Статья: Анализ рынка краткосрочной аренды недвижимости: влияние экономических факторов и внедрение инновационных технологий

Анализ рынка краткосрочной аренды недвижимости: влияние экономических факторов и внедрение инновационных технологий

Березовская Н.О.

Аннотация

В статье рассматриваются основные тенденции и факторы, влияющие на динамику рынка краткосрочной аренды недвижимости в 2023-2024 годах, автор анализирует роль экономических показателей, таких как ипотечное кредитование, государственная поддержка и изменение покупательской способности населения, вклад инновационных технологий в развитие сектора.

Особо выделяется рост интереса к энергоэффективным "зеленым домам" и созданию умных городов, исследуются факторы, такие как инфляция, ВВП, уровень доходов населения и их влияние на спрос и предложение в сегменте краткосрочной аренды.

Далее, автор анализирует влияние цифровых платформ, таких как Airbnb, на распределение спроса и предложения на рынке, вклад инноваций в обеспечение эффективности и безопасности арендных отношений.

В работе изучены проблемы для развития рынка, такие как финансовое состояние арендаторов и изменчивость экономических условий.

Ключевые слова: рынок краткосрочной аренды, экономические факторы, технологии, энергоэффективность, умные города, инфляция, ВВП, цифровые платформы, спрос, предложение.

Berezovskaya N.O.

ANALYSIS OF SHORT-TERM RENTAL REAL ESTATE MARKET: IMPACT OF ECONOMIC FACTORS AND INTRODUCTION OF INNOVATIVE TECHNOLOGIES

Abstract

The article examines the main trends and factors affecting the dynamics of the short-term rental real estate market in 2023-2024, the author analyzes the role of economic indicators such as mortgage lending, government support and changes in the purchasing power of the population, the contribution of innovative technologies to the development of the sector.

The growing interest in energy-efficient "green houses" and the creation of smart cities is highlighted, factors such as inflation, GDP, income levels of the population and their impact on supply and demand in the short-term rental segment are investigated.

Further, the author analyzes the impact of digital platforms such as Airbnb on the distribution of supply and demand in the market, the contribution of innovations to ensuring the efficiency and security of rental relations.

The paper examines problems for the development of the market, such as the financial condition of tenants and the variability of economic conditions.

Keywords: short-term rental market, economic factors, technologies, energy efficiency, smart cities, inflation, GDP, digital platforms, demand, supply.

Рынок краткосрочной аренды недвижимости в 2023-2024 годах характеризуется трендами, которые отражают изменения в экономической ситуации, технологическом прогрессе и предпочтениях потребителей.

Во-первых, наблюдается активное развитие ипотечного кредитования и улучшение транспортной инфраструктуры, которые стимулируют рост интереса к приобретению жилья в частных домах за городом. Оно обусловлено не только снижением ставок по ипотеке, но и государственной поддержкой в виде налоговых льгот и субсидий, и упрощением процедур для застройщиков.

Вторая особенность - повышение интереса к строительству энергоэффективных «зеленых домов», поддерживаемых экологическими трендами, государственной помощью (см. Рис. 1) и ростом спроса на загородную недвижимость, возникшим в пандемию. Появились предложения глэмпингов («Лесные дали», глэмпинг-парк у берега Вазувского водохранилища и прочие) и эко-отелей, позволяющих снизить стресс от городской среды и приблизиться к природе. Новые технологии, такие как строительство домов из СИП-панелей, позволяют быстро и недорого возводить энергоэффективные загородные дома, сокращая затраты на отопление и электроэнергию, что делает их более привлекательными для покупателей и инвесторов [3].

Третье направление развития - это создание умных городов с высоким уровнем цифровизации и интеграцией инновационных технологий -- города привлекают инвестиции и повышают комфорт проживания, что, в свою очередь, стимулирует спрос на недвижимость.

