На всех этапах кризиса ситуацию на ипотечном рынке активно корректировало государство посредством укрепления ликвидности банков, изменения Банком России размера ставок кредитования коммерческих банков, финансирования ипотечных программ и пр.
Так, важнейшим инструментом нормализации ситуации на текущем этапе кризиса выступила ключевая ставка ЦБ РФ. Повышение ее размера до уровня 17% к концу 2014 г. способствовало увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам, но помогло стабилизировать инфляционные и девальвационные ожидания на финансовом рынке страны. Однако условия по кредитам для бизнеса и населения стали неподъемными, вследствие чего совет директоров ЦБ РФ 30 января 2015 года снизил ключевую ставку с 17% до 15% годовых (рис. 8).
В продолжение принятых мер 13 марта 2015 г. Совет директоров ЦБ РФ принял решение понизить ключевую ставку до 14% годовых, 5 мая 2015 г. - до 12,5%, 15 июня 2015 г. - до 11,5%, а 31 июля 2015 г. - до 11%. Такие решения были приняты на фоне ослабления инфляционных рисков и укрепления рубля. По мере уменьшения инфляционных рисков Банк России намерен продолжить понижение ключевой ставки, что должно положительно сказаться на объемах и динамике ипотечного кредитования в стране.
Примером прямого позитивного воздействия на рынок ипотечного кредитования на современном этапе кризиса стало принятие Правительством РФ решения о субсидировании процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение жилья на первичном рынке до уровня 12%.
Однако у современного этапа кризиса ипотечного кредитования есть одна существенная особенность. Во-первых, произошло практически полное закрытие внешних источников формирования ресурсной базы коммерческих банков - игроков ипотечного рынка. Во-вторых, на всем протяжении истории развития ипотеки в России неуклонно росли реальные доходы населения. В масштабах страны они характеризовались разной динамикой в месячном и ежеквартальном исчислении, но вектор их величины и прироста был нацелен на постоянное повышение, что в целом позитивно отражалось на кредитоспособности потенциальных и фактических ипотечных заемщиков. Начиная с 2014 г., доходы населения стали неуклонно снижаться как в абсолютном (рис. 9), так и в относительном выражении (рис. 10).
На фоне множества внешних и внутренних проблем, тормозящих развитие ипотечного кредитования в России на современном этапе, проблема снижающихся доходов и, соответственно, платежеспособности населения как заемщика ипотечных кредитов, является первостепенной. При этом необходимо учитывать, что реальные финансовые возможности страны не позволяют радикально решить данный вопрос, который сводится не только к повышению размера оплаты труда и пенсий населения, но и его занятости и экономической активности в целом. Поэтому, на наш взгляд, необходимо принятие первоочередных мер, не требующих радикальной перестройки экономических механизмов и значительных бюджетных затрат.
В первую очередь, требуется совершенствование ипотечных программ, не приводящее к увеличению рисков кредитования, но обеспечивающее его доступность для широких слоев населения страны. Возможные варианты: 1) ипотечные кредиты со снижающейся ставкой при добросовестной уплате кредита в течение определенного срока (например, по истечении двух третей срока кредита с последующим возвратом на первоначальную величину ставки и компенсацией упущенной выгоды в случае возникновения просроченной задолженности по кредиту в течение оставшегося срока); 2) ипотечные кредиты для многодетных семей с дифференцированной процентной ставкой с учетом фактического количества детей в семье и рождения последующих детей за время действия договора; 3) ипотечные кредиты с дифференциацией сроков кредитования в зависимости от возраста, социального статуса, наличия членов семьи заемщиков, которые, в случае необходимости, могли бы взять на себя исполнение обязанности по возврату кредита; 4) ипотечные кредиты, предусматривающие возможность досрочного погашения за счет продажи заемщиком имущества (в т. ч. жилья), которое имеется в его собственности, и пр.
Во-вторых, представляется целесообразным внедрение новых форм ипотечного кредитования, например, кредитных союзов, которые способны обеспечить быстрое получение россиянами дешевых ипотечных кредитов.
