Материал: Статистический анализ динамики и структуры кредитного рынка в России

В расширенной открытой модели фигурирует более сложная система взаимодействий на рынке ипотечного кредитования. Ключевую роль играет вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых служит недвижимость, с которого поступает главный поток кредитных ресурсов. Ипотечные кредиты, размещенные на первичном ипотечном рынке, переуступаются вторичному рынку - специальным агентствам. В свою очередь, агентства имеют возможность переуступить полученные кредиты вторичным инвесторам, сформировать пулы ипотечных кредитов и продавать их вторичным инвесторам в неделимом виде, а также выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги. В целом, система массовой ипотеки в США отличается долгосрочностью ипотечных кредитов (20-30 лет), содействием государства в развитии, сравнительно низким кредитным риском, возможностью досрочного погашения, которая влечет за собой неопределенность в поступлении денежных средств от заемщиков.

Сегодня ипотечный рынок США является одним из самых развитых в мире, на котором активно применяются разнообразные ипотечные инструменты, учитывающие особенности и специфические черты потенциальных клиентов. Наибольшую востребованность получил кредит с фиксированной ставкой процента, основной идеей которого является выплата равных по сумме платежей каждый месяц. Такой тип кредита часто называют аннуитетным. Аннуитет - это сумма, установленная договором, которая подлежит выплате в течение всего срока кредитования и включает в себя проценты.

Еще одной примечательной чертой расширенной открытой системы является привлечение профессиональных агентов с целью проведения секьюритизации.

Наконец, будет рассмотрена сбалансированная автономная (контрактно-сберегательная) модель массовой ипотеки. В основе немецкой системы ипотечного кредитования лежит сберегательно-ссудный принцип. Принцип функционирования напоминает механизм работы так называемых касс взаимопомощи. База кредитных ресурсов формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков, а не на открытом рынке. В рамках данной системы действуют ограничения для заемщиков, в частности, клиент вправе обратиться за кредитом только в том случае, если ранее он вносил свои денежные средства в систему в размере, сопоставимом с запрашиваемой суммой кредита. Однако это ограничение привносит в модель стабильность: снижается кредитный риск за счет более достоверной информации о платежеспособности заемщика. Ипотечное кредитование, функционирующее по немецкой модели, является прозрачным, так как и кредитор и заемщик точно знают, кто и на каких условиях пользуется денежными средствами, в отличие, например, от привычного коммерческого банка.

Что касается российского ипотечного кредитования, все описанные выше модели имеют место на нем быть. В отличие от развитых стран запада и США, российский ипотечный рынок достаточно молод и только начинает свое интенсивное развитие, начатое лишь в 2005 г. Спустя столь непродолжительный срок ипотека в качестве инструмента решения жилищной проблемы обрела широкое распространение среди населения России.

Использование американской (расширенной открытой) модели массовой ипотеки в чистом виде на российском рынке затруднительно ввиду существенных различий в правовой природе ценных бумаг, согласно российскому законодательству и принципам англо-саксонской системы. Усеченно-открытая система ипотечного кредитования наиболее близка к российской с точки зрения правовых норм и исторических особенностей развития. Рынок ипотечного кредитования Российской Федерации нельзя строго отнести к одному лишь типу массовой ипотеки. Частично в российской системе ипотечных кредитов присутствуют черты расширенной открытой и сбалансированной установок, но все особенности отечественной модели сформированы в процессе адаптации к российскому рынку, правовой системе, уровню доходов населения и пр.

Срок ипотечного кредита в России составляет не менее 3 лет (оптимальным вариантом считается срок 10-15 лет). Благодаря долгосрочности ипотечного кредита, ежемесячный платеж существенно сокращается. Первоначальный взнос, как правило, составляет 30-40 % стоимости жилья за счет собственных накоплений заемщика, оставшаяся сумма в размере 60-70 % выдается под проценты и залог приобретаемой недвижимости. Сумма ежемесячного платежа рассчитывается по формуле аннуитета, как и при расширенной открытой системе. Ежемесячный платеж включает в себя выплату процентов, начисляемых на остаток самого кредита, а также суммы основного долга. В первую очередь, выплачиваются проценты, затем «тело» кредита, однако общая сумма платежа каждый месяц неизменна. Такая схема удобна как для заемщиков (проще планировать семейный бюджет), так и для кредиторов (большая переплата в сравнении с дифференцированными платежами).

Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования служит важным рычагом для развития всей системы и является одной из приоритетных задач государства. Рынок ипотечного кредитования в России функционирует на основе следующей правовой базы: Конституции РФ, Гражданского Кодекса (ГК РФ), Земельного Кодекса (ЗК РФ), Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и других правовых источников. Основным источником права в регулировании отношений на ипотечном рынке является именно закон об ипотеке, в котором могут быть предусмотрены иные положения, нежели чем в ГК РФ, имеющие приоритетную значимость над общими положениями о залоге в ГК РФ.

