как государственная собственность и негосударственная собственность.

Анализируя данную таблицу можно придти к выводу, что государственным сектором за 5 лет было построено 1 747 тыс. кв. м., негосударственным сектором 8 386 тыс. кв. м. (в том числе за счет собственных средств граждан и за счет иностранных организаций). Учитывая данные предоставленные в таблице можно составить диаграмму (рис 3.2):

Рис. 3.2

Рассмотрим таблицу 3.3, в которой указанна площадь жилых домов сданных в эксплуатацию в городах и сельской местности. Очевидно, что в городах общая площадь построенных жилых домов больше чем в сельской местности, поскольку тут больше и население, и площадь территории. Так же следует отметить, что с 2009 г. по 2013 г общая площадь жилых домов в городах и селах увеличилась на 578 тыс.кв.м. и 324 тыс.кв.м. соответственно.

В таблице 3.4 указано количество и размер квартир в жилых домах, сданных в эксплуатацию

Количество сданных в эксплуатацию квартир в жилых домах и их средний размер

В период с 2009-2013 годы, в Азербайдже было сдано в эксплуатацию 88.2 тыс. квартир. Прослеживается рост среднего размера квартир с 2009 по 2011 годы, к 2012 году средняя площадь падает на 18.5 кв. м, а к 2013 году снова возрастает на 6.3 кв.м.

В очередной таблице 3.5 даны сведения о сданных в эксплуатацию больницах и амбулаторно-поликлинических учреждениях.

Всего было сдано в эксплуатацию 5125 больничных коек, из которых лишь только 76 коек были сданы в сельской местности в 2010 году.

В нижеследующей таблице 3.6 приведены данные о построенных клубах и домах культуры. Необходимо отметить, что в 2010 и 2013 годах строительство клубов и домов культуры увеличивалось. Всего же за 5 лет было сдано в эксплуатацию 3 519 объектов, 100 из которых были построены в сельской местности в 2009 г.

Сданные в эксплуатацию клубы и дома культуры

По таблице видно, что большое количество общеобразовательных школ было построено в сельской местности. Мест же в учреждениях дошкольного образования в городах было открыто больше, чем в сельских местностях.

SWOT-анализ.

4. Сравнительный опыт состояния жилищной сферы Азербайджана с другими странами

Общая площадь жилья, сданного в Азербайджане в эксплуатацию в 2012 году, составила 1 млн. 757,4 тыс. кв. метров. C учетом численности населения Азербайджана- 9,356 млн. человек - получается, что на одного гражданина страны было сдано в эксплуатацию лишь менее 0,19 квадратных метра.

Рассмотрим темпы строительства жилья в соседних странах.

Тем самым получается, что в Иране в год строится более чем в 10 раз больше жилья, нежели в Азербайджане.

Отметим, что темпы строительства в Казахстане также высоки. Из общего количества жилых зданий введено в эксплуатацию индивидуальных домов - 24 399, многоквартирных - 770. Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра жилья в многоквартирных домах в январе-декабре 2012 года составила тыс. долларов, в жилых домах, построенных населением, -288 тыс. долларов. Отметим, что в 2012 году в Казахстане было введено в эксплуатацию жилья на 6,741 млн. квадратных метров, что на 3,2% выше, чем в 2011 году. Население на 1 января 2013 года в Казахстане составляет 16,912 млн. человек, тем самым на одного казахстанца приходится 0,40 квадратных метра сданного жилья.

В сравнении с Азербайджаном данный показатель выше более чем в два раза, но в сравнении с Ираном - в 5 раз меньше.

Впрочем, в Казахстане начали предпринимать активные меры по увеличению строительства жилья.

Так же отметим, что за год в Азербайджане в эксплуатацию сдается 14-15 тыс. квартир. После анализа вышеуказанных данных можно предположить что, если строительство квартир продолжится этими темпами, то для удовлетворения всего спроса потребуется 60 лет. Этот расчет исходит из того, что примерно треть из домашних хозяйств в Азербайджане, а это примерно 650 тысяч хозяйств, нуждается в квартирах.

На душу населения в Азербайджане выпадает всего 12,6 кв. метров жилья. Это низкий показатель по сравнению с европейскими. В частности, в развитых странах на душу населения выпадает 35-40 кв. метров жилья. С учетом того, что в Азербайджане в улучшении жилищных условий нуждается треть домашних хозяйств, то жилищный фонд также должен быть увеличен на треть или же на 30 млн. квадратных метров.

С учетом нынешних средних цен, а именно 500 долларов за квадратный метр, для улучшения жилищных условий всех граждан страны нужно потратить 15 млрд. долларов

Следует отметить, что показатель Азербайджана составляет 0,13% мирового показателя.

Далее сравним Азербайджан с Россией, где в 2011г. введено 177,3 тыс. новых квартир общей площадью 15,3 млн.кв. метров, а в 2012 г., по данным Росстата, было введено 65,74 млн. кв. м.

В сравниваемый период (в 2011 г. и 2012 г.) в Украине были сданы в эксплуатацию 9,7 млн. кв. км. и 10,75 млн. кв. соответственно. Показатели и

в Украине, и в России в несколько десятков раз превышают показатели жилищного строительства в Азербайджане.

 Конечно одним из важных факторов такого успешного развития строительства жилищных объектов в указанных выше странах, по сравнению с Азербайджаном, является их площадь.

