Для заемщиков и поручителей устанавливается возрастной ценз: от 18 до 70 лет при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения заемщику 75 лет.
9. Ипотечный кредит
В последние годы российские коммерческие банки начали активно кредитовать клиентов под залог недвижимости - квартир, домов, дач, земельных участков, гаражей и т.д.
Залог недвижимого имущества (ипотека) устанавливается на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Договор об ипотеке заключается в виде закладной, которая должна быть нетарифно удостоверена и подлежит государственной регистрации.
Продажа заложенного дома (квартиры) па публичных торгах не являются основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.
Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом залога на общих основаниях. В подобных случаях кредитный договор дополняется договором залога.
Размеры ссуд должны составлять от 5 до 70% стоимости квартиры (в зависимости от совокупного годового дохода семьи и срока ожидания муниципального жилья).
В настоящее время коммерческие банки России могут предоставляй три вида жилищных кредитов:
а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее Жилищное строительство (земельный кредит);
б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ (строительный кредит);
в) долгосрочный кредит для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).
Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи ипогашения ссуды, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.
Конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика. В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (ипотеке) определяется форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.
Предметом залога могут быть:
а) земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные права на этот участок;
б)готовое жилье или незавершенное строительство;
в)другие виды имущества и имущественных прав.
В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов для физических лиц предусматривается использование поручительств одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц. Заложенное имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты и повреждения.
Процесс кредитования населения включает несколько этапов. Вначале кредитный работник ведет переговоры с клиентом с целью выяснения кредитоспособности клиента в юридическом смысле, т.е. правоспособен ли клиент заключить кредитный договор; кредитоспособности клиента с экономической точки зрения, иными словами, имеет ли он экономические предпосылки (доходы, имущество), необходимые для полного и своевременного выполнения условий кредитного договора с точки зрения возврата долга, уплаты процентов; характера обеспечения кредита.
Анализ кредитоспособности клиента предшествует заключению с ним кредитного договора и позволяет выявить факторы риска, способные привести к непогашению выданной банком ссуды в обусловленный срок, и оценить вероятность своевременного возврата ссуды
Оценка кредитоспособности клиента проводится в кредитном отделе банка на основе информации, характеризующей способность клиента получать доход, достаточный для своевременного погашения ссуды, наличие у заемщика имущества, которое при необходимости может служить обеспечением выданной ссуды и т.д
Для выяснения кредитоспособности заемщика кредитный работник анализирует доходы и расходы клиента. Доходы, как правило, определяются по трем направлениям: доходы от заработной платы, сбережений и капитальных вложений, прочие доходы. К основным статьям расходов заемщика относятся: выплата подоходного и других налогов, алименты, ежемесячные или квартальные платежи по ранее полученным ссудам, выплаты по страхованию жизни и имущества, коммунальные платежи и т.д. Подтверждение размеров доходов и расходов возлагается на клиента, который предъявляет необходимые документы:
- паспорт, по которому кредитный работник определяет время проживания по последнему адресу, возраст, семейное положение и наличие детей;
- справку с места работы, где должны быть указаны: среднемесячная заработная плата, сумма подоходного и других налогов, ежемесячно уплачиваемых заемщиком, стаж работы на предприятии, сумма обязательных ежемесячных отчислений (алименты, страховые взносы);
- книжку по расчетам за квартплату и коммунальные услуги, с указанием о среднемесячных расходах на квартплату и коммунальные услуги;
- документы, подтверждающие доходы по вкладам в банках и ценным бумагам.
Определения кредитоспособности заемщика и согласования условий кредитного договора руководитель банка или его заместитель принимают решение о возможности предоставления ссуды.
Для оформления ссуды заемщик представляет необходимые документы: заявление, срочное обязательство, справку с места работы с указанием размера получаемой зарплаты и суммы производимых из нее удержаний, поручительство граждан, имеющих постоянный источник доходов. По отдельным видам ссуд представляются дополнительные документы. Например, при получении ссуды на строительство индивидуального жилого дома для постоянного проживания требуется справка местных органов власти о выделении земельного участка с указанием сметной стоимости строительства.
После выплаты клиенту предусмотренной условиями кредитного договора суммы наступает этап погашения долга и уплаты процентов за пользование ссудой. Обычно погашение долгосрочного кредита и уплата процентов по нему осуществляются со следующего после получения ссуды квартала и в дальнейшем производятся ежеквартальными платежами.
Исключением являются кредиты, выданные на строительство индивидуального жилого дома для постоянного проживания, и кредиты фермерским хозяйствам. Их погашение начинается с третьего года после получения ссуды. При не поступлении от заемщиков платежей в установленные сроки суммы не внесенных в срок платежей перечисляются на счет просроченных ссуд с уплатой повышенных процентов. В случае невозможности погашения заемщиком ссуды в срок ее сумма взыскивается с поручителя. При невозможности погашения ссуды непосредственно заемщиком » поручителем возникает ситуация, когда ссуду следует погасить банку. Для этих целей в банках создаются специальные страховые фонды на покрытие кредитных рисков. ЦБ РФ рекомендовал коммерческим банкам про водить оценку качества кредитного портфеля банка с учетом обеспеченности ссуд и длительности просроченной задолженности. В результате кредитный портфель банка разбивают на группы кредитов, ранжированные по их качеству в зависимости от степени кредитного риска. Резервы на покрытие убытков по кредитным операциям создаются в размере страхового возмещения, необходимого для покрытия рисков по каждой группе кредитов.