кредитный рынка ипотечный жилищный

1.3 Обзор литературы по проблемам исследования кредитного рынка

Исследованию ипотечного рынка кредитования, в частности оцениванию рисков досрочного погашения и дефолта, посвящено немало работ преимущественно зарубежных авторов. В своих исследованиях авторы прибегают в основном к классическим регрессионным моделям, системам одновременных уравнений, а также моделям времени жизни.

Одной из ранних работ, посвященной исследуемой проблеме, является статья Scott и Roll (1989). Авторы стремились объяснить годовую долю досрочного погашения с помощью модифицированной модели Goldman Sachs. Функцию досрочного погашения исследователи рассчитывают как произведение следующих факторов:

. Стимул рефинансирования, который реализуется, когда на ипотечном рынке возникают предложения схожих кредитов, но с более низкой ставкой.

. Возраст кредита (эффект старения).

. Сезонность отражает возможность увеличения/уменьшения досрочного погашения в определенные месяцы года.

. Эффект выгорания пула кредитов. Данный эффект возникает из‑за неравномерной реакции заемщиков на изменение ставки рефинансирования. По мере старения кредита заемщики, которые быстрее реагируют на рыночную ситуацию, покидают пул - так происходит «выгорание» пула.

Предложенные факторы значительно влияют на долю досрочно погашенных кредитов.

Что касается анализа риска дефолта по ипотечным кредитам, Demyanyk и Hemert (2011) в своем исследовании стремились разобраться в причинах ипотечного кризиса США в 2007 г. В качестве информационной базы авторы статьи использовали данные по портфелю секьюритизированных закладных с датой выдачи с 2001 по 2007 г., с высокой вероятностью подверженных риску наступления дефолта (субстандартная ипотека). Авторы исследовали факторы, влияющие на наступление дефолта, с помощью дискретного аналога модели пропорциональных рисков. В результате оценивания коэффициентов наибольшое воздействие оказывают четыре показателя: скоринговый балл FICO, индекс LTV, кредитная ставка и рыночный фактор, характеризующий переоценку стоимости жилья.

Еще одним примером научной статьи, авторы которой пытались разобраться в причинах ипотечного кризиса США, является работа Kristopher Gerardi, Lorenz Goette, и Stephan Meier (2012). На основе данных, полученных из проведенного опроса среди заемщиков, оформивших ипотеку в 2006-2007 гг., авторы статьи пытались проанализировать влияние способности восприятия числовой информации на риск невыплаты ипотечного кредита. В результате, исследователи приходят к выводу о том, что способность восприятия числовой информации не оказывает воздействие на исход ипотечного кредита, однако респонденты с ограниченной способностью восприятия не выплачивают ипотечный кредит вследствие поведения, несвязанного с изначальным выбором условий ипотечного кредита.

Вследствие закрытости информации в большинстве работ отечественных исследователей рынок ипотечного кредитования России анализируется с помощью дескриптивной статистики (Задонский, 2015; Туманов, Железова, 2014).

Примером научной работы с применением современных эконометрических методов анализа может послужить статья наших соотечественников (Румянцева, Фурманова, 2016). Авторы статьи исследовали зависимость риска наступления досрочного погашения ипотечного кредита (рыночный риск) и дефолта (кредитный риск) от факторов, свойственных определенной группе кредитов, а также от времени жизни кредита, начиная с момента его выдачи после одобрения. Методологической основной в данной работе послужил анализ дожития: функции дожития, риска и интегрального риска явились базой для моделирования. Исследование проводилось на основе региональных данных по портфелю ипотечных кредитов крупной российской кредитной организации с 2001 по 2014 гг. По некоторой доле кредитов не произошло досрочного погашения или дефолта, поэтому данные цензурированы.

Авторы исследования приходят к двум основным выводам. Во-первых, что касается риска наступления досрочного погашения, было выявлено, что срок кредита в наибольшей степени оказывает влияние на рыночный риск: чем больше срок кредита, тем меньше риск досрочного погашения ипотечного кредита. Также выяснилось, что PTI (payment-to-income ratio) - показатель, характеризующий платежеспособность заемщика - отрицательно влияет на рыночный риск: чем выше PTI (отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика), тем меньше вероятность досрочного погашения. Число комнат также оказывает влияние на исследуемый показатель: чем больше комнат, тем ниже рыночный риск. Во-вторых, что касается риска наступления дефолта, после оценивания моделей авторы выдвинули факторы, оказывающие наибольшее влияние на кредитный риск. К ним относятся тип занятости заемщика, показатель LTV (loan-to-value ratio), тип жилья, наличие высшего образования у заемщика, число комнат в предмете ипотеки. Выявленные взаимосвязи могут быть использованы кредитными организациями для оценки денежных потоков по пулу ипотечных кредитов.

