12)схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженернотехнического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
13)иные документы и материалы.
15.3. Генеральный план
Генеральный план (генплан, ГП) в общем смысле — проектный документ, на основании которого осуществляется планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территорий. Основной частью генерального плана (также называемой собственно генеральным планом) является масштабное изображение, полученное методом графического наложения чертежа проектируемого объекта на топографический, инженерно-топографический или фотографический план территории. При этом объектом проектирования может являться как земельный участок с расположенным на нем отдельным архитектурным сооружением, так и территория целого города или муниципального района.
Генеральный план – это градостроительная документация о градостроительном планировании развития территории городских и сельских поселений. Генеральный план является основой для:
определения направлений и границ развития территорий городских и сельских поселений; зонирования территорий;
разработки и развития инженерной транспортной и социальной инфраструктур;
обоснования градостроительных требований к сохранению объектов историкокультурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
Генеральный план поселения, генеральный план городского округа, в том числе внесение изменений в такие планы, утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения, представительным органом местного самоуправления городского округа.
Подготовка проекта генерального плана осуществляется на основании результатов инженерных изысканий в соответствии с требованиями технических регламентов, с учетом комплексных программ развития муниципальных образований, положений о территориальном планировании, содержащихся в схемах территориального планирования Российской Федерации, схемах территориального планирования субъектов Российской Федерации, схемах территориального планирования муниципальных районов (при подготовке генерального плана поселения), региональных и (или) местных нормативов градостроительного проектирования, результатов публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц.
Любой генеральный план содержит аналитический блок и блок проектного предложения. Каждый из них, в свою очередь, включает в себя графические материалы, представленные в виде карт (схем), и текстовую часть. Среди обязательных схем в составе генплана Градостроительным кодексом РФ предусмотрены:
схема объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах города;
схема автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов;
схема использования территории муниципального образования с отображением границ земель различных категорий, иной информации об использовании соответствующей территории;
схема границ территорий объектов культурного наследия;
схема границ зон с особыми условиями использования территорий;
76
схема границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
схема границ зон негативного воздействия объектов капитального строительства местного значения в случае размещения таких объектов;
схема планируемых границ функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон; схемы с отображением зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения; карты (схемы) планируемых границ территорий, документация по планировке которых подлежит разработке в первоочередном порядке;
схема существующих и планируемых границ земель промышленности, энергетики, транспорта, связи.
Генплан как юридический документ носит рекомендательный характер, то есть не
является источником градостроительного права. На уровне города, поселения в роли такового выступают правила землепользования и застройки, включающие карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты.
15.4. Правила землепользования застройки
Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
1)создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2)создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3)обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4)создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Правила землепользования и застройки включают в себя:
1)порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2)карту градостроительного зонирования;
3)градостроительные регламенты.
Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:
1)о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
2)об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
3)о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
4)о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
5)о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
6)о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.
На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.
77
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1)виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2)предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков
ипредельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3)ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:
1)возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
2)функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;
3)определенных настоящим Кодексом территориальных зон;
4)сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
5)планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории;
6)предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.
Границы территориальных зон могут устанавливаться по:
1)линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
2)красным линиям;
3)границам земельных участков;
4)границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
5)границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
6)естественным границам природных объектов;
7)иным границам.
Врезультате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественноделовые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
Всостав жилых зон могут включаться:
1)зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
2)зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
3)зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
4)зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
5)зоны жилой застройки иных видов.
В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.
78
Всостав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
Всостав общественно-деловых зон могут включаться:
1)зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
2)зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
3)зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
4)общественно-деловые зоны иных видов.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:
1)коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
2)производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
3)иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур
предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.
В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
1)зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
2)зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах черты населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий.
В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов
79
потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.
В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.
Органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:
1)фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
2)возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
3)функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
4)видов территориальных зон;
5)требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Вопросы для самоконтроля
1.Задание (архитектурно-планировочное задание) на проектирование.
2.Градостроительная документация.
3.Генеральный план: понятие, содержание, подготовка.
4.Правила землепользования и застройки: сущность, цели, содержание, порядок применения.
5.Состав жилых, общественно-деловых, производственных зон.
6.Состав зон инженерной и транспортной инфраструктур, зон сельскохозяйственного использования, зон рекреационного назначения, зон особо охраняемых территорий.
7.Градостроительный регламент.
Глава 16. Градостроительная политика в РФ и система управления развитием территорий населенных пунктов
16.1. Управление развитием поселений и территорий
Сущность управления заключается в руководстве процессами развития в соответствии с разработанной программой, направленной на достижение определенных целей. Процесс управления включает: оказание целенаправленных воздействий на объект управления, получение информации о поведении объекта, анализ полученной информации и сопоставление ее с программой, принятие решения и подачу новых управляющих воздействий.
Управление развитием поселений и территорий (градорегулирование) —
система целенаправленных действий, обеспечивающих согласованное развитие городских и сельских поселений, межселенных территорий (рекреационных, природоохранных и
80