Стратегия реконструкции кварталов застройки домами первых массовых серий
Вовкодав Владислав Валериевич,
Стрельченко Владислав Александрович,
Тешина Лидия Олеговна,
Нажа Павел Николаевич
Под понятием "реконструируемый квартал" подразумевают территорию плотной застройки, в пределах которой осуществляется замена, реконструкция устаревшего жилищного фонда и такого, что приравнивается к устаревшему или на который распространяется действие Закона Украины "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда"[1]. застройка реконструкция жилищный
При реконструкции кварталов застройки домами первого периода индустриального домостроения (ППИД) необходимо преследовать следующие цели:
? Улучшение планировочных качеств квартир, технического состояния зданий и характеристик планировочной среды микрорайонов;
? Улучшение эстетических качеств застройки;
? Размещение в микрорайонах недостающих объектов (паркинги, объекты первичного обслуживания, зеленые зоны, объекты инженерной инфраструктуры);
? Увеличение плотности застройки и плотности жилого фонда. Более эффективное использование ценных городских территорий;
? Решение вопросов энергосбережения.
Территории многих кварталов с домами первых массовых серий расположены в центральных частях города между районными и общегородскими магистралями. Застройка данных районов представлена 5ти этажными жилыми домами, которые не отвечают современным санитарно-бытовым требованиям, строительным нормам и правилам.
При реконструкции должны быть улучшены конструктивные и технические качества зданий, планировочные параметры квартир (увеличены площади жилых комнат, кухонь, санузлов), условия инсоляции. При комплексной реконструкции кварталов актуальной является замена 5этажных зданий на жилые дома с современной планировкой, размещение придомовых площадок и объектов социально-культурного и бытового назначения.
При проведении комплексной реконструкции жилых кварталов рационально предусматривать несколько очередей освоения территории и обновления жилищного фонда ППИД.
Представляется, что реконструкция жилых кварталов в крупных городах должна обязательно проводится с учетом существующего международного опыта, в особенности, с учетом позитивного опыта стран ближнего зарубежья. В частности, на постсоветском пространстве лидером в вопросах реконструкции жилых кварталов является Российская Федерация. Правовой основой для этого выступила Программа ликвидации ветхого жилого фонда и реконструкции кварталов ветхого жилья, осуществляемая в рамках Федеральной целевой программы на 2002-2010 годы, принятой распоряжением Правительства РФ № 346-р. от 14 марта 2001 г. В рамках указанной программы наиболее активно работают Москва, Санкт-Петербург, Казань, Калининград, Краснодар, Омск, Нижний Новгород.
Стоит отметить, что за последние 14 лет Москва уже избавилась почти от 5 млн. кв. м некомфортного, а порой и опасного жилья.
В Санкт-Петербурге активно выполнялась Адресная программа санации жилых домов первых массовых серий в период с 2005 по 2007 годы с учетом возможности ежегодного уточнения адресов и объемов финансирования. В нее включено 79 домов в 10 районах Санкт-Петербурга. На данный момент программа приостановлена.
Значительный опыт по реконструкции старого жилого фонда накоплен и в Беларуси, что позволило еще в 2003 г. поднять вопрос о комплексной реконструкции жилых массивов на правительственном уровне. Постановлением Совмина Беларуси от 17 января 2003 г. №45 "О мерах по повышению эффективности эксплуатации жилого фонда, объектов коммунального и социально-культурного назначения и защите прав потребителей коммунальных услуг" (п. 10) предписывается признать целесообразным проводить тепловую модернизацию и реконструкцию жилого фонда, как правило, жилыми массивами (кварталами, микрорайонами) городов, обеспечив при этом предварительную оценку технико-экономических показателей различных вариантов тепловой модернизации и реконструкции, выбор наиболее эффективных проектных решений и создание зон энергоэффективной эксплуатации жилья.