Площадь Азербайджана составляет 86 600 кв. км, тогда как площадь России 17 млн. кв. км, площадь Украины 603 700 кв. км. площадь Казахстана- 2 млн. кв. км, площадь Ирана -1 млн. кв. км.

Следовательно, в странах с большей площадью и более менее развитой и стабильной экономикой показатели жилищного строительства должны быть высокими, по сравнению со странами с меньшей площадью.

Далее для наглядного сравнения объемов жилищного строительства Азербайджана с другими странами можно представить следующую диаграмму:

Рис.4 Объем жилищного строительства за 2011 и 2012 годы

Далее проведем сравнение между несколькими странами мира по сданным в эксплуатацию жилым квартирам и домам на каждую 1000 жителей страны. Данный показатель в Азербайджане за 2012 г. составляет 234 кв. м. или же 2,2 квартиры. Тогда как во Франции отмечена самая высокая интенсивность жилищного строительства - это 7,8 квартир на 1000 жителей, в России- 5,8 квартир, в Австрии- 5. Самая же низкая интенсивность жилищного строительства в 2012 году наблюдалась в Венгрии- 1,1 квартиры на 1000 жителей, и в Германии - 1,9. По приведенным выше данным можно представить следующую диаграмму:

Сданные в эксплуатацию жилищные объекты на каждые 1000 жителей

Заключение

. Анализ состояния жилищного строительства на современном этапе развития экономики показывает, что за последнее десятилетие объемы затрат в жилищную сферу и ввод в действие общей площади жилых домов постоянно увеличивается, обеспеченность населения жильем стала значительно выше нормативной, но качество жилья не всегда соответствует мировым стандартам. Перспективу развития жилищного строительства, исходя из сегодняшней ситуации, можно обозначить как позитивную. И это понятно, поскольку материально-техническая база жилищного строительства достаточна по мощности и постоянно обновляется по своему техническому уровню. Отрицательными фактами является то, что бюджетных ассигнований на жилье почти не выделяется, а основная масса населения, нуждающаяся в улучшении жилищных условий, не может за счет собственных средств единовременно оплатить строительство жилищ.

.. Определились четыре основных вида сооружаемых жилищ: элитное жилье, жилье повышенной комфортности, типовое жилье, жилье низких потребительских качеств. Так же жилье можно подразделять в зависимости от продолжительности и характера использования жилья - первичное жилье, вторичное жилье, третичное жилье. Даны сведения о классификации объектов социально-культурной сферы - объекты здравоохранения, культуры, детские дошкольные объекты, детские лагеря отдыха, санатории (профилактории), базы отдыха, пансионаты и. т .д.

. По результатам анализа складывающейся ситуации и, опираясь на теорию циклов экономической активности, сформирован прогноз по республике, состоящий в следующем: начиная с 2009 года в жилищном строительстве наблюдалось оживление, и фаза экспансии будет сопровождаться увеличением спроса и предложения жилья. Начиная с 2011 года наступает фаза сжатия с нижней точкой в 2012 году. Затем вновь будет открыт путь экспансии. Исследования показали, что на данном этапе рыночной экономики значительно изменилась структура жилищного строительства по источникам финансирования. Роль государства как заказчика жилья, начиная с 2009 года уменьшилась. Сдвиг в пользу частного сектора в жилищном строительстве четко отразился. Так, в 2009 году государственными организациями введено в действие примерно 30%, населением за свой счет - 67% от всего количества построенного жилья. В 2013 государственными организациями построено - 11%, населением - 89% от общего количества построенного жилья.

В работе даны определения видам жилищ по экономическому содержанию, а по результатам анализа развития жилищного строительства рекомендованы меры по укреплению и соответственно совершенствованию инвестиционной и материально-технической его базы.

. В работе проведен анализ сравнения состояния строительства жилищных объектов в Азербайджане с такими странами как Россия, Украина, Иран, Казахстан, Франция, Германия, Венгрия и. т. д. Установлена норма обеспеченности населения жильем и проведен SWOT-анализ жилищного и социально-культурного строительства. В данном анализе указанны сильные и слабые стороны отросли, а так же ее возможности и угрозы.

Список литературы

строительство жилищный социальный

1. А.Н. Асаул. Экономика недвижимости. Москва: МИКХиС, 2001

. Агентство Интерфакс-Азербайджан

. Данные Государственной Комиссии Статистики stat.gov.az

. Ж. АПА-Экономикс

. И.Р. Айтмухаметова, С.А. Гарина. Экономика недвижимости. Новосибирск: НГАСУ, 2003

. Мехтиев М.И. Жилищная экономика. Москва. 2001.(5)

. Минаев Н. Евразийский международный научно- аналитический журнал. Статья №23 Модель управления жилищным хозяйством города.(6)

. Назаренко, М. Жилищное и коммунальное хозяйство. - 2009. - № 2. - С. 10-12.

.Поварова, А.И. Жилищное строительство в регионе: проблемы и пути их решения. 2009 - №6. -С. 93-106.

.Самофеева Т.А. Статистический анализ первичного рынкажилья. Москва, 2005. - 155 с.

Интернет ссылки

11. Navigator.az (7)

. Oxu.Az со ссылкой на «Интерфакс-Азербайджан» (8)

. www.1rc.ru\news\news32950.htm (9)

. http://1news.az/society/20130417054515734.html (10)