Согласно исследованию Домклик, на первичном рынке наблюдался резкий рост цен в некоторых регионах в начале 2023 года, за которым последовало колебание (см. Рис. 2). Этот рост спровоцирован увеличением инвестиций в недвижимость и опасениями о завершении льготных ипотечных программ. Данная волатильность на рынке [7] первичной недвижимости приводит к неопределенности в краткосрочной аренде, поскольку инвесторы могут сдать квартиры в долгосрочную аренду вместо покупки нового жилья. В результате этого рынок краткосрочной аренды может столкнуться с повышенной конкуренцией и снижением доходов.

Рисунок 2. Медианная стоимость квадратного метра по ипотечным сделкам Сбербанка.

На фоне снижения объемов ввода складской и коммерческой недвижимости, а также уменьшения доходов населения и увеличения цен на стройматериалы, государство активно инвестирует в инфраструктурные проекты с целью стимулирования строительства новых объектов и поддержания спроса на рынке недвижимости.

Согласно отчёту сервиса Airbnb, количество локаций, выбираемых гостями, увеличилось более чем на четверть по сравнению с пятилетней давностью, говоря о том, что путешественники стремятся к разнообразию и заинтересованы в менее традиционных направлениях. Далее, Airbnb акцентирует внимание на распределении гостей по менее загруженным районам городов и регионов, с целью снижения напряженности в популярных туристических направлениях и одновременно поддерживает местное население, предоставляя им возможность зарабатывать на аренде жилья [5].

По данным аналитиков "Авито Недвижимости", на российском рынке краткосрочной аренды недвижимости наблюдается рост спроса и предложения. В частности, в Калининграде спрос на аренду квартир увеличился на 14%, а предложение -- на 15%. Аналогичная тенденция наблюдается и на общероссийском уровне: спрос вырос на 11%, а предложение -- на 8%. Особенно высоким спросом пользуются студии и квартиры с количеством комнат от трех до пяти. Средняя стоимость аренды жилья в Калининграде осталась на прежнем уровне, а цены на отдельные квартиры варьируются в зависимости от площади и расположения.

Проведем анализ влияния макроэкономических показателей на рынок краткосрочной аренды недвижимости, который позволит установить взаимосвязи и тенденции, влияющие на динамику данного сегмента рынка:

Влияние ВВП и уровня доходов населения

Рост ВВП и повышение доходов населения, как правило, приводят к увеличению спроса на краткосрочную аренду недвижимости, обусловлено это повышением покупательной способности населения и ростом интереса к путешествиям и туризму, способствуя развитию внутреннего и въездного туризма. Например, развитие внутреннего туризма значительно повлияло на повышение спроса на краткосрочную аренду. Это было отмечено в докладе экспертов «Авито Недвижимости», где указывается на рост объема рынка краткосрочной аренды на 26% в 2022 году [2].

Влияние инфляции

Инфляция оказывает двоякое влияние на рынок краткосрочной аренды: с одной стороны, она увеличивает стоимость аренды из-за роста цен на обслуживание и эксплуатацию недвижимости, с другой, в условиях инфляции инвестирование в недвижимость и получение дохода от краткосрочной аренды рассматривается как защита капитала от обесценения, и благодаря которой увеличивается предложение на рынке.

Рыночные тренды и перспективы

На рынке краткосрочной аренды наблюдаются различные тренды, в том числе увеличение спроса на аренду в демократичном ценовом сегменте, подтверждается это данными компании «Инком-Недвижимости», например, интерес к студиям с мебелью и отделкой, особенно среди студентов, и к многокомнатным квартирам со стороны многодетных семей (см. Рис. 3) [8].

Рисунок 3. Динамика индекса потенциального спроса на рынке аренды в Москве в 2021-2023 гг.

Ситуация на рынке также зависит от геополитических и социальных факторов, в том числе миграционной подвижности населения, что было замечено в Краснодарском крае и Москве, то есть возвращение части уехавших в предыдущем году и рост средних ипотечных ставок вызвали увеличение спроса на арендное жилье.

