Курсовая работа: Анализ рынка по объектам коммерческой недвижимости

Анализ рынка по объектам коммерческой недвижимости

Введение

Под понятием "недвижимость" традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.

Недвижимость (недвижимое имущество) -- земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Признаки недвижимости:

· недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

· прочно связана с землей как физически, так и юридически;

· долговечность объекта инвестирования;

· стоимость недвижимости высока;

· каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

· потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

· новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

· строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.

· способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

· полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);

· фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);

· стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);

· неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);

· ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

· здание (сооружение);

· обособленные водные объекты;

· многолетние насаждения;

· инженерные сооружения и сети;

· элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

1.Классификация и виды недвижимости

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жильё и неживые помещения.

Земля подразделяется на:

· земельные участки, предназначенные под застройку;

· природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье -- это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть:

· элитным;

· типовым;

· городским;

· загородным.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

Общая классификация недвижимости

На юридическом уровне недвижимость -- совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов.

Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь , для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

· квартиры и комнаты

· помещения и здания под офисы и магазины

· пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)

· свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей(в ближайшей перспективе)

· складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость.

2.Экономическое развитие Российской Федерации

Предварительные данные за декабрь показали практически остановку спада экономической активности (после незначительного снижения в ноябре текущего года).

По оценке Минэкономразвития России, индекс ВВП с исключением сезонности составил 0,0% (уточнение оценки связано с публикацией Росстатом данных по объему оптовой торговли) к предыдущему месяцу против -0,2 в ноябре. Положительную динамику с сезонной корректировкой показали такие индикаторы как добыча полезных ископаемых, сельское хозяйство, строительство. Одновременно отмечается замедление спада обрабатывающих производств, розничной торговли и платных услуг населению. По итогам 2015 года, по первой оценке Росстата, ВВП снизился на 3,7% к предыдущему году.

В декабре, по оценке Минэкономразвития России, снижение составило 3,5% в годовой оценке. В промышленном производстве в целом с исключением сезонной и календарной составляющих в декабре сокращение замедлилось до -0,1% против -0,7% в ноябре. В добыче полезных ископаемых восстановился рост (октябрь - 0,3%, ноябрь - -0,4%, декабрь - 0,2%). Сокращение производства и распределения электроэнергии, газа и воды в декабре усилилось (октябрь - 0,1%, ноябрь - -0,1%, декабрь - -1,2%). В то же время в обрабатывающих производствах в декабре сокращение замедлилось до -0,1% против -0,4% в ноябре. В отраслях инвестиционного спроса восстановился рост в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов, в производстве машин и оборудования; рост продолжился в производстве транспортных средств и оборудования, и сократилось производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования.

В сырьевых экспортно-ориентированных секторах восстановился рост в обработке древесины и производстве изделий из дерева, в целлюлозно-бумажном производстве; издательской и полиграфической деятельности, в производстве резиновых и пластмассовых изделий; продолжился рост в производстве кокса и нефтепродуктов; сокращение продолжилось в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий, в химическом производстве. В потребительских отраслях продолжилось сокращение производства пищевых продуктов, включая напитки, и табака, текстильного и швейного производства; восстановился рост в производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви. Спад инвестиций в основной капитал продолжился.

В декабре снижение сезонно очищенной динамики составило, по оценке Минэкономразвития России, 1,3% (в октябре - снижение на 0,3%, в ноябре - на 1,1%). Годовые темпы снижения инвестиций замедлились до 8,1% против 6,5% в ноябре. По виду деятельности «Строительство», по оценке Минэкономразвития России, второй месяц отмечается положительная динамика с исключением сезонного фактора, однако с существенным замедлением в декабре до 0,1% с 0,8% в ноябре.

