Материал: Анализ строительства жилищных и социально-культурных объектов

Анализ строительства жилищных и социально-культурных объектов

Анализ строительства жилищных и социально-культурных объектов

Введение

Начиная с 1991 года, строительная отрасль Азербайджана вошла в состояние неуправляемости, характеризуемое изменением количественных и качественных показателей жилищного строительства. Снизились объемы жилищного строительства, как в городе, так и в сельской местности.

К имеющимся факторам, негативно влияющим на стабильное состояние в жилищном строительстве, добавились новые, вызванные процессом перехода экономики республики на рыночные отношения

Важно отметить, что на современном этапе экономического возрождения темпы строительства жилищного строительства увеличились, но обеспечить все население Азербайджана жильем пока еще не предоставляется возможным.

Становится необходимым составление долгосрочных социально-экономических программ в области градостроительства, в основу которых должны быть положены результаты экономического прогнозирования жилищного строительства, а именно прогноз потребностей в жилых домах и квартирах, прогноз структуры жилищного фонда по типам жилых домов (этажности) и конструктивным решениям зданий, прогноз развития и размещения материально-технической базы строительства.

Поэтому тема исследования является весьма своевременной и актуальной для экономики жилищного строительства республики.

Цель работы - проследить за динамикой развития строительства жилищных и социально-культурных объектов в Азербайджане.

Достижение цели реализуется следующим путем

Проведен анализ развития жилищного строительства Азербайджана на современном этапе;

Выполнен анализ основных экономических факторов, влияющих на объемы вводимой жилой площади, Swot-анализ;

Выявлена методика прогнозирования потребности в жилье;

Проведем анализ сравнительного опыта Азербайджана в строительстве жилищных объектов с другими странами.

Предметом исследования является состояние жилищного строительства Азербайджана.

Объектом исследования служат деятельность строительных организаций по жилищному строительству Азербайджана. Методологической и теоретической основой исследования послужили труды ученых России и республики Азербайджан.

В качестве методики исследования использованы методы сравнительных оценок и статистический анализ. Практическая и теоретическая значимость работы заключается в применении теоретических, методических результатов прогнозирования жилищного строительства.

Условиями решения жилищной проблемы в Азербайджане являются:

совершенствование законодательной базы инвестиционной деятельности, широкий допуск иностранного капитала на территорию республики;

централизованные инвестиции государственных капитальных вложений уменьшились, необходимо создание условий, обеспечивающих привлечение других источников финансирования, в частности, средств населения.

Перспективным является трехдольное формирование инвестиций в строительство жилья: муниципалитетом, предприятиями и работниками предприятий;

совершенствование налоговой системы в жилищном строительстве       целесообразно предусмотреть порядок предоставления предприятиям льгот по налогу на прибыль в объеме средств, аккумулируемых предприятиями на специальном лицевом счете для осуществления строительства; ввести налог на излишнюю площадь, превышающую международные стандарты;

совершенствование системы кредитования, введение закона об ипотеке, обеспечивающее эффективное включение в инвестиционный оборот дорогостоящего имущества юридических и физических лиц.

1.Теоретические аспекты строительства жилищных и социально-культурных объектов

строительство жилищный социальный

В результате многолетнего господства тоталитарной социально-политической системы и развала бывшего Союза в начале 90-х годов экономика Азербайджана оказалась в состоянии глубокого кризиса. Начиная с 1991 года строительная отрасль республики вошла в состояние неуправляемости.

В настоящее время стало реальностью проведение радикальных экономических реформ в строительстве.

Становление рыночных отношений в строительном производстве предполагает новые источники финансирования жилищного строительства, изменились основные экономические факторы, влияющие на ввод в действие жилых домов, возникает принципиально новая система формирования цен, учитывающих не только затраты на строительство, но и соотношение спроса и предложения.

Включение рыночного механизма приводит к уничтожению административного управления в строительстве и переходу к экономическим, в основном финансовым рычагам регулирования производственными процессами. В результате создаются предпосылки для развития высокорентабельного строительного производства в республике, новых товарно-денежных отношений в этой отрасли экономики и материальных пропорций, отвечающих потребностям населения.

В этих условиях становится необходимым составление долгосрочных социально-экономических программ в области градостроительства, в основу которых должны быть положены результаты анализа основных экономических факторов, влияющих на развитие жилищного строительства, а также результаты экономического прогнозирования жилищного строительства с учетом особенностей республики.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) - форма обеспечения граждан жилищем путем строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет. Объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (Обычно с возможностью регистрации по месту жительства на землях с разрешенным видом использования «для ИЖС» в городах, рабочих поселках, сельской местности). К прочим объектам индивидуального жилищного строительства относятся также пристройки, надстройки к ним, мансардные этажи, хозяйственные и прочие постройки на участке домовладения, в том числе усадебные жилые дома

По источникам воспроизводства формируются новые но экономическому содержанию виды жилищ. К ним можно отнести:

социальное, возводимое за счет государственного и муниципального бюджета;

социально-частное, осуществляемое за счет долевого участия государственных и частных средств;

частное, строящееся за счет личных средств населения;

коммерческое, возводимое предпринимателями с целью его реализации на рынке.