В период пандемии COVID-19 динамика цен на краткосрочную аренду квартир в России проявила себя весьма непостоянно, зависимо от региона, доступности жилья, и изменений в спросе и предложении. На примере Подмосковья и Москвы (см. Табл. 4), можно заметить, что рынок краткосрочной аренды реагировал активно на пандемические ограничения. Также без внимания не остались изменение потребностей населения во временном жилье, и на экономические колебания, связанные с пандемией [4].

Согласно данным msk.restate.ru, за последние 6 месяцев 2023-2024 гг. в различных регионах России, включая как крупные города, так и меньшие населенные пункты, была зафиксирована разнообразная динамика изменения стоимости аренды недвижимости. Это свидетельствует о том, что рынок недвижимости в России разнообразен, и каждый регион имеет свои особенности, которые влияют на ценообразование.

краткосрочная аренда недвижимость

Таблица. Динамика цен на краткосрочную аренду квартир.

В Москве, согласно данным с сайта moskva.naydidom.com, за последние 3 месяца 2024 года цены на краткосрочную аренду квартир в различных районах Москвы показали небольшие колебания. Некоторые районы показали рост цен на уровне 6,25%, что может быть связано с локализованными эффектами спроса и предложения, возможно, вызванными увеличением доступности инфраструктуры, улучшением транспортной доступности и другими локальными факторами.

Еще одним фактором выступает сезонность в туризме, которая возникает из-за различных причин, среди которых основными являются погодные условия, школьные каникулы и праздники, события и фестивали, и экономические условия- все эти показатели в совокупности определяют сезонность в туризме, влияя на спрос и предложение в разные периоды года, что, в свою очередь, существенно затрагивает рынок краткосрочной аренды недвижимости.

Например, зимой спрос на покупку недвижимости снижается из-за неблагоприятных погодных условий и предпочтения людей проводить праздники в кругу семьи, создаются возможности для покупки по сниженным ценам, весной, напротив, активность на рынке возрастает: увеличивается количество предложений и спрос, что делает этот период благоприятным для совершения сделок.

Принципы сезонности также могут оказывать влияние на краткосрочную аренду недвижимости. Например, в периоды повышенного спроса, когда количество туристов или временных жителей увеличивается, цены на краткосрочную аренду могут быть выше. Соответственно, в периоды спада спроса и снижения цен на покупку недвижимости, можно ожидать уменьшения стоимости краткосрочной аренды.

Таким образом, знание сезонных колебаний на рынке недвижимости позволяет адекватно реагировать на изменения спроса и цен, что может быть полезно как для инвесторов, так и для арендаторов. Важно учитывать эти факторы при принятии решения о краткосрочной аренде недвижимости, чтобы оптимально использовать возможности, которые предоставляет рынок.

На примере города Чита мы рассмотрим анализ краткосрочной аренды жилой недвижимости [6]. В 2023 году там было проведено масштабное исследование на данную тематику. После проведения исследования было обнаружено, что одним из ключевых факторов, влияющих на развитие данного рынка, являются технологические инновации.

Они напрямую связаны с развитием интернет-платформ, играющих ключевую роль в этом сегменте. Технологические инновации, такие как развитие онлайн-сервисов для бронирования жилья, мобильные приложения и возможность оставлять отзывы о проживании, значительно повлияли на изменение предпочтений пользователей и увеличение спроса на краткосрочную аренду.

Таким образом, анализ в Чите подтверждает важность учета технологических инноваций при изучении и прогнозировании развития рынка краткосрочной аренды недвижимости.

Интернет-платформы расширяют доступность и удобство поиска, бронирования и оплаты жилья для туристов и путешественников. Они предлагают широкий выбор вариантов проживания, начиная от комнат и квартир до домов и вилл. К тому же, благодаря отзывам и рейтингам, пользователи могут принимать информированные решения при выборе жилья.

Интернет-платформы также оказывают значительное влияние на ценообразование и развитие арендных отношений. С одной стороны, конкуренция между владельцами недвижимости на платформе может привести к снижению цен и предложению дополнительных услуг для привлечения клиентов. С другой стороны, платформы могут помочь прогнозировать спрос и адаптировать цены и условия аренды в соответствии с рыночными тенденциями.