Среди стран дальнего зарубежья стоит отметить Германию, которая после падения Берлинской стены активно занялась реконструкцией Берлина. Перестройка Берлина предполагает и реконструкцию жилых кварталов, где есть панельные социалистические "хрущобы", построенные в 1980-е годы. В Берлине их перестраивают, превращая в жилье для людей со средними доходами. Квартир в таких домах становится вдвое меньше - обратно пропорционально повышению уровня комфортабельности. Целые кварталы девяти- и четырнадцатиэтажек приобретают новый вид, причем каждое здание обретает индивидуальность.
Сложившаяся градостроительная ситуация в городах диктует определенный подход к реконструкции кварталов, в основе которого лежат следующие тезисы:
1. Оптимальным объектом для комплексной реконструкции является квартал в пределах "красных линий". После реконструкции он должен представлять собой имущественный комплекс, объединённый единым правовым полем, коммунальным хозяйством, энергетическим обеспечением, системой безопасности, социальным статусом жильцов. Все это позволит существенно повысить качество жизни в таком квартале.
2. После реконструкции квартал должен быть разделён на функциональные зоны, где фасадная часть аккумулирует торговые, офисные и гостиничные помещения (апартаменты), а дворовая - жильё, бассейн, спортивные и игровые площадки, продуманное озеленение и благоустройство.
3. Оптимальная плотность застройки квартала с учётом нормальной инсоляции, комфорта, безопасности должна быть заложена в задании на проектирование и технико-экономические показатели проекта.
4. Комплексная реконструкция кварталов центра города должна предусматривать полную замену внутриплощадочных инженерных сетей и оборудования, применение современных энергосберегающих технологий и непрерывность графика строительного производства.
5. Отселение жильцов предлагается проводить по отдельной программе, предусматривающей несколько вариантов предоставления жилья и выплаты компенсации. Как вариант упрощённого решения проблемы отселения предлагается одновременная реконструкция сразу двух кварталов расположенных в центре: 1-й будет реконструирован под жильё эконом-класса, 2-й - под бизнес-класс. В таком случае жильцы из отселяемых квартир будут иметь более широкий выбор, соответствующий их социальному статусу.
С целью апробирования перспектив создаваемых программ по реконструкции кварталов, застроенных жилыми домами ППИД необходим пилотный проект, реализация которого предполагает три этапа: подготовительный, производственный и эксплуатационный.
На подготовительном этапе следует создать макет с 3х мерной визуализацией проекта. Следует также создать рабочую группу, которая подберет два-три объекта для комплексной реконструкции, просчитает и сравнит варианты функциональных и экономических решений. По результатам этой работы будет приглашена или создана девелоперская компания, которая возьмет на себя организацию выполнения проекта. Проект будет предлагаться инвесторам и выставляться на открытые торги. Предложение, признанное конкурсной комиссией лучшим, получит поддержку городского совета и даст право заключения инвестиционного договора.
Производственный этап может быть разбит на очереди, в зависимости от технологических нормативов и оптимального плана организации строительства. Кроме того, поэтапная сдача объекта в эксплуатацию экономичнее и предпочтительнее с точки зрения рекламы и PR. По мере выполнения инвестиционных обязательств доверие к городской программе комплексной реконструкции кварталов будет расти.
Эксплуатационный этап целесообразно начинать параллельно с производственным. Служба заказчика объекта начнет работать с момента согласования проекта. Главной функцией заказчика будет согласование проектных решений, технадзор и приёмка выполненных объёмов работ. После ввода объекта в эксплуатацию, логичной будет трансформация этой службы в жилищно-эксплуатационную.
Реконструкция кварталов, состоящих из домов ППИД должна выполнять в соответствии с Законом Украины "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда".
