Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА)
Сущностные характеристики жилых помещений в законодательстве стран СНГ
Владимира Владимировна Долинская,
доктор юридических наук, профессор,
профессор кафедры гражданского права
член Научно-консультативного совета при Верховном Суде РФ
Россия, г. Москва
Аннотация
С позиций правовой дефектологии и систематизации права проведен сравнительный анализ понятия жилого помещения как объекта жилищных и гражданских прав, его признаков/элементов по законодательству стран СНГ. Выявлены основные дефекты права по элементам: помещение, изолированность, пригодность для постоянного проживания, недвижимое имущество и его государственная регистрация, родовые и видовые понятия применительно к категории «жилые помещения». Сделан вывод об актуальности унификации понятийного аппарата и предложены направления его совершенствования.
Ключевые слова: дефект права; жилое помещение; объекты прав.
Abstract
The essential characteristics of residential premises in the legislation of CIS countries
V. V. dolinskaya, Professor of the Department of the Civil Law of the Kutafin Moscow State Law University (MSAL), Doctor of Laws, Professor, Member of the Scientifi c Advisory Board of the Supreme Court of the Russian Federation, Russia, Moscow
From the standpoint of legal defectology and systematization of law a comparative analysis of the concept of “living space" as an object of housing and civil rights, its features/elements under the legislation of the CIS countries. The basic defects of the right on elements are revealed: the room, isolation, suitability for permanent residence, real estate and its state registration, patrimonial and specific concepts in relation to category “premises" The conclusion about the relevance of the unification of the conceptual apparatus is made and the directions of its improvement are proposed.
Keywords: the defect law; housing; legal objects.
Одним из дефектов права1 является неопределенность (недостаточная определенность) понятийного аппарата.
Это в полной мере относится к жилым помещениям. В настоящее время легальное определение жилого помещения дано в ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ О дефектах права см.: информация Конституционного Суда РФ от 23.06.2016 «Конститу-ционно-правовые аспекты совершенствования нормотворческой деятельности (на основе решений Конституционного Суда Российской Федерации 2013--2015 годов)» (одобрена решением Конституционного Суда РФ от 23.06.2016) // URL: http://www.ksrf.ru/. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (с изм.) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 14.: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства...)».
В статье 16 ЖК РФ перечислены виды жилых помещений.
Кроме того, жилое помещение является объектом жилищных прав (ч. 1 ст. 15 ЖК) и признано объектом гражданских правоотношений (ч. 2 п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.). Не заостряя внимания на вопросе о соотношении понятий «объекты прав» и «объекты правоотношений» См. подробнее: Долинская В. В., Моргунова Е. А., Шевченко О. М. Гражданское право: объекты прав : учебное пособие для бакалавров / науч. ред. В. Л. Слесарев. Серия «Гражданское право». М. : Проспект, 2017., обратимся к сущностным характеристикам жилых помещений. Наряду с рассматриваемым в отечественном законодательстве, используются как неравнозначные понятия «жилище» и «жилье» (ст. 25, 40 Конституции РФ, ст 45, 53 ГПК РФ, ст. 149, 162 НК РФ, ст. 139 УК РФ и др.). Смежным является также термин Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» СЗ РФ. 2010. № 1. Ст. 5 (с изм.). «помещение с постоянным пребыванием людей» -- «помещение, в котором предусмотрено пребывание людей непрерывно в течение более двух часов» (п. 15 ст. 2). В правовых актах существует путаница в родовых и видовых понятиях. В законодательстве стран такого интеграционного блока См.: Богатырев А. Г., Долинская В. В. Международная интеграция // Законы России: опыт, анализ, практика. 2013. № 1. С. 13--21., как СНГ, в целом используется сходная терминология. В то же время понятие «жилое помещение» не всегда является родовым и одинаково трактуется. Например, в Гражданском кодексе Республики Армения (ст 661), в отличие от жилищного законодательства (в стране нет специального Жилищного кодекса), используется понятие «жилое помещение» с оговоркой «пригодное для постоянного проживания» (в то время как в ЖК РФ это входит в общее понятие Примечательно, что в некоторых правовых актах (например, п. 2 ст. 288 ГК РФ) и доктри-не до сих пор пригодность/предназначенность для проживания часто рассматриваются
как дополнительная характеристика жилого помещения. См., например: Гражданское право : учебник / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М. : Проспект, 2001. Т 2. С. 220 (автор главы -- Ю. К. Толстой).), и его раскрытие дано через перечень: «квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома». В законодательстве о приватизации речь идет о жилой площади и конкретных видах жилых помещений.
В Жилищном кодексе Республики Таджикистан наряду с жилыми помещениями выделяются жилые дома, а также «другие строения, зачисленные в жилищный фонд после их принятия в эксплуатацию и правовой регистрации в установленном законом порядке». Удачным по большинству параметров представляется определение в п. 14 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь: «Жилое помещение -- предназначенное для проживания граждан помещение, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям».
За редким исключением (например, п. 1 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, п. 2 ст. 12 Жилищного кодекса Азербайджанской Республики, устанавливающий: «Под жилым помещением подразумевается изолированное помещение, которое в соответствии с Гражданским кодексом Азербайджанской Республики считается недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечающее установленным санитарным и техническим нормам и правилам, другим требованиям законодательства») страны СНГ не акцентируют на уровне законов внимание на характеристике жилого помещения как объекта недвижимости См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С. 98 (автор комментария к ст. 15 ЖК РФ -- Б. М. Гон- гало)..
