Материал: 1389

большее влияние на стоимость, при этом для объектов иного значения они менее актуальны. Определить характеристики поможет классификации недвижимости по классам, имеющиеся, в том числе, и для Омска.

3. Анализируется рынок недвижимости [3]. Выделяется сегмент рынка в зависимости от назначения оцениваемого объекта. Опреде-

Сляются следующие показатели:

- уровень и динамика изменения арендных ставок; - уровень д намика изменения удельного показателя стоимо-

соответствующ х объектов недвижимости.

сти; диаграмм- соотношен е количества предложений по продаже и аренде

- друг е показатели, характеризующие сегмент рынка, к которому относ тся о ъект оценки.

В данномбразделе о язательно приведение графиков, таблиц и

. Пр меры результатов анализа рынка доступны в открытых источн ках, оценочных отчетах и на сайтах аналитических и оценоч-

ных компан й. Пр меры показаны ниже (рис. 1, рис. 2). А Д

Рис. 1. Соотношение количества предложенийИпо продаже офисных помещений по округам г. Омска по данным ООО «Омэкс», 2013г.

4. Выполняется расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информа-

6

цией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

С змененияР с. 2. Д нам ка арендных ставок офисной недвижимости

Затратныйбподход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроиз-

по округам г. Омска в I-м квартале 2013 г. А

ведения его потре ительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка,Дна котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Этапы расчета:

4.1. Определяется стоимость замещения или восстановления. Под восстановительной стоимостью понимаютсяИзатраты на

строительство точной копии здания в текущих ценах с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов и того же качества работ. Стоимость замещения объекта оценки - это стоимость нового объекта строительства в текущих ценах, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном.

Для определения стоимости восстановления или замещения необходимо знать год постройки здания, площадь и объем оцениваемого объекта, материал конструкций. Чаще всего при отсутствии сметной документации используют данные укрупненных показателей

7

стоимости строительства, приведенные в различных сборниках. При этом необходимо перевести посредством индексов стоимость строительства к периоду выполнения расчетов. Ввиду того, что стоимость по различным видам работ и материалам менялась неодинаково, возникает необходимость при расчетах определять индексы к ценам для различных элементов. Пример представлен в табл. 3.

выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым. физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Износ считается исправимым, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

8

Физический износ решающее значение при оценке недвижимости имеет. Данные для его определения можно найти в техническом паспорте здания с последующей актуализацией до уровня текущего периода времени. При отсутствии технического паспорта расчет износа производится самостоятельно в соответствии с требованиями нормативных документов, пример приведен в табл. 4.

Таблица 4

Пример к определению физического износа

9

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей.

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

4.3. Определяется прибыль инвестора. Расчет возможно производить по формуле Е.С. Озерова. При этом необходимо осознавать

б в отношении которыхАимеется информация о ценах сделок с ними.

Расчет включает следующие этапы.

5.1. Выбор о ъектов аналогов. налог объекта оценки — сход-

ный по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам при сходных условиях. Информация по объек- там-аналогам может быть принятаДпо данным открытых источников. Следует проверить найденную информацию на предмет исключения ошибок и дублей. Количество аналогов принимать не менее 5.

5.2. Выбор элементов сравнения. Элементы сравнения – это характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость. К обязательнымИкритериям выбора элементов сравнения сопоставимых объектов-аналогов относятся: право собственности на недвижимость, условия финансирования, местоположение, физические характеристики.

5.3. Расчет посредством внесения корректировок к известным стоимостям объектов-аналогов (таблица 5).

Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.

10