Банки и кредитные союзы осуществляют свою деятельность как финансовые посредники, которые создаются с целью удовлетворения потребностей физических лиц в кредитных финансовых ресурсах. Однако, в отличие от банков, кредитный союз - это не ставящий целью получение прибыли финансовый институт, принимающий вклады от членов союза, аккумулирующий их и предоставляющий из сформированного фонда денежных средств кредиты членам союза. Кредитный союз - это не только способ сбережения и накопления денежных средств, но и способ получения относительно дешевых кредитов на цели приобретения жилья.
По справедливому мнению Довдиенко И.В. и Черняка В.З. [1, с.401-402], кредитные союзы обладают рядом преимуществ по сравнению с другими кредитно-сберегательными институтами:
- уменьшается период накопления для потенциальных покупателей жилья, и, следовательно, увеличивается платежеспособный спрос на рынке недвижимости;
- члены кредитного союза получают возможность контролировать использование сбережений;
- членам союза предоставляется возможность получения более дешевого кредита;
- деятельность кредитных союзов способствует притоку дополнительных средств на рынок жилищных инвестиций;
- создание кредитных союзов особенно эффективно для групп населения, имеющих значительные денежные субсидии, которые, тем не менее, недостаточны для приобретения жилья.
В европейских странах (Германии, Италии, Франции и др.) накоплен значительный опыт функционирования кредитных союзов, доказавший их эффективность. Для современной России, для которой характерна дорогая и предусматривающая множество ограничений система ипотечного кредитования, кредитные союзы чрезвычайно актуальны. Деятельность кредитных союзов не подлежат лицензированию, регулированию и надзору со стороны Центрального Банка РФ и не починяется требованиям, предъявляемым к деятельности банков и небанковских кредитных организаций, при этом кредитные союзы вполне легально могут выполнять большинство банковских функций. Совершенно очевидно, что для целей внедрения на рынке ипотечного кредитования кредитных союзов требуется разработка соответствующей нормативно-правовой базы, в том числе регулирующей их взаимоотношения с органами управления финансовой системой страны.
В-третьих, требуется повышение эффективности государственной денежно-кредитной политики за счет тонкой количественной настройки применяемых в ходе ее реализации инструментов, под влиянием которых происходит развитие рынка ипотечного кредитования. В первую очередь, необходимо снижение цены кредитных ресурсов, предоставляемых Банком России кредитным организациям и определяемой размером ключевой ставки. Снижение ключевой ставки - наиболее действенный способ уменьшения кредитной нагрузки россиян. Совершенно очевидна также потребность в снижении уровня инфляции, обесценивающей реальные доходы заемщиков и усугубляющей проблему роста их задолженности по ипотечным кредитам. По официальным данным Росстата, инфляция по итогам 9 мес. 2015 г. превысила 16%, что выше данных кризисного 2008 г.(11,6%) и 2014 г. (11,4%), вдвое выше уровня 2013 г. (6,5%) и почти втрое - минимального исторического уровня 2011 г. (6,1%). Тем самым основой денежно-кредитной политики и ее позитивного влияния на развитие ипотечного кредитования должно стать снижение ключевой ставки при одновременном принятии антиинфляционных мер. Поскольку содержание данных инструментов разнонаправленно, снижение ключевой ставки может вызвать повышение уровня инфляции, важной исследовательской задачей видится нахождение баланса между указанными инструментами на основе статистически достоверных эконометрических расчетов, исключающих случайные и необоснованные управляющие воздействия со стороны органов регулирования кредитно-денежной системы страны.
Библиография
1.Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. М.: Юнити, 2012. 464 с.
2.Ипотечное кредитование в цифрах. Статистика выдачи ипотечных кредитов [Электронный ресурс]. URL: http://rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/ (дата обращения: 30.10.2015).
3.Развитие рынка жилищного ипотечного кредитования и деятельность АИЖК: Выпуск №7 [Электронный ресурс]. URL: http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/agency/reporting/review/report_4_2015.pdf (дата обращения: 31.10.2015).
4.Сайт Федеральной службы государственной статистики [Электрон-ный ресурс] URL: http://www.gks.ru/free_doc/new_site/population/urov/urov_12kv.htm (дата обращения: 31.10.2015).
5.Статистический бюллетень Банка России за 2007-2015 гг. Сайт Банка России [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru (дата обращения: 1.11.2015).