Производство продукции сельского хозяйства с исключением сезонности после спада в ноябре в декабре вновь вернулось в положительную область, прирост составил 0,7 процента. 4 Снижение оборота розничной торговли с учетом сезонной корректировки в декабре, по оценке Минэкономразвития России, продолжилось, но темпы снижения замедлились до -0,3% с -0,8% в ноябре. Снижение платных услуг населению в декабре также несколько замедлилось - до -0,5% против снижения на 0,7% в ноябре. Уровень безработицы (с исключением сезонного фактора) в декабре составил 5,8% от экономически активного населения, как и в предыдущем месяце. Снижение реальной заработной платы с исключением сезонного фактора в декабре, по предварительным данным, ускорилось до -0,9% после стабилизации в ноябре. Реальные располагаемые доходы в декабре вновь вернулись в область положительных значений. Прирост составил 1,9% к предыдущему месяцу с учетом сезонной корректировки (в ноябре - -1,3%). Экспорт товаров в 2015 г., по оценке, составил 339,6 млрд. долл. США (падение на 31,8 % к 2014 году). Импорт товаров в 2015 году, по оценке, составил 194,0 млрд. долл. США (снижение на 37,0 % к 2014 году). Положительное сальдо торгового баланса в 2015 году, по оценке, составило 145,6 млрд. долл. США, относительно 2014 года снизилось на 23,3 процента. По данным Росстата, инфляция в декабре 2015 г. составила 0,8%, с начала года - 12,9%, в среднем за год к предыдущему году - 15,5% (в 2014 г.: с начала месяца - 2,6%, с начала года - 11,4%, в среднем за год к предыдущему году - 7,8%).

3. Краткие итоги социально-экономического развития Псковской области в январе-сентябре 2018 года

По итогам девяти месяцев 2018 года в Псковской области отмечен ростпромышленного и сельскохозяйственного производства, инвестиций в основной капитал, ввода в действие жилых домов, оборота розничной торговли и общественного питания, объема платных услуг населению, повышение среднемесячной номинальной и реальной заработной платы, снижение уровня зарегистрированной безработицы.

За январь-сентябрь 2018 года индекс промышленного производства составил 100,1 % к соответствующему периоду предыдущего года (по России - 103,0 %, по СЗФО - 102,9 %), в том числе в «добыче полезных ископаемых» - 111,6 %, в «обрабатывающих производствах» - 100,7 %, в «обеспечении электрической энергией, газом и паром; кондиционировании воздуха» - 74,6 %, в «водоснабжении; водоотведении, организации сбора и утилизация отходов, деятельности по ликвидации загрязнений» - 100,9 %.Объем продукции сельского хозяйства в январе-сентябре 2018 года по предварительным данным составил 27,2 млрд. рублей, индекс производства к соответствующему периоду предыдущего года - 106,8 % (по России - 96,7 %).

При этом в сельскохозяйственных организациях производство продукции увеличилось на 9,8 %. Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», за январь-сентябрь 2018 года составил 13,4 млрд. рублей и снизился на 15,4 % по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года (по России - на 0,7 %, по СЗФО вырос на 4,2 %).За январь-сентябрь введено жилых домов общей площадью 153,2 тыс. кв. метров, или на 20,7 % больше чем за соответствующий период 2017 года (по России меньше на 1,9 %, по СЗФО - на 9,5 %).

На развитие экономики и социальной сферы организациями Псковской области за 9 месяцев 2018 года по предварительным данным использовано 18,2 млрд. рублей инвестиций в основной капитал, или 114,0 % от уровня капитальных вложений за январь-сентябрь предыдущего года (по России - 104,1 %).В сентябре 2018 года индекс потребительских цен к декабрю 2017 года составил 102,8 % (по России - 102,5 %, по СЗФО - 102,4 %), продовольственные товары подорожали на 1,2 % (по России - на 1,3 %, по СЗФО - на 1,2 %).

В январе-сентябре 2018 года оборот розничной торговли составил82,2 млрд. рублей, что в товарной массе больше уровня соответствующего периода 2017 года на 2,3 % (по России ? на 2,6 %, по СЗФО ? на 2,9 %).

В январе-сентябре 2018 года среднедушевые денежные доходы населения составили 22 393,0 рубля, что выше уровня января-сентября 2017 года на 0,2 % (по России - 31 032,0 рубля, по СЗФО - 32 447,0 рублей).