Таким образом, чем более рисковую кредитную политику проводит банк, тем больший страховой резерв он должен создать, использовав для этого средства из прибыли.
Конфликтные ситуации при кредитовании населения разрешаются через суд, куда может обратиться как заемщик, так и его кредитор при возникновении спорной ситуации.
10. Межбанковские кредиты
Межбанковские кредиты -- это привлечение и размещение банками временно свободных денежных ресурсов кредитных учреждений, когда в роли кредиторов и заемщиков выступают сами банки. Обычно свободными кредитными ресурсами располагают банки, имеющие солидную клиентскую базу либо проводящие взвешенную кредитную политику.
В начале становления российской банковской системы для подавляющего числа банков основным источником кредитных ресурсов выступали не депозиты, как это принято в мировой практике, а межбанковский кредит.
Межбанковское кредитование относится к наиболее крупным сегментам финансового рынка, на котором продаются (покупаются) краткосрочные кредитные ресурсы в форме межбанковских кредитов и межбанковских депозитов.
Рынок кредитных ресурсов отличается от других сегментов финансового рынка универсальностью обслуживания потребностей коммерческих банков. Он опосредует межбанковские отношения, связанные с различными банковскими операциями, и является оперативным источником средств для поддержания ликвидности баланса коммерческих банков, пополнения корсчетов и для проведения активных операций на более доходных сегментах финансового рынка.
Начало торговли кредитными ресурсами в России относится к 1991 г., когда Московская международная и Московская центральная фондовые биржи начали проводить кредитные аукционы.
В середине 1994 г. девять крупнейших банков России (выбранных по надежности и весомости вклада в операции межбанковского рынка) и информационно-аналитические агентства разработали показатели для характеристики состояния кредитного рынка МБК:
1) объявленная ставка по предоставлению кредитов -- MIBOR;
2) объявленная ставка по привлечению кредитов -- MIBID;
3) средневзвешенная фактическая ставка по МБК -- MIAKR.
Межбанковский финансовый дом для характеристики фактической ставки по краткосрочным банковским кредитам рассчитывает средневзвешенную ставку IN STAR, базирующуюся на данных о сделках, совершенных крупнейшими банками-дилерами, не вошедшими в «девятку».
Стоимость межбанковских кредитов зависит от: состояния межбанковского рынка; процентной политики Банка России и Сбербанка России -- основных поставщиков кредитных ресурсов на межбанковском рынке; соотношения спроса и предложения по краткосрочным кредитам; состояния валютного рынка и рынка государственных краткосрочных обязательств.
11. Предоставление банком вексельного кредита
Вексельно-кредитные операции в банке, в какой бы форме они ни осуществлялись, начинаются с получения клиентом вексельного кредита. Кредиты в форме учета векселей и в форме специального ссудного счета под обеспечение векселей открываются раздельно. Вексельные кредиты делятся на постоянные и единовременные.
Кредиты по учету векселей могут быть предъявительскими и векселедательскими. Первый открывается для учета передаваемых клиентами банку векселей. Хозорганы, обладающие большим количеством покупательских векселей, используют предъявительские кредиты.
Векселедательский кредит предоставляется клиентам, которые выдают под этот кредит векселя на оплату товарно - материальных ценностей, работ и услуг, оказываемых другим хозорганам, предприятиям и лицам. Последние представляют такие векселя в банк, который пересылает их для учета в банк векселедателя за счет открытого ему векселедателем кредита. Кредиты открываются по заявкам. Заявка по вексельному кредиту представляется обычно в банк, в котором открыты основные счета предприятий, хозорганов, в том числе расчетный (текущий) счет.
При рассмотрении возможности открытия кредита банк рассматривает прежде всего, насколько хозяйственно - финансовое положение клиента характеризует возможность своевременного погашения кредита, а также степень его кредитоспособности.
Для оценки кредитоспособности клиентов банки требуют представления следующих данных:
1. Анкету о хозяйственном положении организации и лиц.
В анкету включаются следующие вопросы:
а) наименование и адрес;
б) состав руководителей организации и предприятия;
в) перечень входящих отдельных предприятий или филиалов, если таковые имеются, местонахождение их;
г) состав основных и оборотных фондов;
д) в каком банке и в каких размерах открыты кредиты;
ж) описание имеющегося оборудования, степень его износа;
з) имелась ли просроченная задолженность, чем она вызывалась;
д) на какие цели направляется кредит и т.д.
2. Последний баланс и годовой отчет.
3. Производственно - хозяйственные планы.
4. Обязательство о помещении в дальнейшем на расчетном счете свободных средств.
5. Страховые полисы застрахованных предприятий.
6. Устав и положения, определяющие юридический статус просителя кредита.
Помимо этих данных, для анализа кредитоспособности используются данные других банков, сообщения в средствах массовой информации или услуги независимых аудиторских служб. В дальнейшем при создании системы сбора и оповещения о предприятиях и хозорганах, допустивших протесты по векселям, эти данные будут являться основанием для отказа в кредитовании, поскольку предприятия, допустившие векселя до протеста, как правило, не кредитуются. Если позднее окажется, что размер разрешенного кредита не соответствует потребности клиента и его кредитоспособности, ему может быть открыт дополнительный кредит в том же порядке, что и первоначальный. При ухудшении хозяйственно - финансового положения клиента банк может пересмотреть размеры действующего кредита, уменьшив его, или даже совсем закрыть.