Улучшение жилищных условий населения является одной из самых насущных и актуальных задач социальной политики правительства. В настоящее время поставлена задача резкого увеличения объемов и темпов жилищного строительства. Причем необходимо обеспечить не только количественный рост, но и повысить уровень комфортности и благоустройства жилищ.

На данном этапе развития общества проблемы, связанные с созданием жилища и удовлетворением потребности в нем, остаются острыми во многих странах, в том числе и в Азербайджане.

Прогнозирование жилищного строительства имеет своей целью определение необходимого жилищного фонда, количественные и качественные характеристики которого позволяют предоставить каждой семье жилище, обеспечивающее оптимальное санитарно-гигиенические и бытовые условия. В середине века жилищные комиссии ООН и ЮНЕСКО разработали первый международный стандарт минимальных жилищных условий, которые требуются для обеспечения жизнедеятельности людей. 151. Этим стандартом определялось, в частности, что на каждого жителя должно приходиться не менее 20 м2 общей площади и что каждому домохозяйству (семье и одиночке) необходимо иметь собственное отдельное жилище традиционного типа. Наряду с этим международным стандартом предусматривалось также, что каждый член домохозяйства нуждается в одной индивидуальной комнате, а еще минимум одна комната предназначается для совместного проживания. В последующие годы данный стандарт был уточнен в части увеличения размера общей площади на одного жителя до 30 м и числа комнат для общего пользования для больших домохозяйств до двух. В большинстве индустриальных стран минимальный уровень обеспеченности жильем составляет 40-50 м общей площади на одного жителя; в их жилищном фонде количество квартир или отдельных домов превосходит число домашних хозяйств. Хотя показатели средней обеспеченности жильем населения республики немного улучшились, они значительно отстают от международных нормативов.

Основную часть территорий Азербайджана, при этом и Баку, Гянджа заняли массивы жилого строительства.

Особенности развития в городской среде такого строительства подобных городах следует разделить на четыре этапа:Первый этап - в жилой среде формирование крепостей закутанной ковровой постройки, «мехелле», главных торговых улиц и площадей;

Второй этап предпалагает развитие обусловленное территориальным увеличением жилого строительства, иформирование систем улиц в городах и жилых кварталов; третий этап состоит в создании крупных функциональных комплексов и систем площадей в черте города ;Четвертый этап знаменателен в большей степени благоустройством городских структур, обновлением их застройки. Последний этап развития этих городов одновременно можно назвать этапом улучшения социально-экономических процессов, а также расширение архитектурно-образных решений, видов домостроения и т.д. Во многом можно было обосновать микрорайонное решение жилых домов различием принципов расположения культурно-бытовых, торговых объектов и объектов обслуживания в их пределах.

При разработке вариантной модели управления жилищным хозяйством города возможно использовать четыре сценария развития: социальный, эволюционный, рыночный и инновационный

Социальная модель управления жилищным хозяйством представлена на рис.1.1 Она рекомендуется к применению в депрессивных и кризисных городах, где уровень социального развития является низким, а состояние жилищного фонда характеризуется высоким износом. Такая модель поддерживает на минимально необходимом значении показатели обеспеченности населения качественными жилищными услугами независимо от уровня доходов домохозяйств.

Рис. 1. Социальная модель управления жилищным хозяйством

Эволюционная модель управления жилищным хозяйством представлена на рис 1.2. Данная модель рекомендуется к внедрению в депрессивных и благополучных городах с численностью населения от 100 тыс. чел., где уровень социально-экономического развития находится на достаточном для внедрения рыночных механизмов уровне (среднероссийский и выше). Суть этой модели заключается в сочетании рыночных и централизованных сценариев управления жилищным хозяйством.

Рис. 2. Эволюционная модель управления жилищным хозяйством

Рыночная модель управления жилищным хозяйством (рис. 1.3) может использоваться в благополучных городах, где участие муниципальных органов власти ограничивается контролирующей функцией соблюдения законодательно установленных правил функционирования рынка жилищных услуг.

Рис.3. Рыночная модель управления жилищным хозяйством

На основе всех этих данных о жилищном и социально-культурном строительстве можно составить следующую схему (рис.4):

Глава 2.Характеристика жилищных и социально-культурных объектов в Азербайджане

Приведенные выше системы классификации рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает, необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов. Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

·              первичное жилье - место постоянного проживания;

·              вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

·              третичное жилье - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:

. Элитное жилье. К нему предъявляются следующие основные требования:

·              размещение в наиболее престижных районах города;

·              принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

·              кирпичные стены;

·              общая площадь квартир не менее 70 кв.м.;

·              наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

·              наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как: размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.; кирпичные стены; застройка в двух и более уровнях; наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

·              возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

·              некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв.м. (соответственно);

·              большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

. Типовое жилье. Для него характерно:

·              размещение в любом районе города;

·              соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

·              по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

. Жилье низких потребительских качеств. Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к тому типу жилья, весьма невелики:

·              размещение в не престижных районах;

·              удаленность от основных транспортных коммуникаций;

·              принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

·              размещение в первых этажах домов других типов;

·              заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход).Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.