Риск наступления дефолта по ипотечным кредитам также исследовался в работе других соотечественников - А. М. Лозинской, Е. М. Ожегова. Авторы статьи предложили свою структурную эконометрическую модель, позволяющую выделить основные факторы, оказывающие влияние на риск дефолта по ипотечным кредитам. Предложенная многошаговая процедура оценки кредитного риска позволяет получить состоятельные оценки вероятности дефолта благодаря корректировке на эндогенность и выборочную селективность. Для исследования были использованы два набора данных. Первый набор представляет собой агрегированные региональные ежемесячные данные, характеризующие развитие рынка ипотечных жилищных кредитов, застрахованных государством, и региональные макроэкономические показатели за период с 01.08.2008 до 31.08.2012. Второй набор содержит информацию одного из региональных представительств Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по 4300 российским заемщикам, подавшим заявку на получение ипотечного займа в период 2008-2012 гг. Структурную эконометрическую модель авторы представили в виде системы одновременных уравнений, затем с помощью пробит-модели полученные результаты были апробированы. Результаты свидетельствуют о зависимости вероятности дефолта от социально-демографических характеристик индивида. Было выявлено, что к наиболее ненадежным заемщикам относятся индивиды среднего возраста и среднего уровня дохода. Оценка корреляции между ошибками в уравнениях подачи заявки в АИЖК и ее одобрением приводит к выводу о том, что заемщики по ипотечным жилищным кредитам, выдаваемым АИЖК, чаще, чем средние индивиды, объявляют дефолт. В действительности данный вывод не противоречит фактам, так как АИЖК выполняет социальные функции по обеспечению доступным жильем в том числе групп заемщиков с высоким риском. Полученные результаты исследования могут дополнить действующие системы оценивания кредитного риска кредитных организаций.

Моделированию на агрегированном уровне посвящена статья В.М. Полтерович и О.Ю. Старкова (2007). В качестве цели исследования авторы статьи выдвинули разработку стратегии создания массовой ипотеки в России, основанной на трансплантации модифицированного института стройсберкасс (ССК) и управлении его эволюцией. С помощью предложенной модели оптимального динамического поведения потребителя авторы пытались смоделировать выбор между стройсберкассами и банковской ипотекой. Основной результат, к которому пришли исследователи, это вывод о том, что премия на сбережения в рамках ССК является более эффективным методом субсидирования покупки жилья, чем субсидирование начального взноса в рамках банковской ипотеки.

         Глава 2. Современная характеристика кредитного рынка в России

2.1 Характеристика современной ситуации на кредитном рынке России

В России бурное развитие кредитного рынка и кредита как такового началось вначале 2000-х гг. Объем выданных потребительских кредитов, по официальным данным Центрального Банка Российской Федерации (ЦБ РФ), стремительно увеличивался год за годом. В первую очередь, это было связано с ростом национальной экономики, реальных доходов населения, а, соответственно, и потребностей людей. Во-вторых, распространенность и доступность кредитных услуг обусловлена популяризацией кредитной культуры по западному образцу, при которой население активно пользуется кредитами вследствие их доступности и удобства пользования. После кризиса 2008-2009 гг. ситуация изменилась (рис. 1).

Рис. 1. Динамика объема кредитов, предоставленных физическим лицам на начало года, млн. руб., 2010-2017 гг.

Доверие к кредитным организациям упало, а вместе с ним и объем выданных кредитов физическим лицам. Как видно на рис. 1., восстановление возрастающего тренда произошло в начале 2010 г. и продолжилось до начала 2014 г. Однако новый кризис, экономические санкции, рост напряженности в обществе вновь ослабили уровень доверия к кредитам. По графику видно, что за последний год заметен рост объема выданных кредитов, вернувшегося к уровню 2013 г. Таким образом, можно сделать предположение о том, что объем выданных кредитов будет продолжать расти, с некоторыми колебаниями вследствие экономических и других шоков.

Далее будет проанализирована динамика кредитных организаций, имеющих лицензию на осуществление банковских операций, а также кредитных организаций, у которых эта лицензия была отозвана, за период с 2002 г. по 2016 г. (рис. 2).

Рис. 2. Динамика численности действующих кредитных организаций, имеющих право на осуществление банковских операций, и численности кредитных организаций, у которых отозвана лицензия на осуществление банковских операций, 2002 - 2016 гг.

Источник: Центральный банк Российской Федерации [#"896138.files/image010.gif">

Рис. 3. Динамика объема выданных ипотечных жилищных кредитов, млрд. руб., 2013-2016 гг.