Государственная политика в сфере комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) с заменой устаревшего жилищного фонда базируется на принципах:
? содействие реализации права граждан Украины на жилье;
? проведение комплексной реконструкции и застройки территорий кварталов (микрорайонов) согласно градостроительной документации, проектов застройки территории, проектной документации на строительство отдельных объектов в этих кварталах (микрорайонах);
? объединение средств инвесторов- застройщиков и органов местного самоуправления для осуществления инженерной подготовки, сооружение объектов социальной сферы, инженерно-транспортной инфраструктуры, проведение благоустройства и озеленения близлежащих придомовых территорий, а в случае необходимости - снесение устаревшего жилищного фонда;
? определение на конкурсных началах инвестора-застройщика комплексной реконструкции квартала (микрорайона);
? гарантии и обеспечение защиты имущественных прав граждан на жилые и нежилые помещения, которые реконструируются;
? определение имущественных прав на построенные, реконструированные жилые и нежилые помещения на принципах гражданско-правового договора, типовая форма которого утверждается Кабинетом Министров Украины;
? рационального использования территорий кварталов (микрорайонов) согласно установленным нормам и правилам;
? размещение объектов строительства в кварталах (микрорайонах) устаревшей застройки на территориях, определенных на основании проекта застройки территории и проекта плана земельно-хозяйственного устройства;
? координации органом местного самоуправления действий по вопросам реконструкции, замены жилищного фонда и разработку программы (инвестиционной, организационной, технической и т.п.), определение обязательств, ответственности за их невыполнение участниками реконструкции, замены жилищного фонда;
? обеспечение гарантий вещевых прав на недвижимое имущество во время комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда;
? обеспечение соблюдения требований относительно создания для лиц с ограниченными физическими возможностями и других маломобильных групп населения условий для них безбарьерного доступа ко всем реконструированных или вновь построенным, включая стартовые жилые дома, объектов жилого и общественного назначения и территорий кварталов (микрорайонов)[1, Статья 2].
Источниками финансирования реконструкции, замены жилищного фонда является:
? средства инвесторов, которые принимают участие в реализации проектов реконструкции, замены жилищного фонда;
? средства фондов реконструкции, замены жилищного фонда, созданных согласно закону;
? средства государственного и местных бюджетов с дальнейшим их возвратом;
? другие источники, не запрещенные законом [1, Статья 9].
Реализация инвестиционных проектов комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда осуществляется при условии предварительного и полного возмещения стоимости собственникам жилых помещений потерь путем предоставления за них согласием другого жилья или денежной компенсации.
Собственникам нежилых помещений предоставляется по их согласию другое равноценное нежилое помещение или денежная компенсация. Собственникам усадебных жилых домов, которые изымаются вместе с земельным участком для общественной потребности, предоставляется по них согласию равноценный земельный участок с построенным на ней жильем или денежная компенсация согласно этому Закону. Размер денежной компенсации за жилое (нежилое) помещение определяется на основе экспертной оценки жилого (нежилого), проведенной согласно закону.
Отселение собственников (нанимателей) жилых (нежилых) помещений домов, которые реконструируются, осуществляется при условии согласия этих собственников (нанимателей) согласно договорам, которые инвестор- застройщик заключает с каждым собственником (нанимателем) этих помещений.
Отселение нанимателей жилых (нежилых) помещений осуществляется при условии предварительного предоставления им других равноценных по площади и количеству комнат жилых (нежилых) помещений в пределах квартала (микрорайона) комплексной реконструкции населенного пункта в порядке, установленном законодательством.
Собственник (наниматель) жилого помещения, который не находится на квартирном учете, имеет право получить на условиях компенсации в пределах территории комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда другое жилье, в котором количество комнат и жилая площадь не меньше количества комнат и жилой площади квартиры дома, который подлежит снесению, независимо от числа зарегистрированных в нем лиц. Жилая площадь, которая предлагается, может быть безвозмездно увеличенная до 50 процентов жилой площади квартиры дома, который подлежит снесению.
Собственнику (нанимателю) жилого помещения, который находится на день обретения действия этого Закона на квартирном учете, предоставляется новое жилье с учетом нормы жилой площади, установленной законом.