Во всех определениях ключевым элементом является помещение. Согласно п. 14 ст. 2 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», «помещение -- часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями».
В свою очередь, «здание -- результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных»; а «сооружение -- результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов» (соответственно -- п. 6 и 23 ст. 2 данного Федерального закона). Такой же подход наблюдался и в ранее действовавшем законодательстве (ст. 1 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963., ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. Письмо Министерства экономического развития РФ от 24.02.2014 № Д23и-501 «Отно-сительно признания помещений изолированными или обособленными от других поме-щений в здании или сооружении» // СПС «ГАРАНТ».). То есть помещение -- это всегда часть здания или сооружения, конструктивно и пространственно обособленная, с целевым назначением. С этой характеристикой не коррелирует выделение в ст. 16 ЖК РФ такого вида жилых помещений, как жилой дом. Примечательно, что в п. 3 ст. 155 НК РФ понятия «жилые дома» и «жилые помещения» рассматриваются как самостоятельные.
В отличие от России, другие страны СНГ редко обращают внимание на признак изолированности. Например, Жилищный кодекс Республики Беларусь в п. 31 ст. 1 прямо говорит о неизолированной жилой комнате. В то же время Жилищный кодекс Азербайджанской Республики вынес признак изолированности в определение жилого помещения (п. 2 ст. 12). По Жилищному кодексу РФ изолированность как характеристика жилого помещения влияет на возможность того, чтобы жилое помещение выступало в качестве самостоятельного предмета договора социального найма жилого помещения (ч. 2 ст. 62), на возможность раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай (ч. 2 ст. 127). Однако формулировка в первом случае такова, что подразумевает изолированность как дополнительную, а не имманентно присущую характеристику жилого помещения.
При этом в законодательстве отсутствует определение понятия «изолированность». Исходя из комплексного анализа норм законодательства, Департамент недвижимости Минэкономразвития России дал разъяснение, что помещение считается изолированным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение11. Представляется, что такая характеристика должна быть закреплена в законе. Страны СНГ не единодушны в характеристиках жилых помещений с позиций проживания.
Во-первых, одни используют термин «пригодность для проживания» (например, Азербайджанская Республика, Республика Армения), другие -- «предназначенность для проживания» См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. В. М. Жуйкова. М. : Контракт, 2007. С. 65. (например, Республика Беларусь, Кыргызская Республика, Республика Таджикистан).
Во-вторых, хотя основным назначением жилого помещения является проживание людей, законодательство различных стран СНГ допускает использование жилого помещения для иных целей, устанавливая определенные требования и ограничения.
Например, согласно ст. 14 Жилищного кодекса Республики Беларусь жилое помещение может являться местом нахождения частного унитарного предприятия, крестьянского (фермерского) хозяйства на условиях и в порядке, определенных Президентом Республики Беларусь.
Использование жилого помещения для ремесленной деятельности, деятельности по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма, предпринимательской деятельности осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом с соблюдением установленных для проживания санитарных и технических требований, правил пожарной безопасности, природоохранных требований и в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.
Категоричны Жилищный кодекс Кыргызской Республики, согласно ст 4 которого запрещаются предоставление, передача жилых помещений в многоквартирном доме для целей промышленного характера, использование их в качестве мест торговли, размещение организаций сферы обслуживания, в том числе и гостиниц, а также использование для любых других целей, кроме проживания; Жилищный кодекс Республики Таджикистан, согласно ст. 7 которого запрещается использование жилых домов и жилых помещений по нежилому назначению. Общий же порядок для изменения целевого использования, назначения жилого помещения -- его перевод в нежилое (например, п. 4 ст. 15 ЖК РФ). Несколько нелогично выглядит отнесение порядка признания помещения жилым к компетенции Правительства РФ (п. 3 ст. 15 ЖК РФ) Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для про-живания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (с изм.) // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702., если назначение помещения (жилое/нежилое) является сущностностной характеристикой рассматриваемой категории.
С этим критерием тесно связан и следующий критерий. Законодательство большинства стран СНГ (за исключением, например, Армении, Таджикистана) предусматривает установление требований, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные) и соблюдение которых является одним из пределов ограничений прав См. подробнее об осуществлении прав и его пределах: Агарков М. М. Проблема зло-употребления правом в советском гражданском праве // Известия АН СССР Отделение экономики и права. 1946. № 6 ; Братусь С. Н. О пределах осуществления гражданских прав // Известия вузов. Правоведение. 1967. № 3 ; Гражданско-правовая охрана инте-ресов личности / отв. ред. Б. Б. Черепахин. М., 1969 ; Грибанов В. П. Пределы осущест-вления и защиты гражданских прав. М., 1972 ; Долинская В. В. Предпринимательское право : учебник. 2-е изд., изм. и доп. М., 2004. Раздел 5.1 ; Она же. Субъективные пра-ва, их осуществление и защита // Законы России: опыт, анализ, практика. 2015. № 11 ; Иоффе О. С., Грибанов В. П. Пределы осуществления субъективных гражданских прав // Советское государство и право. 1964. № 7 ; Мирошникова Н. И. Механизм осуществле-ния субъективных гражданских прав. Ярославль, 1989 ; Тархов В. А. Осуществление гражданских прав // Развитие прав граждан СССР и усиление их охраны на современ-ном этапе коммунистического строительства. Саратов, 1962. пользования жилым помещением (например, ст. 15 Жилищного кодекса Азербайджанской Республики). недвижимый имущество жилой правовой